CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 21 giugno 2019, n. 16718 – Escluso dalla tassazione separata di una plusvalenza realizzata a seguito di venditaaventi ad oggetto, non un terreno “suscettibile di utilizzazione edificatoria”, ma un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato”

Imposte dirette – IRPEF – Accertamento – Vendita di un compendio immobiliare – Plusvalenza – Omessa dichiarazione

Rilevato che

1. B.A. e B.P. ricorrono con due motivi contro l’Agenzia delle Entrate per la cassazione della sentenza n. 11/7/13 della Commissione Tributaria Regionale della Puglia, emessa il 15/11/2012, depositata in data 11/2/2013 e non notificata, che, per quanto di interesse, ha rigettato l’appello dei contribuenti, confermando la sentenza della C.T. P. di Bari sfavorevole agli stessi, in controversia avente ad oggetto l’impugnativa degli avvisi di accertamento, per maggiore Irpef relativa all’anno di imposta 2004, con i quali l’Amministrazione aveva accertato che i germani B. avevano omesso di dichiarare, ciascuno per la propria quota, la plusvalenza realizzata con la vendita di un compendio immobiliare, loro pervenuto per successione al padre;

2. con la sentenza impugnata, la C.T.R. della Puglia (di seguito C.T.R.), condividendo le ragioni dell’Ufficio appellato, riteneva che erroneamente le parti avevano sottoposto all’imposta sostitutiva la sola cessione del terreno, trascurando quella del fabbricato, pur essendo entrambi i cespiti oggetto della perizia asseverata dal tecnico e della cessione del 23/6/2004;

il giudice di appello, quindi, riteneva che i due negozi (di cessione del terreno e del fabbricato) fossero collegati funzionalmente al trasferimento dell’intero complesso immobiliare e che dovessero essere considerati quale unico trasferimento di suolo, ai fini fiscali;

riteneva, inoltre, che il valore di mercato, determinato in via definitiva in sede di applicazione dell’imposta di registro, potesse legittimamente essere utilizzato dall’Amministrazione come dato presuntivo per l’accertamento della plusvalenza patrimoniale realizzata a seguito della cessione di beni;

3. a seguito del ricorso, l’Agenzia delle Entrate si è costituita al solo fine dell’eventuale partecipazione all’udienza;

4. il ricorso è stato fissato per la camera di consiglio del 9 aprile 2019, ai sensi degli artt. 375, ultimo comma, e 380 bis 1, cod. proc. civ., il primo come modificato ed il secondo introdotto dal d.l. 31.08.2016, n.168, conv. in legge 25 ottobre 2016, n.197;

Considerato che

1.1. con il primo motivo, i ricorrenti denunziano la violazione e falsa applicazione degli artt. 1, 67 e ss. T.u.i.r., sulla tassatività delle fattispecie imponibili, art. 37 bis d.p.R. n.600/73, art.53 Cost., sulla capacità contributiva e sulla progressività dell’imposizione, art. 2645 bis, comma 5, c.c., sulla definizione di fabbricato, art. 10 I. n. 212/2000 e ss., in relazione all’art. 360, comma 1, n.3, c.p.c.;

con il secondo motivo, i ricorrenti denunziano la violazione degli artt. 5 e ss. d.lgs. n. 472/97, art.10 I. 212/2000, artt. 23 e 25 Cost., sul principio di legalità, artt. 42 d.p.R. n. 600/73 e 7 L. 212/2000, sull’onere probatorio e motivazionale nelle rettifiche da “abuso del diritto”, in relazione all’art. 360, comma 1, n.3, c.p.c.;

1.2. i motivi, esaminati congiuntamente perchè connessi, sono fondati e vanno accolti;

