CORTE DI CASSAZIONE – Ordinanza 28 marzo 2018, n. 7728 – ICI – L’edificabilità di un’area, ai fini dell’inapplicabilità del sistema di valutazione automatica previsto dall’art. 52, quarto comma, del d.P.R. n. 131 cit., è desumibile dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune

Tributi – ICI – Area edificabile – Qualificazione attribuita nel piano regolatore generale

Svolgimento del processo

Con ricorso in Cassazione affidato a un motivo, nei cui confronti il contribuente ha resistito con controricorso, illustrato da memoria, il comune di Voghera impugnava la sentenza della CTR della Lombardia, relativa a un avviso di accertamento in tema d’ICI per il 2009, su un terreno, in ordine al quale si contesta da parte del contribuente la natura concretamente edificabile, nell’anno in contestazione, per la mancata adozione del piano di coordinamento.

Il comune ricorrente denuncia la violazione a falsa applicazione di norme di diritto, in particolare, dell’art. 2 del d.lgs. n. 504/92 e dell’art. 36 comma 2 del D.L. n. 223/06, in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., in quanto, erroneamente, i giudici d’appello, avevano ritenuto non assoggettabile a ICI, un’area potenzialmente edificabile secondo le previsioni del PRG, ancorché nell’anno in contestazione, tale capacità edificatoria non fosse attuale, perché non era stato ancora approvato il piano di coordinamento (quale strumento di pianificazione intermedia) a cui era subordinato l’adozione dello strumento urbanistico attuativo.

Il Collegio ha deliberato di adottare la presente decisione in forma semplificata.

Il motivo è fondato.

Infatti, secondo il consolidato orientamento di questa Corte “In tema di imposta di registro, a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 36, comma 2, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, di interpretazione autentica del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l’edificabilità di un’area, ai fini dell’inapplicabilità del sistema di valutazione automatica previsto dall’art. 52, quarto comma, del d.P.R. n. 131 cit., è desumibile dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, anche se non ancora approvato dalla Regione ovvero in mancanza degli strumenti urbanistici attuativi, dovendosi ritenere che l’avviso del procedimento di trasformazione urbanistica sia sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene deve essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo. L’impossibilità di distinguere, ai fini dell’inibizione del potere di accertamento, tra zone già urbanizzate e zone in cui l’edificabilità è condizionata all’adozione dei piani particolareggiati o dei piani di lottizzazione non impedisce, peraltro, di tener conto, nella determinazione del valore venale dell’immobile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione” (Cass. n. 11182/14, Cass. sez. un. n. 25506/06).

Nel caso di specie, va evidenziato come per la valutazione del valore del terreno oggetto di controversia, non poteva più farsi riferimento alla natura agricola dello stesso ma doveva, comunque, farsi riferimento alla sua natura edificabile, in conseguenza dell’adozione del PRG, quand’anche, per l’assenza di strumenti pianificatori attuativi (di grado intermedio, nella specie), andavano valutate le potenzialità edificatorie in termini concreti e effettivi. Infatti, l’inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far “lievitare” il valore venale dell’area, mentre, la mancata adozione dello strumento invocato può incidere sulla concreta determinazione del valore dell’immobile, che una volta inserito in uno strumento urbanistico generale “incorpora” un maggior valore che è espressione di maggiore capacità contributiva.

D’altra parte, la stessa memoria della parte contribuente evidenzia la presenza di un indice territoriale di fabbricabilità (pari a 0,60, v. p. 6), mentre, le vicende amministrative relative alla concreta edificabilità, incidono solo sul quantum dell’imposta dovuta (Cass. sez. un. n. 25505/06), che nella specie, il comune aveva abbattuto del 50%, rispetto a quella dovuta secondo il valore di mercato dell’area.

La sentenza va, pertanto, cassata e la causa va rinviata alla Commissione tributaria regionale della Lombardia, affinché, alla luce dei principi sopra esposti, riesamini il merito della controversia.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Commissione tributaria regionale della Lombardia, in diversa composizione.