CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 21 dicembre 2020, n. 29193 – In tema d’imposte sui redditi, non può escludersi l’imponibilità da redditi diversi delle plusvalenze immobiliari, prevista dall’art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917 del 1986, per la sola circostanza che il terreno ceduto si trovi all’interno di zona vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico, dovendosi avere riguardo alla destinazione effettiva dell’area

Tributi – IRPEF – Plusvalenze immobiliari – Cessione di terreno edificabile situato all’interno di zona vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico – Esenzione – Esclusione

Ritenuto che

L’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza della CTR del Veneto, n. 109/2/2018 dep. il 24.1.2028, che in controversia su impugnazione da parte di A.A. di avviso di accertamento per Irpef anno 2010 – in relazione ad atto di compravendita di terreni edificabili, per il quale sarebbe stato omesso il pagamento della plusvalenza – ha accolto l’appello della contribuente, in riforma della sentenza di primo grado. La CTR, ha in particolare rilevato che i terreni venduti erano inseriti nel PRG di Cortina d’Ampezzo in zona residenziale di interesse storico, per i quali sono escluse costruzioni, tranne a certe condizioni, interrati pertinenziali; ed ha accertato che nella fattispecie “le particelle di terreno non erano né pertinenziali né accessorie ad alcun edificio” per cui nulla può essere costruito anche sotto il livello del terreno.

La contribuente si costituisce con controricorso e deposita memoria, ribadendo l’inedificabilità assoluta del terreno.

Considerato che

con l’unico motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 67 d.p.r. 917/86 e art. 817 c.c., ex art. 360 n. 3 c.p.c., sussistendo nella fattispecie una plusvalenza tassabile, trattandosi di compravendita di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Tale condizione vi è anche ove il PRG attribuisca carattere edificatorio subordinandolo a specifici vincoli o prescrizioni. Nella fattispecie peraltro il proprietario prò quota del bene principale ha acquistato la piena proprietà del fondo confinante, potendo realizzare una ostruzione interrata costituente pertinenza.

Il motivo è fondato.

Va in argomento dato seguito alla giurisprudenza di questa Corte, che ha affermato il principio secondo cui, atteso il chiaro tenore letterale dell’art. 67 TUIR, non contenente alcuna distinzione e/o specificazione, la norma assoggetta a tassazione la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di terreno sul quale lo strumento urbanistico vigente consenta, a qualunque titolo e per qualunque scopo, di edificare, senza che, pertanto, a nulla rilevi cosa e a qual fine si costruisca, considerato anche che «siffatta interpretazione non appare in contrasto con i precetti costituzionali (e, in particolare, con l’art. 3 Cost.), rientrando nella piena discrezionalità del legislatore non tassare la plusvalenza solo quando la stessa ha ad oggetto terreni agricoli e non suscettibili in alcun modo di utilizzazione edificatoria (Cass. 23316/2013; n. 23845 del 23/11/2016; v. Cass. n. 14503/2016, che ha ritenuto edificabile un’area inclusa in zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico, quali parcheggi, strade, verde pubblico attrezzato; Cass., 16 ottobre 2015, n. 20950, in un caso ove si verteva sulla cessione di aree inserite in zona F destinati ad «attrezzature e impianti di interesse generale», assoggettabili unicamente ad opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, per le quali le norme tecniche di attuazione prevedevano che «la realizzazione delle attrezzature e la gestione dei servizi potrà essere affidata a terzi; Cass., 15 aprile 2016, n. 7513, in un caso in cui si discuteva di un’area che risultava classificata «in via statica come area agricola o di rispetto storico archeologico», ma con la concreta possibilità – sentiti gli Uffici Tecnici del Comune – di «chiedere la variazione in modo da poter destinare parte di tale area alla costruzione degli immobili necessari alla … attività»; v. anche, in senso sostanzialmente conforme, ex aliis, Cass. n. 29183/2017; n. 15320 del 19/06/2013; n. 14763 del 15/07/2015; n. 5161 del 05/03/2014; Cass. 30729/2011 e 8697/2011; Cass. 17650/2014, 14763/2015; n. 15165/2016).

È stato altresì affermato che (Sez. 5, n. 27604 del 30/10/2018; v. anche Cass. n. 6725/17), in tema d’imposte sui redditi, non può escludersi l’imponibilità da redditi diversi delle plusvalenze immobiliari, prevista dall’art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b), del d.P.R. n. 917 del 1986, per la sola circostanza che il terreno ceduto si trovi all’interno di zona vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico, dovendosi avere riguardo alla destinazione effettiva dell’area, in quanto la potenzialità edificatoria, desumibile oltre che da strumenti urbanistici adottati o in via di adozione, anche da altri elementi, certi ed obiettivi, che attestino una concreta attitudine dell’area all’edificazione, è un elemento oggettivo idoneo ad influenzare il valore dei terreni e rappresenta, pertanto, un indice di capacità contributiva ai sensi dell’art. 53 Cost.

La CTR non si è adeguata ai superiori principi, per cui la sentenza va cassata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito, con il rigetto del ricorso introduttivo della contribuente. In relazione alla vicenda processuale le spese dei gradi di merito vanno compensate; le spese del presente giudizio di legittimità vanno liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito, rigetta il ricorso originario della contribuente. Le spese dei gradi di merito vanno compensate; le spese del giudizio di legittimità si liquidano in €. 5.000,00 oltre spese prenotate a debito.