CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 16 luglio 2020, n. 15187 – Plusvalenza da cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria

Tributi – Imposte sui redditi – Plusvalenza da cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria

Rilevato che

1. – con sentenza n. 81, depositata il 3 dicembre 2013, la Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna, in integrale riforma della decisione di prime cure, ha accolto l’appello proposto da V.V. in relazione ad un avviso di accertamento col quale l’Agenzia delle Entrate aveva recuperato a tassazione la plusvalenza conseguita da contratto di vendita del 16 marzo 2007;

– il giudice del gravame ha rilevato che:

– detto contratto aveva ad oggetto un fabbricato, di categoria catastale A/3, ed un terreno fabbricabile;

– per quanto la parte venditrice, in data 7 febbraio 2007, avesse presentato richiesta di demolizione del fabbricato, – e, il successivo 22 settembre 2007, la parte acquirente avesse richiesto il permesso di costruire una palazzina di 7 alloggi, – nella fattispecie il contratto di vendita aveva ad oggetto «due distinti beni: un’abitazione ed un terreno fabbricabile», il primo, peraltro, «abitabile anche se in mediocri condizioni» (e non fatiscente);

– la plusvalenza, poi, era riconducibile alla fattispecie della lottizzazione in quanto la richiesta di demolizione del fabbricato costituiva «la fase iniziale della lottizzazione realizzata in seguito dall’impresa acquirente»;

2. – l’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza sulla base di un solo motivo;

– V.V. non ha svolto attività difensiva.

Considerato che

1. – con un complesso motivo l’Agenzia ricorrente, ai sensi dell’art. 360, c. 1, n. 3, cod. proc. civ., denuncia violazione e falsa applicazione di legge con riferimento al d.p.r. n. 917 del 1986, artt. 67 e 68, all’art. 1362 cod. civ. ed all’art. 2697 cod. civ.;

– assume, in sintesi, la ricorrente che:

a) – in difetto di ogni provvedimento di approvazione di un piano di lottizzazione, e della conseguente convenzione, la fattispecie non avrebbe potuto ricondursi all’ipotesi della lottizzazione, esclusivamente rilevando, quindi, in termini di cessione di aree edificabili;

b) – avuto riguardo, poi, alla corretta qualificazione dell’oggetto contrattuale, le aree edificabili che venivano in rilievo si identificavano (anche) con quella di sedime risultante dalla demolizione del fabbricato (che si presentava, secondo descrizione contrattuale, «in pessime condizioni di manutenzione ed in parte collabente»), fabbricato, questo, del quale la parte venditrice (che, in preliminare di vendita, si era impegnata a firmare tutti i progetti necessari per l’impostazione di un progetto edilizio) aveva già richiesto la demolizione e che, successivamente, era stato effettivamente demolito dalla parte acquirente (che, a sua volta, contestualmente all’acquisto, aveva contratto un mutuo finalizzato alla realizzazione di una nuova palazzina);

2. – il motivo è fondato, e va accolto, nei limiti di quanto in appresso precisato;

3. – di vero, e sotto il profilo della fattispecie impositiva realizzata, rileva la Corte che quella riconducibile alla lottizzazione di terreni [d.p.r. n. 917 del 1986, art. 67, c. 1, lett. a)] ha carattere complesso, e si atteggia quale fattispecie giuridica a formazione progressiva che, ai fini del perfezionamento dell’obbligazione fiscale (per la plusvalenza realizzata), richiede la ricorrenza di un duplice elemento integrato dall’autorizzazione (adozione) del relativo piano e dalla vendita del terreno nello stesso piano incluso (v. Cass., 13 novembre 2019, n. 29375; Cass., 27 luglio 2016, n. 15584; Cass., 4 novembre 2015, n. 22488; Cass., 26 giugno 2013, n. 16083; Cass., 30 ottobre 2006, n. 23352);

– non è, quindi, conferente ai fini in discorso, – così come rileva la gravata sentenza, – che la parte venditrice abbia richiesto la demolizione di un fabbricato, l’obbligazione tributaria (per la plusvalenza realizzata) presupponendo, ai detti fini, il contestuale concorrere (quale fatto giuridico interno alla fattispecie) di un piano di lottizzazione (autorizzato) e della conseguente convenzione di lottizzazione (v., in particolare, Cass., 13 novembre 2019, n. 29375, cit.);

4. – quanto, poi, al corretto rilievo dell’oggetto contrattuale, la Corte, – secondo un indirizzo (del tutto) maggioritario, cui va data continuità, – ha già rilevato che, in materia di imposta sui redditi, «come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati. Ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la “ratio” ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica.» (v., ex plurimis, Cass., 12 aprile 2019, n. 10393; Cass., 21 febbraio 2019, n. 5090; Cass., 23 gennaio 2018, n. 1674; Cass., 1 agosto 2017, n. 19129; Cass., 20 aprile 2016, n. 7853; Cass., 9 luglio 2014, n. 15629; Cass., 21 febbraio 2014, n. 4150);

– e, deve soggiungersi, detto orientamento è coerente col rilievo secondo il quale la fattispecie impositiva, nel recepire in gran parte i contenuti della previgente disciplina (d.p.r. 29 settembre 1973, n. 597, art. 76), li ha disancorati dalla nozione di intento speculativo (connotata «da un notevole grado di indeterminatezza»; così Cass., 17 maggio 2017, n. 12320) riconducendoli ad un «criterio di tipo descrittivo e classificatorio delle fattispecie» impositive (così Corte Cost., 12 aprile 2002, n. 109; v., altresì, Corte Cost., 27 luglio 1995, n. 410 nonché Cass., 30 ottobre 2006, n. 23352; Cass., 2 marzo 1999, n. 1749);

5. – in conclusione la gravata sentenza va cassata esclusivamente in relazione alla rilevata lottizzazione di terreni edificabili (v. sub punto 3. che precede), – ricorrendo, nella fattispecie, una cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti, ai sensi del d.p.r. n. 917 del 1986, art. 67, c. 2, lett. b), – e, per tale profilo della lite contestata, la causa va rinviata, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna che, in diversa composizione, procederà al riesame della controversia applicando la pertinente disciplina sui criteri di computo della plusvalenza (d.p.r. n. 917 del 1986, art. 68).

P.Q.M.

accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo di ricorso accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna, in diversa composizione.