CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 09 settembre 2019, n. 22485
Tributi – IRPEF – Cessione di fabbricato destinato alla demolizione e successiva costruzione di nuovo edificio – Equiparazione ad una cessione di area edificabile – Esclusione – Accertamento plusvalenza tassabile – Illegittimità
Rilevato che
Con sentenza in data 18 dicembre 2017 la Commissione tributaria regionale della Sicilia confermava la decisione di primo grado che aveva accolto il ricorso proposto da C.I. contro l’avviso di accertamento con il quale, in relazione all’anno d’imposta 2007, era stata recuperata a tassazione, ai sensi degli artt. 67, comma 1, lett. b), e 68, comma 1, T.U.I.R., la plusvalenza derivante dalla vendita di un fabbricato, con antistante area pertinenziale, destinato alla demolizione e successiva costruzione di nuovo edificio. Riteneva la CTR che, nella fattispecie, non era configurabile una plusvalenza tassabile, vertendo in ipotesi di costruzione già realizzata e non di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, non essendo, altresì, provata la percezione del corrispettivo della vendita nell’anno d’imposta in contestazione. Avverso la suddetta sentenza, con atto del 25 maggio 2018, l’Agenzia delle entrate ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi.
Resiste con controricorso la contribuente.
Sulla proposta del relatore ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ. risulta regolarmente costituito il contraddittorio camerale.
Considerato che
Con il primo motivo di ricorso l’Agenzia delle entrate denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 132 cod. proc. civ. deducendo la nullità della sentenza impugnata per motivazione apparente.
La censura è infondata, atteso che le ampie argomentazioni svolte dalla CTR rendono percepibile il fondamento della decisione e si palesano del tutto idonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), t.u.i.r., in relazione all ‘art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., per avere la CTR ritenuto che la cessione di un fabbricato da demolire non fosse equiparabile alla cessione di un’area edificabile.
La censura è infondata.
Invero, la decisione impugnata, nell’escludere la sussistenza di una plusvalenza tassabile in ipotesi di fabbricato destinato alla demolizione e successiva costruzione di nuovo edificio, si pone nel solco dell’indirizzo giurisprudenziale espresso da questa Corte.
Si è difatti, al riguardo, affermato: «La disposizione (art. 67 tuir) che assoggetta a tassazione, quali “redditi diversi”, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto, non un terreno “suscettibile di utilizzazione edificatoria”, ma un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato; l’entità sostanziale del fabbricato non può essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, e, soprattutto, la cui realizzazione (nel caso in specie attraverso la demolizione del fabbricato) è futura (rispetto all’atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla potestà di soggetto diverso (l’acquirente) da quello interessato dall’imposizione fiscale» (Cass. n. 15629 del 2014; nello stesso senso, Cass. n. 7853 del 2016, in motivazione).
Inoltre, Cass. n. 19129 del 2017, in motivazione, ha ulteriormente chiarito che: «sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati: ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la “ratio” ispiratrice del citato articolo 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica». Da ultimo, Cass. n. 5088 del 2019 ha precisato che «In tema di irpef, ai fini della tassazione separata, quali «redditi diversi», delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra «edificato» e «non edificato» non ammette un tertium genus, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni».
Il rigetto dei precedenti motivi di ricorso determina l’assorbimento del terzo, volto a censurare l’ulteriore ratio decidendi della sentenza impugnata, fondata sulla mancata prova della percezione del corrispettivo della vendita nell’anno d’imposta in contestazione.
In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.
Le spese del giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
P.Q.M.
Rigetta il ricorso;
condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 2.300,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge.