CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 08 febbraio 2019, n. 3742 – Il beneficio dell’assoggettamento dell’imposta di registro nella misura dell’1 per cento ed alle imposte ipotecarie e catasta li in misura fissa, previsto dalla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, si applica a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga, ad opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall’acquisto

Tributi – Imposte di registro, ipotecaria e catastale – Agevolazione fiscale per i trasferimenti di aree comprese in piani urbanistici particolareggiati – Art. 33, Legge n. 388 del 2000 e art. 76, Legge n. 448 del 2001 Operazione di lease back sull’immobile oggetto di agevolazione – Legittimità

Ritenuto in fatto

Con avviso di liquidazione ed irrogazione di sanzioni l’Agenzia delle Entrate recuperava dalla società “Z.I. s.r.I..” maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre sanzioni, a seguito della revoca delle agevolazioni previste dall’art. 33 della L. n. 388 del 2000 e dall’art. 76 della legge n. 448 del 2001 per i trasferimenti di aree comprese in piani urbanistici particolareggiati, in quanto nel corso del quinquennio la società acquirente non aveva provveduto alla edificazione ed aveva alienato l’area a terzi. L’atto veniva impugnato e la Commissione Tributaria Provinciale di Firenze accoglieva il ricorso della società contribuente. L’Agenzia delle Entrate proponeva appello, che veniva rigettato dalla Commissione Tributaria Regionale della Toscana con sentenza n.44.24.12 depositata il 14.6.2012, sul presupposto che la società aveva posto in essere un leasing immobiliare al solo scopo del finanziamento con una operazione di lease back, che prevedeva la vendita del bene ed una società di leasing, con contemporanea locazione dell’immobile alla venditrice dietro il pagamento di un canone e successivo riscatto finale del bene, al termine della locazione finanziaria.

L’Ufficio ricorre per la cassazione della sentenza, svolgendo un unico motivo.

Ha resistito con controricorso la società Z.I. s.r.I..”

Ritenuto in diritto

1. Con l’unico motivo di ricorso, si censura la sentenza impugnata denunciando in rubrica: “Violazione e falsa applicazione della L. n. 388 del 2000, art. 33, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3” in quanto la CTR avrebbe errato nell’affermare che il soggetto contribuente può beneficiare dell’agevolazione anche se trasferisce l’area ad un terzo acquirente, il quale realizza l’opera entro il quinquennio, a nulla rilevando che tra le due società fosse stato stipulato un contratto di “sale and lease back”.

1.1. La censura non è fondata.

La L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, come modificato dal D.L. 4 luglio 2006, n. 223, conv. con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, consente le agevolazioni ai trasferimenti di immobili in piani urbanistici particolareggiati, diretti all’attuazione dei programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica, comunque denominati, realizzati in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione e di canoni di locazione, a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dal trasferimento. Questa Corte, con numerose decisioni (ex plurimis v. Cass. sent. n. 16835 del 2008; id. n. 11786 del 2008, id. n. 28010 del 2009, id. n. 829 del 2012; ord. n. 7438 del 2009, sent. n. 29612 del 2011) ha dedotto la ragione della norma nella “inequivoca intenzione del legislatore di agevolare non solo l’attività propriamente edificatoria (per i noti riflessi economici anche collettivi), ma anche di favorire, apprestando un incentivo fiscale, lo sviluppo equilibrato del territorio (Cass. n. 20864 del 2008, ord. n. 7438 del 2009; Cass. 6-5 ord. n. 722 del 16.1.2015).

1.2. Con indirizzo costante di questa Corte, a cui si intende dare continuità: “Il beneficio dell’assoggettamento dell’imposta di registro nella misura dell’1 per cento ed alle imposte ipotecarie e catasta li in misura fissa, previsto dalla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, si applica a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga, ad opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall’acquisto. La disposizione agevolativa, ispirata alla “ratio” di diminuire per l’acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all’acquisto dell’area, appare, infatti, di stretta interpretazione, ai sensi dell’art. 14 preleggi, e sarebbe sospetta di incostituzionalità se il predetto beneficio potesse essere ricollegato alla tempestività dell’attività edificatoria di un successivo acquirente” (v. Cass. n. 7438 del 2009, n. 18679 del 2010, n. 722 del 2015).

Lo scopo individuato dalla norma consiste nell’assicurare l’equilibrato assetto del territorio e nell’incentivazione dello sviluppo urbanistico, secondo i parametri e gli schemi individuati dall’ente territoriale nello strumento urbanistico,

La CTR ha ritenuto che la Z. srl stipulando un contratto di sale e lease back avesse ottenuto il finanziamento per costruire sull’area e che l’operazione di vendita dell’area edificabile alla società di leasing avesse lo scopo di finanziare il progetto edificatorio originario. Non può dubitarsi che la società acquirente, la quale ha beneficiato dell’agevolazione fiscale, ha realizzato integralmente le potenzialità edificatorie dell’area al fine della compiuta realizzazione della condizione risolutiva legale posta dal medesimo art. 33, comma 3 (“a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dal trasferimento”) anche se ha alienato a terzi il terreno a scopo di garanzia (contratto cosiddetto “lease back).

La questione controversa della legittimità di un provvedimento di decadenza dall’agevolazione di cui alla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, nel caso in cui l’acquirente che ne ha usufruito provveda alla edificazione del terreno acquistato, entro il termine quinquennale, stipulando, al fine di ottenere liquidità, un contratto di lease back, che prevede la vendita del bene ad una società di leasing, con contemporanea locazione dell’immobile alla venditrice dietro il pagamento di un canone e successivo riscatto finale del bene al termine della locazione finanziaria è stato da ultimo affrontato da questa Corte con la sentenza n. 21815/2017.

La giurisprudenza di questa Corte ha riconosciuto che il lease back si configura come operazione economicamente complessa, rispondente ad una specifica esigenza, caratteristica dell’attività imprenditoriale, e cioè all’esigenza del venditore/utilizzatore, nel quadro di un determinato disegno economico di potenziamento dei fattori produttivi di natura finanziaria, di ottenere con immediatezza liquidità, mediante l’alienazione di un bene, conservando di questo l’uso, con facoltà di riacquistare la proprietà al termine del rapporto.

La CTR ha accertato che la costruzione dell’edificio fosse riferibile in tutto e per tutto alla società resistente la quale ha realizzato a suo rischio e responsabilità l’immobile secondo il suo progetto e la concessione edilizia a lei rilasciata dal Comune provvedendo in prima persona a stipulare i contratti di appalto e di fornitura con le imprese per la costruzione dell’immobile. Ne consegue che, nella sostanza, si devono ritenere realizzati i presupposti per poter usufruire dell’agevolazione di cui alla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3.

2. In conclusione, il ricorso va rigettato.

Tenuto conto del recente consolidarsi della giurisprudenza di legittimità sulle questioni oggetto del ricorso, rispetto all’epoca dell’introduzione del giudizio, si compensano le spese di lite.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Compensa le spese di lite.