CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 20 febbraio 2020, n. 4426 – Nell’ambito di strutture turistico-ricettive all’aperto, l’installazione stabile di mezzi (teoricamente) mobili di pernottamento, quali i maxi caravan, determina una trasformazione irreversibile o permanente del territorio e, dunque, incide nel processo valutativo della rendita catastale, non potendo ritenersi che gli stessi soddisfino un bisogno oggettivamente provvisorio

Tributi – Rettifica rendita catastale – Strutture turistico-ricettive all’aperto (campeggi, villaggi turistici) – Installazione stabile di mezzi (teoricamente) mobili di pernottamento – Trasformazione irreversibile o permanente del territorio – Incidenza sul valore del compendio immobiliare

Ritenuto in fatto

Con ricorso in appello l’Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Caserta, impugnava la sentenza n. 676/2010 della Commissione Tributaria Provinciale di Caserta, la quale aveva accolto i ricorsi proposti della P.B. S.r.l. e del legale rappresentante T.E., avverso l’atto di accertamento di rendita catastale, con cui la predetta Agenzia aveva attribuito al compendio immobiliare “Camping Villaggio B.D.”, sito nel Comune di Sessa Aurunca (CE) e censito al fol. 147, p.Ila 5044, la rendita catastale di € 122.483,18, confermando la categoria D/8, a fronte della dichiarazione DO.C.FA. presentata ai sensi del d.m. n. 701/1994, in cui la società dichiarava la rendita catastale di € 47.312,00 e la categoria D/8.

La predetta sentenza ha accolto i ricorsi, avendo ritenuto eccessiva la valutazione economica dell’area, sulla quale non era possibile intervenire con ampliamenti e nuove costruzioni, ma solo con opere di manutenzione ordinaria ed eccezionalmente straordinaria, e avendo ritenuto anomalo considerare strutture mobili e maxi caravans, benché la circolare dell’Agenzia del Territorio di Caserta (Prot. n. 62715 del 6/3/2001) prendesse in considerazione (quali elementi concorrenti alla rendita catastale) soltanto impianti fissi ed immobili.

L’Agenzia appellante chiedeva la riforma della sentenza impugnata, adducendo l’ammissibilità di considerare i maxi caravans nel processo valutativo della rendita, la loro idoneità sotto il profilo oggettivo e soggettivo ad incidere in detto processo e la correttezza della stima nella determinazione del valore catastale.

Resistevano gli appellati P.B. s.r.l. e T.E., riproponendo le questioni svolte in primo grado e rimaste assorbite dall’accoglimento del ricorso, quali l’incidenza dei vincoli, le specificità della struttura nella determinazione della rendita e l’inidoneità dei maxi caravans ad essere considerati nel processo valutativo.

Con sentenza del 6.6.2013 la CTR Campania accoglieva l’appello dell’Agenzia limitatamente al profilo della inesistenza/nullità della notifica dell’avviso di accertamento, rigettandolo per il resto, sulla base, per quanto qui ancora rileva, delle seguenti considerazioni:

1) inducevano ad escludere la incidenza dei maxi caravans nella determinazione della rendita le seguenti circostanze: 1) nella tabella delle categorie catastali, il “Gruppo D” riguarda gli “Immobili a destinazione speciale”, tra i quali vi erano le aree destinate a campeggio, qui oggetto di accertamento, classificate concordemente dalle parti “D/8”; 2) in tale categoria “D/8” rientravano i “Fabbricati costruiti adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni 3) il caravan non rientrava nella suddetta categoria, ma trovava la sua definizione tra i veicoli nel Codice della Strada all’art. 56; 4) le due entità, “aree” e “caravans”, mantenevano in un campeggio la loro autonomia; 5) i caravans non potevano dirsi posizionati permanentemente al suolo e l’allacciamento agli impianti non impediva il loro successivo spostamento, restando dotati di ruote e di gancio di traino (come l’ampia documentazione fotografica in atti dimostrava); 6) la mancanza della stessa titolarità per le aree e per i caravans, i quali erano risultati oggetto di locazione finanziaria (leasing), era ostativa di un accertamento ricondotto invece ad un unico proprietario;

2) premesso che perché possa ritenersi di essere in presenza di interventi di trasformazione edilizia ed urbanistica occorre che la struttura (tale dovendosi definire roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni) soddisfi un bisogno oggettivamente non provvisorio ovvero dia una utilità prolungata nel tempo, nella fattispecie in esame i caravans venivano posizionati per la sola durata della stagione estiva sulle piazzole ad essi destinate e servite dai terminali delle utenze per gli allacciamenti; tali avvicendamenti nel tempo confermano che essi sono destinati a soddisfare “esigenze temporanee” e che l’impiego di un loro maggiore o minore numero risentiva del successo o meno della stagione balneare;

3) le doglianze circa la mancata considerazione dei vincoli urbanistici dovevano ritenersi infondate, in quanto essi non incidevano sui valori dei costi delle opere e degli impianti, mentre le circostanze attinenti al fronte mare, spiaggia libera e solarium erano state riportate dall’Agenzia solo a fini descrittivi del complesso, ma non risultavano essere state prese in considerazione ai fini della stima. Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso l’Agenzia delle Entrate, sulla base di un unico motivo. La s.r.l. P.B. resisteva con controricorso.

