Corte di Cassazione ordinanza n. 18252 depositata il 7 giugno 2022 – Ai fini della determinazione delle plusvalenze il prezzo di acquisto od il costo di costruzione deve essere incrementato dei soli costi inerenti al bene, (… ) sono a tal fine rilevanti le spese incrementative. Per spese incrementative, in giurisprudenza, s’intendono “quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo”

Corte di Cassazione ordinanza n. 18252 depositata il 7 giugno 2022

Plusvalenze – deducibilità delle spese incrementative

RILEVATO CHE 

– L.G. propone ricorso, affidato ad un articolato motivo, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione Tributaria Regionale della Sicilia aveva rigettato l’appello proposto nei confronti dell’Agenzia delle entrate avverso la sentenza n. 505/12/2013 della Commissione Tributaria Provinciale di Palermo di rigetto del ricorso avverso l’avviso di accertamento n. TY301C101471/2012 con il quale l’Ufficio aveva recuperato a tassazione separata, ai fini Irpef, una plusvalenza conseguita nell’anno 2007 di euro 94.272,00 scaturente dalla cessione da parte del contribuente, per la propria quota, di un terreno edificabile­ pervenutogli in forza di dichiarazione di successione da Agostino Lupo­ per il corrispettivo di euro 190.000,00;

– la CTR – confermando la decisione di primo grado – per quanto di interesse, ha affermato che, ai fini della determinazione della plusvalenza, non erano riconducibili alla previsione di “costo inerente” al bene ceduto di cui all’art. 68 del TUIR, le spese relative alla cancellazione delle iscrizioni ipotecarie gravanti sul terreno oggetto di compravendita, per cui, a prescindere da quanto risultava dal detto atto riguardo alla erogazione di sedici assegni circolari non trasferibili con i quali il corrispettivo pattuito veniva direttamente percepito dai terzi creditori della parte venditrice (nella specie le banche al fine della cancellazione delle iscrizioni ipotecarie), la somma di euro 190.000,00 versata a titolo di corrispettivo andava imputata direttamente a quest’ultima, con conseguente legittimità della ripresa a tassazione della relativa plusvalenza;

– l’Agenzia delle entrate si è costituita con controricorso;

– sulla proposta avanzata dal relatore ai sensi del novellato 380 bis cod. proc. civ., risulta regolarmente costituito il contraddittorio;

CONSIDERATO  CHE 

-con l’unico articolato motivo di ricorso, si denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 67, comma 1, lett. b) e 68 del d.P.R. n. 1986/917 (TUIR) per avere la CTR erroneamente ritenuto che le spese sostenute dal contribuente per la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e pignoramenti gravanti sul bene compravenduto – attraverso l’intestazione da parte dell’acquirente degli assegni circolari direttamente ai creditori della parte venditrice – non rientrassero nel concetto di ” costo inerente al bene medesimo” da aggiungere, ai sensi dell’art. 68 cit., al prezzo di acquisto del bene venduto, al fine della determinazione della plusvalenza tassabile;

– il motivo è fondato;

– ai sensi dell’art. 68, comma 1, TUIR «Le plusvalenze di cui alle lettere a) e b) del comma 1 dell’articolo 67 sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato  di  ogni  altro costo inerente al bene medesimo». Il comma 2 del medesimo articolo dispone che «per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente (…)».

Questa Corte ha avuto modo di chiarire che, “premesso che il prezzo di acquisto od il costo di costruzione deve essere incrementato dei soli costi inerenti al bene, (… ) sono a tal fine rilevanti le spese incrementative. Per spese incrementative, in giurisprudenza, s’intendono “quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo”. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all’immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene” (Cass. n. 17595/2011). In particolare sono costi inerenti al bene, in quanto tali deducibili ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, solo quelli che attengono al costo di acquisto (spese notarili, di mediazione, imposte di registro, ipotecarie e catastali, cioè i costi inerenti al prezzo di acquisto [ ex art. 68 T.u.i.r.] o che si risolvono in aumento di valore del bene, perdurante al momento in cui si verifica il presupposto impositivo (ad esempio, le spese sostenute per liberare l’immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, oppure le spese che abbiano determinato un aumento della consistenza economica del bene). D’altro canto, non rientrano negli oneri deducibili le spese che attengono alla normale gestione del bene e che non ne abbiano determinato un aumento di valore, perdurante al momento in cui viene realizzata l’operazione imponibile (Cass. n. 16538 del 2018).

L’onere della prova della deducibilità del costo grava sul contribuente, che deve dimostrare, non solo di aver sostenuto le spese, ma anche la loro inerenza ed il carattere incrementativo del valore del bene.

La sentenza impugnata non risulta aver fatto corretta applicazione di tali principii violando gli artt. 67 e 68 TUIR nell’escludere- pur dando atto della diretta intestazione di sedici assegni circolari dall’acquirente del terreno in questione ai creditori (banche) della parte venditrice- che le spese sostenute dal contribuente per la cancellazione dei gravami esistenti sul bene ceduto rientrassero nel concetto di “costo inerente al bene medesimo” da aggiungere al prezzo di acquisto, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile;

-in conclusione, il ricorso va accolto; con cassazione della sentenza impugnata e, decidendo nel merito ex art. 384, comma 2, c.p.c., con accoglimento del ricorso originario del contribuente avverso l’avviso di accertamento in questione;

– sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese dei gradi di merito mentre quelle del giudizio di merito seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo;

P.Q.M. 

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario del contribuente avverso l’avviso di accertamento; compensa le spese dei gradi di merito e condanna l’Agenzia delle entrate, in persona del Direttore pro tempere, al pagamento, in favore del ricorrente, delle spese del giudizio di legittimità che liquida in euro 4.100,00 oltre euro 200,00 per esborsi, oltre 15% per spese generali ed accessori di legge.