CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 11 gennaio 2019, n. 584 – In tema di irpef, l’inclusione di un’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico, quale la destinazione a parcheggio, incide nella determinazione del valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore potenzialità edificatoria

Tributi – Imposta di registro – Accertamento – Cessione terreni – Plusvalenza

Costituito il contraddittorio camerale ai sensi dell’art. 380 bis cod. proc. civ., come integralmente sostituito dal comma 1, lett. e), dell’art. 1 – bis del d.l. n. 168/2016, convertito, con modificazioni, dalla l. n. 197/2016, osserva quanto segue:

Con sentenza in data 15 maggio 2017 la Commissione tributaria regionale della Liguria accoglieva per quanto di ragione l’appello proposto dall’Agenzia delle entrate, ufficio locale, avverso la decisione della Commissione tributaria provinciale di Genova che aveva accolto i ricorsi proposti da E.B., M.T.B., R.T. e T.T. contro gli avvisi di accertamento con i quali, in relazione all’anno d’imposta 2007, era stata recuperata a tassazione la plusvalenza derivante dalla vendita di un terreno, ritenuto edificabile, in proporzione delle quote di proprietà di ciascuno dei contribuenti. Osservava la CTR che l’Agenzia delle entrate, in sede di autotutela, aveva ridotto la pretesa fiscale facendo riferimento al prezzo dell’immobile indicato nell’atto di compravendita e non al valore definito ai fini dell’imposta di registro; riteneva, pertanto, che la plusvalenza tassabile dovesse essere determinata nei limiti di quanto indicato nel provvedimento di autotutela.

Avverso la suddetta sentenza, con atto del 14/15 dicembre 2017, i contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione deducendo quattro motivi.

L’Agenzia delle entrate ha depositato mero atto di costituzione.

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti. Deducono che la CTR non aveva preso in alcuna considerazione il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune di Santa Margherita Ligure ed allegato all’atto di compravendita, sulla base del quale il giudice di primo grado era pervenuto all’accoglimento dei ricorsi sul rilievo che da tale documento emergeva che il terreno compravenduto non era suscettibile di utilizzazione edificatoria.

Il motivo è infondato.

Gli stessi ricorrenti (pagg. 12 e 13 del ricorso) affermano che la CTR, nelle premesse della motivazione della sentenza impugnata, ha fatto riferimento al certificato di destinazione urbanistica relativo all’area oggetto di compravendita, per poi riconoscere la sussistenza di una plusvalenza tassabile desumendo l’edificabilità del terreno dal medesimo certificato di destinazione urbanistica che per il giudice a quo – di contro – non rilevava alcuna «suscettibilità edificatoria».

E’ pertanto di tutta evidenza che il giudice tributario di appello abbia preso in considerazione il suddetto documento, ritenuto, in contrasto con la valutazione operata dal primo giudice, indice della sussistenza di una utilizzazione edificatoria dell’area; non sussiste, quindi, il vizio denunciato dai ricorrenti, non avendo la CTR omesso di esaminare il fatto storico relativo alla destinazione urbanistica dell’area oggetto di compravendita (Cass. S.U. n. 8053 del 2014).

Con il secondo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 36, comma 2, d.l. n. 223/2006, convertito dalla l. n. 248/2006.

Con il terzo motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b., t.u.i.r.

Con i due mezzi, congiuntamente esaminabili in quanto connessi, i ricorrenti sostengono che la destinazione d’uso dell’area oggetto di compravendita, finalizzata alla esecuzione di opere di urbanizzazione pubblica primaria quali la realizzazione di un parcheggio pubblico per una parte e di un tracciato stradale per l’altra, rendevano irrealizzabile qualsiasi utilizzo edificatorio, sicché difettava il requisito della «suscettibilità di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici» del terreno richiesto dall’art. 67, comma 1, lett. b., t.u.i.r.

I motivi sono inammissibili ai sensi dell’art. 360 bis, n. 1, cod. proc. civ., poiché essi non offrono elementi idonei a mutare l’orientamento di questa Corte – cui si è conformata la decisione impugnata – espresso dai seguenti arresti giurisprudenziali:

– «In tema di irpef, l’inclusione di un’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico, quale la destinazione a parcheggio, incide nella determinazione del valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore potenzialità edificatoria, senza escluderne l’oggettivo carattere edificabile, atteso che i vincoli d’inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione, sicché la relativa cessione a titolo oneroso è idonea a determinare l’insorgenza di una plusvalenza imponibile ex art. 81 (ora 67), 1° comma, lett. b), d.p.r. n. 917 del 1986» (Cass. n. 14503 del 2016);

– «In tema di accertamento ai fini irpef, le aree comprese nella zona G quali definite dallo strumento urbanistico ed ai sensi del d.m. lavori pubblici 2 aprile 1968 n. 1444, destinate ad opere di urbanizzazione “per servizi di quartiere con particolare destinazione ad attrezzature scolastiche, sociali, culturali, assistenziali, a verde pubblico e parcheggio o per servizi di quartiere con particolare destinazione a verde pubblico”, sono da ritenersi edificabili, comportando, in caso di relativa cessione a titolo oneroso, la determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 81, 1° comma, lett. b) d.p.r. 22 dicembre 1986 n. 917, tenuto conto che la norma non contiene alcun elemento dal quale possa evincersi la limitazione unicamente all’edilizia residenziale» (Cass. n. 15320 del 2013).

Con il quarto motivo si denuncia, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per omessa pronuncia sulla domanda subordinata volta ad ottenere, nel caso di ritenuta edificabilità dell’area, la determinazione della plusvalenza sulla base del maggior valore originario del terreno quale accertato in sede di registrazione dell’atto di divisione ereditaria, nonché la disapplicazione delle sanzioni ai sensi dell’art. 8 d.Lgs. n. 546/1992.

La censura è fondata, non avendo la CTR emesso alcuna statuizione in merito alla suddetta domanda subordinata riproposta con le controdeduzioni in grado di appello.

In conclusione, rigettato il primo motivo di ricorso e dichiarati inammissibili il secondo e il terzo, la sentenza impugnata va cassata in relazione al quarto motivo, con rinvio al giudice a quo per nuovo esame.

P.Q.M.

Accoglie il quarto motivo di ricorso, rigetta il primo e dichiara inammissibili il secondo e il terzo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Commissione tributaria regionale del Liguria in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.