Ritenuto in diritto

1. Con l’unico, articolato, motivo la ricorrente deduce la violazione degli artt. 3 d.P.R. n. 380/2001 e 812 c.c., in relazione all’art. 360, co. 1, n. 3), c.p.c., per aver la CTR escluso che i maxi-caravan presenti nella struttura incidessero sul processo valutativo della rendita catastale.

1.1. Il motivo si rivela fondato.

Preliminarmente, occorre individuare la normativa applicabile alla fattispecie in esame, tenuto conto che l’avviso di accertamento oggetto di causa risale al 2008.

Ratione temporis va esclusa l’applicabilità della legge 28 dicembre 2015, n. 208, il cui art. 1, al comma 21, prevede che “A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l’utilità’, nei limiti dell’ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.

E’, invece, invocabile il Regio decreto-legge del 13/04/1939, n. 652, il quale, all’art. 4, stabilisce che “Si considerano come immobili urbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite, diversi dai fabbricati rurali.

Sono considerati come costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo”.

Dalla previsione normativa si evince che, al fine di operare un corretto inquadramento, è necessario operare una indagine di fatto sulla stabilità dei mezzi mobili di pernottamento.

In termini generali, la stabile collocazione, ad opera del gestore, di un vero e proprio nucleo organizzato di case mobili determina un’alterazione del territorio che non può ritenersi né precaria né transitoria.

Nel momento in cui i manufatti, definiti case mobili perché muniti di ruote, siano stati stabilmente infissi al suolo, all’interno dell’area del campeggio, ed abbiano perso la loro mobilità, viene meno quella caratteristica di precarietà dell’opera che consente la loro collocazione in assenza di titoli edilizi all’interno di strutture ricettive turistiche (cfr., in tal senso, Consiglio di Stato, sent. n. 1291/2016 dell’1.4.2016).

Temporanee sono, infatti, esclusivamente le modalità di soggiorno dei soggetti ospitati nelle strutture, che nulla hanno in comune con la stabile presenza ed utilizzazione delle “case mobili”.

Ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera e.5), del d.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001, recante il T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, sono, in particolare, da considerarsi nuove costruzioni, comportanti la trasformazione edilizia e urbanistica del territorio, «l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore».

In questo contesto si inserisce anche la pronuncia della Corte Costituzionale n. 171 del 2-6 luglio 2012, con la quale è stato precisato che l’art. 6 del d.P.R. n. 380 del 2001 stabilisce quali sono gli interventi eseguibili senza alcun titolo abilitativo, e tra essi non figurano le installazioni delle strutture sopra menzionate.

In definitiva, l’installazione stabile di mezzi (teoricamente) mobili di pernottamento determina una trasformazione irreversibile o permanente del territorio, con la conseguenza che per tali manufatti, equiparabili alle nuove costruzioni, necessita il permesso di costruire.

La disposizione, come chiarito dalla sentenza del Consiglio di Stato in precedenza menzionata, “è chiaramente volta ad escludere la necessità di titoli edilizi per la collocazione temporanea di strutture mobili destinate ad abitazione, come le roulotte, i camper o anche le case mobili, da parte dei turisti che utilizzano tali mezzi per muoversi da una struttura all’altra e si avvalgono poi dei diversi servizi messi a loro disposizione dai gestori delle strutture ricettive”.

Più precisamente, le disposizioni volte a consentire la libera collocazione all’interno delle strutture ricettive di strutture mobili (come le “case” su ruote) “è volta chiaramente a favorire l’occupazione transitoria del suolo, in particolare da parte dei turisti che utilizzano tali mezzi muovendosi da una struttura all’altra, e non anche a favorire la realizzazione, in assenza di titoli edilizi, di strutture stabili equiparabili a quelle di tipo alberghiero”.

1.2. Alla stregua delle considerazioni che precedono, può, ai sensi dell’art. 384, comma 1, c.p.c., essere enunciato il seguente principio di diritto: “Nell’ambito di strutture turistico-ricettive all’aperto (campeggi, villaggi turistici), l’installazione stabile di mezzi (teoricamente) mobili di pernottamento, quali i maxi caravan, determina una trasformazione irreversibile o permanente del territorio e, dunque, incide nel processo valutativo della rendita catastale, non potendo ritenersi che gli stessi soddisfino un bisogno oggettivamente provvisorio“.

2. Pertanto, in accoglimento dell’unico motivo, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa va riassunta, anche ai fini delle spese del presente grado di giudizio, dinanzi alla CTR Campania in diversa composizione soggettiva, la quale si atterrà al principio di diritto enunciato, compiendo gli accertamenti in concreto necessari in ordine alla stabilità dei manufatti.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche ai fini del governo delle spese del presente grado di giudizio, alla CTR Campania in diversa composizione soggettiva.