Corte di Cassazione ordinanza n. 17005 depositata il 13 agosto 2020 – L’avviso di liquidazione non può essere fondato esclusivamente sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore del bene risultante dalle quotazioni OMI

Corte di Cassazione ordinanza n. 17005 depositata il 13 agosto 2020

avviso di liquidazione – imposta di registro – valore OMI

RITENUTO CHE:

La società S.T. Costruzioni S.r.l. impugnava l’avviso di rettifica e liquidazione n. 20071T005029000, emesso dall’Agenzia delle Entrate, riguardante le imposte di registro, ipotecaria e catastale e rispettive sanzioni, con riferimento ad un atto di compravendita immobiliare del 5.3.2007 relativo ad un villino sito nel Comune di Roma, località Ostia Antica. Con tale atto era stato determinato un maggior valore del fabbricato oggetto di cessione da euro 200.000,00 dichiarato in atti, ad euro 404.350,00 come accertato dall’Ufficio. La contribuente lamentava che l’ente impositore aveva determinato il “valore venale” del fabbricato basandosi esclusivamente sui valori OMI, rettificando il valore dichiarato con richiami generici alle norme di riferimento. La Commissione Tributaria Provinciale di Roma, con sentenza n. 5/11/12, respingeva il ricorso, ritenuta la attendibilità della banca dati OMI. La ricorrente proponeva appello innanzi alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio che, con sentenza n. 315/28/13, confermava la pronuncia di primo grado, rigettando il gravame. ST Costruzioni S.r.l. ricorre per cassazione, svolgendo tre motivi. L’Agenzia delle Entrate si è costituita al solo fine della eventuale partecipazione all’udienza di discussione della causa.

CONSIDERATO CHE:

1.Con il primo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applica- zione degli artt. 51 e 52, del d.P.R. n. 131 del 1986, 1, com- ma 307, l. n. 296 del 2006, e 2 del d.lgs. n. 347 del 1990 (ai sensi degli artt. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. e 62 d.lgs. n. 546 del 1992), atteso che la sentenza impugnata si baserebbe su una errata interpretazione della normativa in materia di rettifica dei valori degli immobili. Si deduce che, a seguito delle modifiche apportate con la l. n. 244 del 2007, si sarebbero ricondotti gli scostannenti tra valori OMI e valori d’atto nell’ambito delle presunzioni semplici, con la conseguente necessità di altri elementi indiziari ad integrazione, al fine di renderle gravi, precise e concordanti, così da correttamente motivare l’accertamento. I valori OMI avrebbero valenza di presunzione semplice, e non legale relativa, essendo “indicazioni di valori di larga massima”, quale mero indizio liberamente valutabile dal giudice e, peraltro, utilizzabile solo se supportato da altri ele- menti convergenti in modo da farlo apparire “grave, preciso e concordante”. In tal senso, si esprimerebbe anche l’Agenzia delle entrate con la circolare 14.4.2010 e con la Risoluzione n. 170/E del 13 luglio 2007, la quale afferma che, a seguito dell’ abrogazione delle disposizioni introdotte dagli artt. 54, terzo comma, del d.P.R. n. 633 del 1972 e 39, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 600 del 1973 dal decreto – legge n. 223 del 2006, la legge Comunitaria 2008 avrebbe fatto venire meno le presunzioni legali previste dal medesimo decreto – legge, ripristinando, in sostanza, il quadro normativo esistente prima della sua entrata in vigore, ossia prima del 4 luglio 2006.

