CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 22 giugno 2018, n. 16561 – Plusvalenze derivante dalla cessione di un terreno e requisiti di un terreno edificabile

Imposte dirette – IRPEF – Accertamento – Dichiarazione dei redditi – Cessione a titolo oneroso di un terreno – Plusvalenza

Ritenuto in fatto

L’Agenzia delle Entrate notificava a C.M. avviso di accertamento, emesso per maggior Irpef dovuta, in relazione all’anno di imposta 2000, a seguito di rettifica del reddito imponibile dichiarato per effetto della cessione a titolo oneroso di un terreno, per la quota del 50%, ritenuto dall’Ufficio edificabile e quindi rientrante nei presupposti di applicazione dell’art. 81 (ora 67) del d.P.R. n. 917/86.

La contribuente impugnava il ricorso dinanzi alla Commissione tributaria provinciale, che lo accoglieva.

Proposto appello dall’Ufficio, la Commissione tributaria regionale lo respingeva, motivando che, trattandosi di terreno non suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, condizione che emergeva dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Bologna in data 20.9.05, la fattispecie non rientrava nell’art. 81, comma 1, lett. b) del d.P.R. n. 917/86 e pertanto non era configurabile una plusvalenza tassabile.

L’Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione, con un unico motivo, cui resiste Mazzoli Cristina con controricorso.

La controricorrente ha depositato memoria ex art. 380-bis cod. proc.

Considerato in diritto

1. In via preliminare, la eccezione di inammissibilità per tardiva proposizione del ricorso, sollevata dalla controricorrente, non risulta fondata, tenuto conto che i due giorni antecedenti la data della richiesta notifica (28 novembre 2011) erano festivi.

2. Con un unico motivo di ricorso l’Agenzia delle Entrate censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b) del d.P.R. n. 917/86, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ., e sostiene che il giudice di appello non ha fornito una corretta interpretazione del concetto di utilizzazione edificatoria di un terreno nel caso di realizzazione di un impianto di distribuzione.

La ricorrente, pur riconoscendo che non ogni minimo intervento sul suolo costituisce una trasformazione edilizia rilevante ai fini dell’art 67 citato, ha sottolineato che certamente gli interventi di realizzazione di un impianto di distribuzione costituiscono attività edificatoria, tanto che per dare esecuzione all’impianto è richiesto il preventivo rilascio del titolo autorizzativo in forza delle disposizioni del testo unico sull’edilizia (d.P.R. n. 380 del 2001); ha, inoltre, fatto presente che non ha rilevanza il fatto, pure richiamato dalla C.T.R., che l’area di servizio aveva natura di pertinenza rispetto alla strada, ai sensi dell’art. 24 d.lgs. n. 285/1992, posto che la funzionalità dell’area all’uso della strada non escludeva in alcun modo che si trattasse di intervento di utilizzazione edilizia del suolo per il quale era richiesto il permesso di costruire.

2. Il ricorso è fondato.

3. Secondo il costante insegnamento di questa Corte, “in tema di imposte sui redditi, ai fini dell’applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b) del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, l’edificabilità dell’area trasferita va desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi, come si ricava dall’art. 11 quaterdecies, comma 16, del d.l. 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248 (con riferimento all’ I.C.I.), e dall’art. 36, comma 2, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248 (contenente una definizione di area edifica bile in materia di I.V.A., di imposta di registro, di imposte sui redditi e di I.C.I.) che hanno fornito l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma 1, lett. b) del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 502” (Cass., ord. n. 4116 del 20/2/2014; Cass. 24691 del 20/11/2014; Cass. n. 15282 del 10/6/2008; n. 2270 del 4/2/2016).

4. Va, inoltre, ribadito che “l’inclusione dell’area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico, incide nella determinazione del valore venale dell’immobile, da valutare in base alla maggiore o minore potenzialità edificatoria, senza escluderne l’oggettivo carattere edificabile, atteso che i vincoli d’inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel piano regolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione, sicché la relativa cessione a titolo oneroso è idonea a determinare l’insorgenza di una plusvalenza imponibile ex art. 81 (ora 67), comma 1, lett. b) del d.P.R. n. 917/86 (Cass. n. 14503 del 15/7/2016).

5. Quanto, inoltre, alla disciplina dettata dal codice della strada, come si evince dall’esame dell’art. 24, richiamato dalla controricorrente, essa ha con evidenza oggetto diverso dalla regola, fissata dall’art. 67 del t.u.i.r., che individua le ipotesi di produzione di plusvalenze ai fini Irpef per la cessione di aree edificabili secondo gli strumenti urbanistici vigenti (Cass. n. 1094 del 18/1/2017).

6. Nella specie, la C.T.R., pur risultando dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Bologna, ritrascritto nel ricorso, che il terreno ricadeva, secondo quanto previsto dal Piano Regolatore generale, in “zona omogenea D”, destinata a servizi di interesse pubblico e, quindi, in zona suscettibile di utilizzazione edificatoria, non si è uniformata ai principi di diritto sopra richiamati.

La sentenza va, pertanto, cassata con rinvio alla Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna in diversa composizione, per nuovo esame anche sulle questioni ritenute assorbite, oltre che per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Commissione tributaria regionale dell’Emilia Romagna, in diversa composizione, anche per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.