Corte di Cassazione ordinanza n. 22053 depositata il 12 luglio 2022
sono soggette a tassazione separata, quali <<redditi diversi>>, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato
RILEVATO CHE
Agenzia delle entrate propone ricorso, affidato a tre motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia Romagna aveva respinto l’appello erariale avverso la sentenza n. 921/2014 della Commissione Tributaria Provinciale di Caltanissetta, in accoglimento del ricorso proposto da Giuseppe Salerno avverso avviso di accertamento IRPEF 2007 avente ad oggetto una vendita di fabbricato e relative pertinenze, rispetto alla quale l’Amministrazione finanziaria aveva accertato un maggior reddito soggetto a tassazione separata;
il contribuente resiste con controricorso ed ha infine depositato memoria difensiva
CONSIDERATO CHE
1.1 con il primo motivo di ricorso l’Agenzia ricorrente avanza censura ex art. 360, co. 1, n. 4 c.p.c. di nullità della sentenza per motivazione omessa o apparente, inidonea, quindi, a far comprendere l’iter logico-argomentativo alla base della decisione impugnata;
1.2 con il secondo motivo l’Ufficio lamenta violazione di norme di diritto (art. 67 TUIR) per avere la Commissione Tributaria Regionale ritenuto non imponibile la plusvalenza, derivante dalla cessione immobiliare in questione, in quanto avente ad oggetto non un terreno edificabile ma un fabbricato;
1.3 con il terzo motivo si lamenta violazione dell’art. 2697 c.c. e dell’art. 67 TUIR avendo la Commissione Tributaria Regionale ritenuto che la pretesa fiscale non fosse stata provata in relazione alla percezione del corrispettivo della compravendita nell’anno 2007;
2.1 va respinto il primo motivo di ricorso in quanto si scorge appieno, dal contenuto della decisione gravata di ricorso per cassazione, la ratio decidendi posta a base della stessa, collegata alla cessione a titolo oneroso di immobili oltre i cinque anni dalla data di acquisto o dalla data di costruzione, escluso trattarsi di cessione di area edificabile, e dalla mancata percezione del corrispettivo al momento della stipula del contratto, con conseguente insussistenza di plusvalenza tassabile;
2.2 tanto è sufficiente per escludere che la sentenza impugnata possa rientrare nello stigma delle sentenze nulle per omissione della motivazione, motivazione apparente, manifesta e irriducibile contraddittorietà, motivazione perplessa o incomprensibile, alla stregua di quanto affermato da Cass. S.U. n.8053/2014 e n. 8054/2014;
3.1 va parimenti respinto il secondo motivo di ricorso;
3.2 va premesso che il contribuente cedette, con contratto del 9/11/2007, la proprietà di due fabbricati, con antistanti corti pertinenziali, siti in Caltanissetta, alla società G.C. s.r.l.;
3.3 l’Agenzia delle entrate ha ritenuto che le cessioni avessero avuto ad oggetto non i fabbricati, ma le aree edificabili ad essi sottostanti, con conseguente assoggettabilità a tassazione della plusvalenza realizzata, ai sensi dell’art. 67, primo comma, lettera b) e 17, primo comma, lettera g- bis, del d.P.R. n. 917 del 1986;
3.4 ciò posto, l’art. 67 (redditi diversi), primo comma, lettera b, del d.P.R. n. 917 del 1986, prevede che <<sono redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione …. nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione>>;
3.5 l’art. 17, primo comma, lett. g-bis, del d.P.R. n. 917 del 1986 (tassazione separata) prevede che <<l’imposta si applica separatamente sui seguenti redditi:…g-bis) plusvalenze di cui alla lettera b del comma 1 dell’art. 67 realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione>>;