1.3. la questione principale della controversia, avente valore dirimente, è se la vendita di area già edificata possa rientrare – a fronte di una riqualificazione operata dall’Ufficio sulla scorta di elementi presuntivi – nelle ipotesi, sicuramente tassative, previste dall’art. 81, comma 1, lett. b T.U.I.R. (ora 67), il quale, come noto, assoggetta a tassazione separata, quali “redditi diversi”, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”;

questa Corte ha già fornito, in fattispecie analoga alla presente, soluzione negativa, rilevando che dalla “stessa lettera del citato art. 81 (ora 67) e dall’art. 16 (17) comma 1, lett. g bis TUIR … non possono rientrare … le cessioni aventi ad oggetto, non un terreno “suscettibile di utilizzazione edificatoria”, ma un terreno sul quale insorge un fabbricato e che, quindi, è da ritenersi già edificato” (così Cass. n. 4150/2014, che ha escluso la tassazione separata di una plusvalenza realizzata a seguito di vendita di un “capannone ad uso commerciale e relative pertinenze”, censito al catasto fabbricati, ritenendo irrilevante sia l’ulteriore potenzialità edificatoria del terreno su cui esso insisteva, sia l’asserita, ma non dimostrata, intenzione delle parti di demolire il predetto capannone);

il Collegio ritiene di condividere e di dare seguito a tale orientamento (vedi anche Cass. n.15629/2014; n. 4361/17; n.1674/2018; n.31295/2018; n.5088/2019), siccome coerente con la ratio del citato art. 81, nella formulazione introdotta dalla L. n. 413 del 1991, tesa inequivocabilmente ad assoggettare a prelievo fiscale la manifestazione di forza economica conseguente “all’avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica” di terreni ovvero, in altri termini, ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che (come si legge nella relazione di accompagnamento alla citata L. n. 413 del 1991) scaturisce non “in virtù di un’attività produttiva del proprietario o possessore, ma per l’avvenuta destinazione edificatoria in sede di pianificazione urbanistica” dei terreni;

ciò che rileva, dunque, ai fini dell’applicabilitá della norma in esame, è la destinazione edificatoria originariamente conferita, ad area non edificata, in sede di pianificazione urbanistica e non quella ripristinata, conseguentemente ad intervento, su area già edificata operato da cedente o cessionario;

nella specie, per come è incontestato, l’oggetto dell’atto pubblico di compravendita è un compendio immobiliare sito in Barletta, composto da un fabbricato costituito da vecchi capannoni ad uso opificio con attinenza scoperta ed appartamento sovrastante, nonché da un terreno edificatorio retrostante di mq.1.514;

risulta pacifico che i contribuenti abbiano ritenuto di sottoporre ad imposta sostitutiva la sola cessione del terreno edificabile, trascurando quella del fabbricato;

è, quindi, innegabile che la cessione, in parte, abbia avuto ad oggetto un “terreno già edificato” (riprendendo Cass. n. 4150/14) e che tale entità sostanziale non può essere mutata (con conseguente incongruenza di ogni diversa riqualificazione), in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni derivate da elementi esterni (quali l’aver presentato un progetto per la trasformazione edilizia di tutto il compendio, l’aver richiesto le agevolazioni di cui all’art. 33 I. n. 388/2000 e l’aver venduto ad un’impresa di costruzioni), la cui realizzazione (nel caso in specie attraverso la demolizione e l’eventuale ricostruzione del fabbricato) è futura (rispetto all’atto oggetto di tassazione), eventuale e rimessa alla potestà di soggetto diverso (l’acquirente) da quello interessato dall’imposizione fiscale;

pertanto, la sentenza impugnata, nel ritenere che i contribuenti dovessero dichiarare, ai fini dell’imposta sostitutiva, anche la cessione del fabbricato, non risulta aver fatto corretta applicazione dei principi sopra riportati, incorrendo nelle denunziate violazioni di legge;

la Corte, quindi, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, decide la controversia nel merito, accogliendo il ricorso introduttivo proposto dai contribuenti;

il consolidarsi dell’orientamento giurisprudenziale successivamente alla proposizione del ricorso inducono a compensare integralmente tra le parti le spese processuali;

P.Q.M.

in accoglimento del ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso introduttivo dei contribuenti; compensa tra le parti le spese dell’intero giudizio.