CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 09 aprile 2020, n. 7767 – Il beneficio dell’assoggettamento all’imposta di registro nella misura dell’i per cento per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, si applica a condizione che l’acquirente beneficiario realizzi integralmente, secondo le previsioni del piano, le potenzialità edificatorie dell’area

Tributi – Imposte di registro, ipotecaria e catastale – Acquisto terreno edificabile – Agevolazioni ex art. 33, co. 3, L. n. 388 del 2000 – Revoca – Rivendita parziale del terreno – Atto di rinuncia alle agevolazioni entro il termine di cui all’art. 19, DPR n. 131 del 1986 – Esclusione sanzioni

Ritenuto che

1. Con avviso di rettifica e liquidazione di imposta di registro, ipotecaria e catastale, l’Agenzia dell’entrate revocava le agevolazioni fiscali previste dall’art. 33, comma 3, della l. n. 388 del 2000 di cui aveva beneficiato la L. S.r.I., parte acquirente di un terreno edificabile, relativamente all’atto notarile stipulato il 22/5/2003 e registrato il 9/6/2003, alla serie IV, n. 2701, in ragione della accertata successiva rivendita parziale del suindicato terreno e, dunque, della mancata sua edificazione entro il termine di cinque anni dal primo trasferimento previsto dalla norma sopra riportata.

2. La contribuente impugnava l’avviso di liquidazione eccependo che la decadenza dalle agevolazioni fosse applicabile alla sola parte di terreno lottizzato e non edificato e che, avendo notificato atto di rinuncia alle suddette agevolazioni entro il termine di cui all’art. 19 del d.p.r. n. 131 del 1986, sulla maggiore imposta liquidata non fossero applicabili le sanzioni.

3. La CTR, con sentenza n. 227/20/13 depositata il 31/12/2013, in accoglimento parziale dell’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate, dichiarava dovuta la ripresa a tassazione per la sola parte di terreno non edificata, confermando la sentenza di primo grado in ordine all’annullamento delle sanzioni.

3. Avverso tale sentenza l’Agenzia dell’entrate propone ricorso per cassazione affidato a due motivi.

4. L. S.r.l. ha depositato controricorso.

Considerato che

1 . Con il primo motivo la ricorrente deduce, ex art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 33 della legge n. 388 del 2000 e dell’art. 76, comma 1, della legge n. 448 del 2001.

La ricorrente rileva che la CTR, dopo aver correttamente premesso il carattere  soggettivo dell’agevolazione di cui all’art. 33 cit. – per effetto del quale essa deve essere riconosciuta solo a favore di colui che acquista un terreno in area soggetta ad un piano urbanistico particolareggiato al fine di parziale compenso per le future spese di edificazione – ne ha violato la ratio ritenendo applicabile tale beneficio nel caso di specie, in cui l’acquirente del terreno ha edificato solo parzialmente il terreno, così sfruttandone solo in parte le potenzialità edificatorie previste dal piano urbanistico.

2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, ex art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione della nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, parte prima, del d.p.r. n. 131 del 1986 e dell’art. 13 del d.lgs. n. 471 del 1997, avendo la CTR erroneamente ritenuto non dovute le sanzioni applicate alla contribuente in ragione del comportamento sostanzialmente corretto tenuto e consistito nella presentazione della denuncia di decadenza parziale dalle agevolazioni e richiesto la liquidazione della maggiore imposta.

La ricorrente rileva che, per effetto del combinato disposto delle norme sopra richiamate, la perdita dell’agevolazione richiesta comportava il ripristino dell’obbligo del versamento integrale ex tunc delle imposte dovute senza agevolazione, di talché era applicabile la sanzione nella misura del 30% dell’imposta dovuta per tardivo versamento

3. Il primo motivo del ricorso è fondato.

E’ pacifico tra le parti che con atto notarile del 22/5/2003, registrato il 9/6/2003, alla serie IV, n. 2701, la contribuente acquistava un terreno edificabile chiedendo l’applicazione delle agevolazioni fiscali di cui all’art. 33, comma 3, l. n. 388 del 2000 e dell’art. 76 l. n. 448 del 2001.

L’art. 33, comma 3, cit. prevede che «i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all’imposta di registro dell’i per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento». A norma dell’art. 76, l. n. 448 del 2001, il regime fiscale previsto dall’art. 33, comma 3, è applicabile ai trasferimenti di beni immobili, compresi in piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenga entro cinque anni dal trasferimento, anche nel caso in cui l’acquirente non disponesse in precedenza di altro immobile compreso nello stesso piano urbanistico.

Altresì pacifica è la circostanza che nel corso del successivo quinquennio la contribuente edificava, nei limiti della potenzialità edificatoria prevista dal piano di lottizzazione, parte del terreno acquistato cedendo a terzi la restante parte con due distinti atti, comunicando all’uopo, ex art. 19 del d.p.r. n. 131 del 1986, la decadenza delle agevolazioni originariamente richieste.

In ragione di quanto sopra la questione rimessa al Collegio attiene alla natura oggettiva o soggettiva dell’agevolazione in esame, conseguendo da ciò l’applicabilità della stessa all’odierna resistente.

La ricorrente ritiene che la natura sia soggettiva e, pertanto, non possa essere riconosciuta alla contribuente in quanto richiesta per l’acquisto di un terreno che nel termine di cinque anni indicati dal legislatore veniva edificato solo parzialmente e ceduto per la restante parte. Diversamente, la resistente ritiene di non essere incorsa in alcuna decadenza in quanto l’agevolazione in esame ha carattere oggettivo non imponendo il legislatore l’obbligo di edificazione nel termine di cinque anni in capo al primo acquirente; di talché l’unico caso in cui si incorre nella decadenza è quello relativo alla violazione del suindicato termine.