3.6 l’oggetto della plusvalenza è, dunque, rappresentato dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, mentre per i fabbricati deve farsi riferimento alla circostanza della vendita una volta decorsi cinque anni dall’acquisto, e solo se la vendita del fabbricato è anteriore ai cinque anni dall’acquisto vi è plusvalenza per l’intento speculativo perseguito dal contribuente;
3.7 questa Corte ha già affermato, in materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 67, comma 1, lett. b) e 17, comma 1, lett. g) bis, del d.P.R. n. 917 del 1986, che sono soggette a tassazione separata, quali <<redditi diversi>>, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati, e ciò vale anche qualora l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la ratio ispiratrice del citato art. 67 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica (cfr. Cass. nn. 12528/2021, 7377/2021, 1674/2018, 7853/2016, 15631/2014, 15629/2014, 4150/2014);
3.8 è stato altresì evidenziato che in queste ipotesi si è in presenza di operazioni che devono essere svolte in epoca successiva alla stipulazione dell’atto oggetto della tassazione e sono demandate, inoltre, alla potestà di un soggetto (l’acquirente), che è diverso dal contribuente, unico destinatario dell’imposizione fiscale (cfr. Cass. n. 12528/2021):
3.9 l’entità sostanziale del fabbricato non può, dunque, essere mutata in terreno suscettibile di potenzialità edificatoria, sulla base di presunzioni derivate da elementi soggettivi, interni alla sfera dei contraenti, con realizzazione futura, eventuale e rimessa alla potestà di un soggetto diverso (cfr. Cass. n. 10393/2019), cosicché diviene del tutto irrilevante la circostanza che l’acquirente abbia dichiarato di voler acquistare l’area di risulta derivante dalla demolizione dei due fabbricati, allorché al momento della stipulazione del negozio i fabbricati fossero ancora in essere (come nel caso in esame, in cui la vendita, secondo quanto dedotto dalla stessa Agenzia ricorrente, ha avuto ad oggetto i fabbricati distinti catastalmente, come detto, al foglio 122 partt. 140/1 e 140/2 e 38);
3.10 inoltre, si è aggiunto che le ipotesi di cui all’art. 67 del d.P.R. n. 917 del 1986 sono tassative, assoggettando tale norma a tassazione separata, quali <<redditi diversi>>, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (cfr. Cass. n. 15631/2014);
3.11 l’art. 67, primo comma, lett. b), d.P.R. n. 917 del 1986 costituisce norma di natura eccezionale che non ammette interpretazione analogica ex art. 12 disp. prel. c.c. (cfr. Cass. n. 7377/2021);
3.12 è stata ritenuta, invece, tassabile la plusvalenza nel caso in cui il terreno edificabile risultava accatastato separatamente e la vendita risultava autonoma rispetto a quella della <<villa>>, anche se conclusa con il medesimo atto, poiché per il terreno risultava che era stato stabilito un prezzo specifico (cfr. Cass. n. 1714/2018; in tal senso anche Cass. n. 17792/2018);
3.13 si esclude l’esistenza di un tertium genus che si possa aggiungere all’alternativa fra <<edificato>> e <<non edificato>>, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificato dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni (cfr. Cass. n. 5088/2019);
3.14 la Commissione Tributaria Regionale, nel ritenere irrilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta la circostanza che le parti del contratto di compravendita avessero previsto la demolizione del fabbricato con successiva costruzione da parte dell’acquirente di un nuovo immobile, si pone dunque nel solco dell’indirizzo giurisprudenziale espresso da questa Corte, che fa riferimento all’esclusivo oggetto della vendita costituito appunto dai fabbricati e non dal terreno sul quale sono costruiti;
4.1 va respinto anche il terzo motivo di ricorso.