2.Con il secondo motivo, si denuncia nullità della sentenza per omessa motivazione (sub specie motivazione apparente, illogica ed incomprensibile) e violazione degli artt. 1 e 36 del d.lgs. n. 546 del 1992 e 132 n. 4, c.p.c. (ai sensi degli artt. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. e 62 del d.lgs. n. 546 del 1992), posto che la fatiscenza dell’immobile e la sua costruzione abusiva (con conseguente condono), che avrebbero inibito una qualsiasi rettifica del valore dichiarato, erano state circostanze ampiamente dedotte dalla società nel ricorso introduttivo e ri- proposte in appello come vizio di motivazione della sentenza di primo grado, ma le repliche dei giudici del gravame a tale ri- guardo risulterebbero del tutto prive di senso logico, integrando il vizio di omessa motivazione indicato in rubrica. Le tabelle OMI, richiamate in sentenza, non terrebbero alcun conto delle ipotesi di immobili in via di disfacimento.

3. Con il terzo motivo, si denuncia violazione e/o falsa applica- zione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131 del 1986, nonché artt. 1, comma 307, l. n. 296 del 2006, e 2 del d.lgs. n. 347 del 1990 ( ai sensi degli artt. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. e 62 del d.lgs. n. 546 del 1992), in quanto lo stato conservativo dell’immobile e la sua destinazione sarebbero sicuri elementi di riferimento per la determinazione del valore, sicchè la Commissione Tributaria Regionale, ritenendo fondata nel merito la rettifica del valore del bene basata sulle sole rilevazioni O.M.I., senza tenere conto dello stato conservativo del medesimo (fatiscente) e della sua destinazione (demolizione) ha fatto palese mal governo delle citate disposizioni.

4. I motivi di ricorso, da esaminarsi congiuntamente per ragioni di connessione logica, sono fondati per i principi di seguito enunciati.

a) Ai sensi dell’art. 43 del D.P.R. n. 131 del 1986, per gli atti traslativi a titolo oneroso, la base imponibile dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale è costituita dal valore del bene o del diritto trasferito. Se il valore non è indicato, ovvero se il corrispettivo pattuito risulta superiore, la base imponibile è pari a quest’ultimo. Successivamente, in sede di accertamento di valore, gli uffici dell’Agenzia delle entrate devono controllare la congruità del valore indicato in atto dalle parti, che deve riflettere il valore venale in comune commercio del bene compra- venduto. Non è contestato, per essere stato precisato anche dai giudici di appello nella sentenza impugnata, che nella fatti- specie la determinazione del valore dell’immobile, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, è stata desunta dal- la banca dati O.M.I. per abitazioni (ville e villini) nel territorio del Comune di Roma, zona suburbana Ostia Antica.

b) Con riferimento all’onere probatorio incombente all’Ufficio in tema di imposta di registro, ipotecaria e catastale conseguenti alla compravendita di un immobile, va precisato che l’accertamento da parte dell’Agenzia delle entrate del “valore venale in comune commercio” di cui all’art. 51, comma 2, del d.P.R. n. 131 del 1986, ai fini della determinazione della base imponibile di un contratto di compravendita immobiliare, deve tenere conto della natura, della consistenza ed ubicazione dei beni in considerazione delle caratteristiche oggettive delle aree, in ragione della collocazione nello strumento urbanistico nonché dello stato delle opere di urbanizzazione, avendo ri- guardo ai trasferimenti avvenuti non oltre tre anni prima, che abbiano avuto per oggetto immobili con caratteristiche e con- dizioni analoghe a quello oggetto di compravendita.

I giudici di appello hanno ritenuto correttamente motivato l’avviso di accertamento sulla base dei valori OMI, ai fini dell’accertamento del valore, statuendo che: “l’attendibilità dei dati dell’OMI è assicurata, oltre che dalla correttezza e accuratezza degli elementi statistici indicati negli schemi di rivelazione OMI (la tipologica dell’immobile e dell’unità immobiliare; la fonte di rivelazione; l’identificazione dell’immobile rilevato; la destinazione prevalente di zona; le caratteristiche del fabbricato in cui è situata l’unità immobiliare e quelle proprie di questa, la sua consistenza e quella delle pertinenze, il prezzo/valore), anche dalla completezza statistica delle rilevazioni e delle relative fonti, costituite dagli atti di compravendita, le agenzie immobiliari, le stime interne del’Agenzie del Territorio, le aste, i tribunali etc.”.