La soluzione della questione non può non tener conto che la ratio del beneficio di cui all’art. 33, comma 3, cit. è quella, da un lato, di diminuire per l’acquirente edificatore il primo costo di edificazione connesso all’acquisto dell’area, così da agevolare l’attività propriamente edificatoria (per i noti riflessi economici anche collettivi) e, dall’altro, di favorire, apprestando un incentivo fiscale, lo sviluppo equilibrato del territorio. Questa Corte, con orientamento consolidato, ha affermato che «il beneficio dell’assoggettamento dell’imposta di registro nella misura dell’i per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, previsto dall’art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000 per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, si applica a condizione che l’utilizzazione edificatoria avvenga, ad opera dello stesso soggetto acquirente, entro cinque anni dall’acquisto. La disposizione agevolativa, ispirata alla “ratio” di diminuire per l’acquirente edíficatore il primo costo di edificazione connesso all’acquisto dell’area, appare, infatti, di stretta interpretazione, ai sensi dell’art. 14 delle preleggi, e sarebbe sospetta di incostituzionalità se il predetto beneficio potesse essere ricollegato alla tempestività dell’attività edificatoria di un successivo acquirente» (ex plurimis Cass. n. 21815 del 2017 e n. 1111 del 2017).

Sulla necessità di integrale edificazione, ha inoltre osservato Cass.n. 4890/13 (così Cass.n. 23037/14 ord.) che: “Il beneficio dell’assoggettamento all’imposta di registro nella misura dell’i per cento, previsto dall’art. 33, comma terzo, della legge n. 388 del 2000 per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, si applica a condizione che l’acquirente beneficiario realizzi integralmente, secondo le previsioni del piano, le potenzialità edificatorie dell’area, in quanto la “ratio” della norma è quella di agevolare l’attività edificatoria e favorire lo sviluppo equilibrato del territorio; non spetta, pertanto, detto beneficio nel caso in cui il primo acquirente abbia realizzato solo parzialmente l’intervento edificatorio previsto e rivenda a terzi, entro il termine di cinque anni, gran parte della stessa area senza averne sfruttato l’intera capacità edificatoria ovvero realizzato integralmente le prescrizioni dello strumento urbanistico.“

3.1 Alla luce di detti principi, cui il Collegio ritiene dare continuità, la C.T.R. non ha fatto corretta applicazione delle norme di riferimento.

Ed invero, deve affermarsi che il soggetto acquirente che ha beneficiato dell’agevolazione fiscale (sotto forma di diminuzione del primo costo dell’edificazione connessa all’acquisto dell’area) deve realizzare integralmente, secondo le prescrizioni del piano, le potenzialità edificatorie dell’area al fine della compiuta realizzazione della condizione risolutiva legale posta dal medesimo art. 3 cit. Ne consegue che detta condizione non può dirsi avverata quando, come in specie, il primo acquirente, avendo ottenuto l’agevolazione per l’intera area soggetta a piano esecutivo regolarmente approvato, ed avendo parzialmente realizzato l’intervento edificatorio ivi previsto (ed al quale si era impegnato nel termine di cinque anni), rivenda, prima dello scadere di detto termine, a terzi parte della stessa area senza averne sfruttato l’intera capacità edificatoria ovvero realizzato integralmente le prescrizioni dello strumento urbanistico.

Le argomentazioni svolte dalla resistente non sono idonee ad inficiare tali conclusioni, laddove la realizzazione da parte di quest’ultima su parte dell’area originariamente acquistata di opere edilizie non integra, siccome solo parziale utilizzazione della capacità edificatoria, le condizioni volute dalla norma di riferimento. Ammettere in tali casi la non operatività della condizione legale risolutiva, perché non ancora scaduto il quinquennio, significa, infatti, dare rilievo giuridico alla mera eventualità che il secondo acquirente ponga in essere quella attività edificatoria di cui era onerato il suo dante causa.

4. Il secondo motivo di ricorso è inammissibile.

Con riferimento alla statuizione relativa alle sanzioni oggetto dell’avviso di liquidazione impugnato dalla contribuente, deve osservarsi che si è formato il giudicato interno non avendo l’Agenzia delle Entrate proposto apposita e specifica censura sul punto in ordine alla statuizione contenuta nella sentenza di primo grado. La ctp aveva infatti espressamente affermato, dopo aver ritenuto legittimo il recupero parziale a tassazione solo a carico del venditore che volesse recuperare le agevolazioni sulla parte di terreno venduto, la non debenza delle sanzioni “per l’inattività dell’ufficio nonostante il contribuente abbia tempestivamente dichiarato la vendita e richiesto la riliquidazione delle agevolazioni usufruite”; affermazione che non si dice essere stata specificamente censurata in appello.

5. Deve, conseguentemente, essere accolto il ricorso nei limiti di cui in motivazione, cassata l’impugnata sentenza e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di merito, ex art. 384 c.p.c., rigettato l’originario ricorso introduttivo, salvo in punto di sanzioni.

6. Le spese del giudizio, stante la sostanziale reciproca soccombenza, devono essere interamente compensate tra le parti.

P.Q.M.

Accoglie il primo motivo di ricorso, inammissibile il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e decidendo nel merito, ex art 384 c.p.c., rigetta l’originario ricorso introduttivo salvo in punto sanzioni.

Compensa le spese.