4.2 quanto alla doglianza proposta dall’Amministrazione secondo cui, ai fini dell’imposizione della plusvalenza conseguente alla vendita di un terreno edificabile, l’unica cosa che rileva è la stipulazione dell’atto di compravendita, non avendo alcun rilievo il mancato pagamento del corrispettivo, occorre evidenziare che questa Corte ha ribadito che <<le plusvalenze immobiliari>> di cui all’art. 67, comma 1, a) e b), del d.P.R. n. 917 del 1986, sono di regola imponibili secondo il principio di cassa, ai sensi dell’art. 68, comma 1, dello stesso decreto, in quanto il principio di competenza opera, a norma dell’art. 76 del d.P.R. n. 597 del 1973, per le sole plusvalenze aventi finalità speculative, al che consegue che il momento rilevante ai fini dell’imposizione è, nel primo caso, quello in cui il corrispettivo è percepito, e, nel secondo caso, quello in cui lo stesso corrispettivo è dichiarato nell’atto di cessione (cfr. Cass. nn. 23893/2019, conf. Cass. n. 18389/2018);
4.3 va ribadito, pertanto, anche in tale sede che le plusvalenze immobiliari conseguenti alla vendita di terreni edificabili, di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b), del d.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR), quando non ricorrano le finalità speculative di cui all’art. 76 del d.P.R. n. 597 del 1973, sono imponibili in riferimento all’anno in cui il corrispettivo sia stato effettivamente percepito, applicandosi il principio di cassa ai sensi dell’art. 68, comma 1, del d.P.R. n. 917 del 1986, risultando a tal fine irrilevante che l’atto di compravendita sia stato stipulato in anno precedente (cfr. Cass. n. 21115/2020);
5. sulla scorta di quanto sin qui illustrato il ricorso va integralmente respinto;
6. le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo dispositivo
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; condanna l’Agenzia ricorrente al pagamento delle spese di lite che liquida in Euro 5.000,00 per compensi ed Euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15% ed agli accessori di legge, se dovuti.
Possono essere interessanti anche le seguenti pubblicazioni:
- CORTE DI CASSAZIONE - Ordinanza 25 novembre 2020, n. 26810 - Le plusvalenze immobiliari di cui all’art. 67, comma 1, lett. a) e b), del d.P.R. n. 917 del 1986, sono di regola imponibili secondo il principio di cassa, ai sensi dell'art. 68, comma 1,…
- MINISTERO FINANZE - Decreto ministeriale 01 febbraio 2024 Modalità di utilizzo dei dati fiscali relativi ai corrispettivi trasmessi al Sistema tessera sanitaria Art. 1 Definizioni 1. Ai fini del presente decreto si intende per: a) «dati fiscali», i…
- Corte di Cassazione ordinanza n. 21601 depositata il 7 luglio 2022 - In base ai principi contabili sia gli interessi corrispettivi che gli interessi moratori , la cui automatica maturazione, indipendentemente da impulsi volontaristici, impone, in virtù…
- CORTE DI CASSAZIONE - Ordinanza 04 novembre 2021, n. 31813 - In tema di plusvalenze di cui all'art. 67, comma 1, lett. a) e b), del d.P.R. n. 917 del 1986, per i terreni edificabili e con destinazione agricola, l'indicazione, nell'atto di vendita…
- CORTE DI GIUSTIZIA CE-UE - Sentenza 30 settembre 2021, n. C-299/20 - L’articolo 392 della direttiva 2006/112/CE del Consiglio, del 28 novembre 2006, relativa al sistema comune d’imposta sul valore aggiunto, consente di applicare il regime di tassazione…
- CORTE di CASSAZIONE - Sentenza n. 6788 depositata il 7 marzo 2023 - In tema di trattamento IVA la cessione di terreni edificabili, rileva la necessità di una interpretazione che contemperi la previsione dell'art.12 paragrafo 1 lett. b) della direttiva…
RICERCA NEL SITO
NEWSLETTER
ARTICOLI RECENTI
- Le liberalità diverse dalle donazioni non sono sog
La Corte di Cassazione, sezione tributaria, con la sentenza n. 7442 depositata…
- Notifica nulla se il messo notificatore o l’
La Corte di Cassazione, sezione tributaria, con l’ordinanza n. 5818 deposi…
- Le clausole vessatorie sono valide solo se vi è ap
La Corte di Cassazione, sezione II, con l’ordinanza n. 32731 depositata il…
- Il dipendente dimissionario non ha diritto all’ind
La Corte di Cassazione, sezione lavoro, con l’ordinanza n. 6782 depositata…
- L’indennità sostitutiva della mensa, non avendo na
La Corte di Cassazione, sezione lavoro, con l’ordinanza n. 7181 depositata…