CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 14 marzo 2018, n. 6278
Imposte dirette – IRPEF – Accertamento – Cessione terreni – Plusvalenza – Edificabilità
Ritenuto che
L’Agenzia delle entrate ricorre con due motivi per la cassazione della sentenza della C.T.R. della Lombardia, n. 111/65/10 dep. 17 giugno 2010, che ha rigettato l’appello dell’Ufficio, in controversia sull’impugnazione di due avvisi di accertamento (n. 010600333 e n. 010600334), notificati a G.V. e G.V. ai fini Irpef per l’anno 2000, a titolo di plusvalenza realizzata a seguito di cessione di terreno, ritenuto dall’Ufficio edificabile. La C.T.P., riuniti i ricorsi, li ha accolti; la C.T.R. ha confermato la statuizione dei primi giudici, sul rilievo che il terreno, al momento della vendita (10.4.2000), era inserito nel piano regolatore generale in zona agricola, e che solo successivamente (21.4.2000), è stato approvato un diverso P.R.G., che ha attribuito una diversa destinazione. Ha quindi escluso la rilevanza della cd. edificabilità “di fatto” o “potenziale”. Giuseppe e G.V. si sono costituiti con controricorso.
Nelle more del giudizio G.V. ha presentato domanda di definizione della lite, ex art. 39, comma 12 d.l. n. 98/2011, conv. in I. n. 111/2011, e il Collegio ha rinviato la causa a nuovo ruolo in attesa della comunicazione dell’Agenzia delle entrate sulla regolarità della domanda di condono.
In data 2.8.2012 l’Agenzia delle entrate ha comunicato la regolarità della definizione della lite (accertamento n. 010600334-2006 anno 2000), per G.V., e avanzato conseguente richiesta di dichiarazione della cessazione della materia del contendere.
Considerato che
1. In conformità alla richiesta dell’Avvocatura dello Stato va dichiarata l’estinzione del giudizio con riferimento al ricorso prodotto da G.V. contro l’avviso di accertamento n. 010600334-2006 anno 2000 oggetto di condono, ex art. 39 comma 12 di. n. 98/2011, conv. in I. n. 111/2011, vista la comunicazione di regolarità della definizione della lite dell’Agenzia delle entrate.
2. Col primo motivo del ricorso l’Agenzia delle entrate deduce violazione di legge, art. 67 comma 1 lett. b) TUIR e artt. 2697 e 2729 c.c., per avere la C.T.R. dato esclusivo rilievo alla destinazione urbanistica formalmente vigente al momento della compravendita, nel caso di specie agricola. Richiama giur. sulla nozione di terreno “suscettibile di utilizzazione edificatoria”.
3. Col secondo motivo si deduce vizio di motivazione, per avere la C.T.R. considerato il terreno non edificabile soltanto perché classificato come agricolo dal P.R.G. vigente al momento della compravendita. Ciò senza tener conto degli elementi di fatto decisivi forniti dall’Ufficio, quali: la consapevolezza dell’edificabilità dell’area da parte dei contraenti, dimostrata dalle clausole del contratto; la contestuale stipula di un leasing immobiliare, avente ad oggetto un fabbricato industriale da realizzare sull’area; il prezzo nettamente superiore a quello corrente per le aree agricole; la variante urbanistica intervenuta tre mesi dopo la stipula del contratto.
4. Il ricorso è infondato e va respinto.
Va premesso che ai sensi dell’art. 36, comma 2, d.l. 4 luglio 2006, n. 223, conv. in legge 4 agosto 2006, n. 248, «un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo». Intervenute successivamente a tale novella legislativa, le Sezioni Unite di questa Corte, con le sentenze nn. 25505 e 25506 del 30/11/2006, concernenti l’imposta di registro e l’ICI, hanno affermato il principio per cui, a fini fiscali, un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione degli strumenti attuativi del medesimo. Con le indicate sentenze le S.U. hanno statuito che è «l’adozione dello strumento urbanistico, con inserimento di un terreno con destinazione edificatoria» – ovvero la «formalizzazione» della vocazione edificatoria di un suolo «in un atto della procedura prevista dalla legislazione urbanistica» – ad imprimere al bene «una qualità che è recepita dalla generalità dei consociati come qualcosa di già esistente e di difficile reversibilità»; in altri termini, si precisa in dette sentenze, «l’inizio della procedura di “trasformazione” urbanistica di un suolo, implica, di per sé, una “trasformazione” economica dello stesso, che non consente più la valutazione, ai fini fiscali, secondo il criterio del reddito dominicale». Quindi, sebbene ai fini della qualificazione dell’area ai fini fiscali non sia necessario attendere l’approvazione dello strumento urbanistico da parte della Regione né l’adozione di strumenti attuativi, non è tuttavia nemmeno consentito prescindere, all’estremo opposto, dalla formale adozione da parte del competente organo comunale di una delibera di variante di quello preesistente che tale destinazione preveda: chiaro e non suscettibile di diversa lettura apparendo in particolare l’uso del participio passato nella indicazione, quale fondamento di detta qualificazione, dello strumento urbanistico generale «adottato» dal Comune (così Cass. n. 12318 del 17/05/2017).
La C.T.R., con congrua motivazione, ha pertanto correttamente applicato gli indicati principi, non potendosi per contro ritenere, come preteso dall’Ufficio, che in mancanza della formale qualificazione di un terreno come utilizzabile a scopo edificatorio non possa nemmeno predicarsi l’esistenza di un’aspettativa (circa la qualificazione dell’area come edificabile) sufficientemente concreta e stabile perché possa essere posta a fondamento anche della valutazione del bene ai fini fiscali, restando dunque irrilevante la circostanza che tale valutazione venga invece espressa dalle parti nella commisurazione del prezzo all’interno della libera contrattazione, ciò dovendosi imputare all’alea del contratto e alle soggettive valutazioni circa la convenienza dell’affare (Cass. n. 12318/2017, cit.).
5. In conclusione va dichiarata l’estinzione del giudizio per condono, con compensazione delle spese dell’intero processo, con riferimento al ricorso proposto da G.V. contro l’accertamento n. 010600334-2006 anno 2000; va accolto il ricorso proposto da G.V. contro l’accertamento n. 010600333 – 2006 anno 2000, con cassazione della sentenza della C.T.R. in parte qua. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito (ex art. 384, comma 2, c.p.c.), con l’accoglimento del ricorso introduttivo della contribuente G.V..
6. Vanno interamente compensate le spese con riferimento al rapporto processuale fra Agenzia delle entrate e G.V., in conseguenza della estinzione del giudizio; va condannata l’Agenzia delle entrate al pagamento delle spese del giudizio nei confronti di G.V., in applicazione del principio di soccombenza, e liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
Dichiara estinto il giudizio con riferimento al rapporto processuale fra l’Agenzia delle entrate e G.V., con compensazione delle spese. Rigetta il ricorso dell’Agenzia delle entrate nei confronti di G.V., con condanna alle spese, liquidate in € 4.000,00 oltre spese generali nella misura forfetaria del 15% e accessori di legge.
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