L’assunto non può essere condiviso.

Le quotazioni OMI esprimono un intervallo di valore tra un minimo ed un massimo per unità di superficie, riferite ad unità immobiliari “ordinarie” e tipizzate, classificate in una determinata tipologia e situate in un ambito territoriale omogeneo. Tali quotazioni, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova ma strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicchè, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell’art. 115, comma 2, c.p.c., sono idonee solamente a condurre indicazioni di valori di “larga massima” (Cass. n. 25707 del 2015).

E’ stato ripetutamente ribadito da questa Corte che le stime dell’OMI, meri valori presuntivi ed indiziari inidonei da soli a determinare un maggiore valore, non sono idonee a fondare il differente accertamento del valore effettuato dall’Ufficio e avrebbero dovuto essere integrate da altri elementi probatori, per essere considerate ragionevolmente attendibili. Nell’ambito dei processi estimativi, le OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima.

Ne consegue che l’avviso di liquidazione non può essere fondato esclusivamente sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell’atto di compravendita ed il valore del bene risultante dalle quotazioni OMI (Cass. n. 21813 del 2018).

Con ordinanza n. 13992 del 2019, questa Corte è recentemente intervenuta per ribadire l’illegittimità dell’avviso di liquidazione fondato esclusivamente su tali valori, in quanto non ritenuti idonei e sufficienti a certificare il valore dell’immobile. Ciò in quanto, il valore venale in comune commercio di un be- ne oggetto di accertamento può variare in funzione di molteplici parametri, quali l’ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico e le oscillazioni del mercato immobiliare.

Secondo l’indirizzo condiviso: “Nell’ipotesi di contestazioni di maggiori ricavi derivanti dalla cessione di beni ‘immobili, le reintroduzione, con effetto retroattivo, della presunzione sem plice, ai sensi dell’art. 24, comma 5, della l. n. 88 del 2009 (legge comunitaria 2008), che ha modificato l’art. 39 del d.P.R. n. 600 del 1973 e l’art. 54 del d.P.R. n. 633 del 1972, soppri- mento la presunzione legale (relativa) di corrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale del bene, intro- dotta dall’art. 35 del d.l. n. 223 del 2006, conv. in l. n. 248 del 2006, non impedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purchè dotato dei re- quisiti di precisione e di gravità, elemento che non può, tutta- via, essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di «presumptio de presumpto»“(Cass. n. 2155 del 2019).

E’ onere dell’Amministrazione finanziaria provare, anche in giudizio, l’effettiva sussistenza dei presupposti applicativi del criterio di rettifica indicato nell’avviso di liquidazione (Cass. n. 6914 del 2011;Cass. n. 11560 del 2016; Cass. n. 11270 del 2017) e, in tale prospettiva, ai fini dell’assolvimento dell’onere della prova a carico dell’Agenzia, non è sufficiente il semplice riferimento ai valori OMI, poiché questi rappresentano, come si è detto, solo valori di massima e non la prova della pretesa erariale (Cass. n. 14117 del 2018), dovendosi dare rilievo, ad integrazione, ad ulteriori indizi utili a determinare il valore del bene oggetto di accertamento.

5. In definitiva, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, decidendo nel merito, va accolto il ricorso proposto dal contribuente. Le spese di lite dei gradi di merito vanno interamente compensate tra le parti, in ragione del consolidarsi della giurisprudenza di legittimità sulle questioni trattate in epoca successiva alla introduzione della lite, mentre le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso introduttivo proposto dalla società contribuente. Compensa le spese di lite dei gradi di merito e condanna la parte soccombente al rimborso di quelle di legittimità che liquida in complessivi euro 4000,00, oltre spese forfetarie ed accessori di legge.