Corte di Cassazione sentenza n. 23514 depositata il 18 novembre 2016 – In tema di società cooperativa edilizia, il trasferimento dell’immobile prevede una fattispecie a formazione progressiva, la cui prima fase, presupponente l’acquisizione dello “status” di socio da parte dell’assegnatario e la prenotazione dell’alloggio, deve qualificarsi come contratto preliminare

Corte di Cassazione sentenza n. 23514 depositata il 18 novembre 2016

SOCIETÀ DI CAPITALI – SOCIETÀ COOPERATIVE – NOZIONE, CARATTERI, DISTINZIONI – SOCIETÀ COOPERATIVA EDILIZIA – TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE – FATTISPECIE A FORMAZIONE PROGRESSIVA – PRENOTAZIONE DELL’ALLOGGIO – CONTRATTO PRELIMINARE – ASSEGNAZIONE DELL’ALLOGGIO – CONTRATTO DEFINITIVO – CONSEGUENZE

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 15.3.2000, il fallimento della cooperativa Prima Casa a r.l., premesso che quest’ultima era proprietaria di un appartamento sito in (OMISSIS), esponeva che detto immobile era detenuto senza titolo da P.G., il quale, nonostante le richieste degli organi fallimentari, non aveva provveduto al rilascio, ne’ al pagamento delle indennita’ dovute. Deduceva, inoltre, di aver dichiarato di volersi sciogliere dal contratto di preliminare di assegnazione con raccomandata del 30.4.1999 e che l’occupazione abusiva dell’appartamento aveva determinato un ingiusto danno al fallimento. Aggiungeva che l’immobile era detenuto, oltre che da P.G., anche dai suoi figli, A. e An., e dalla moglie, T.C.. Pertanto, conveniva innanzi al Tribunale di Napoli P.G. ed i predetti familiari, affinche’ fosse accertata la volonta’ della curatela fallimentare di non dare esecuzione al contratto di assegnazione dell’alloggio in cooperativa e condannati i convenuti al rilascio dell’immobile e al risarcimento del danno, in misura pari al canone di locazione ritraibile dal fondo.

I convenuti, costituitisi, chiedevano di chiamare in causa P.I., che pure aveva occupato l’immobile; nel merito, contestavano la domanda, rilevando che non risultava provata la volonta’ del fallimento di sciogliere il preliminare di assegnazione, e che tale volonta’ andava comunque motivata. Deducevano, inoltre, di aver pagato alla societa’ Prima Casa l’intero prezzo pattuito per l’assegnazione (ossia Lire 191.979.000) e contestavano la domanda di risarcimento danni, non sussistendo alcun illecito. Aggiungevano che, avendo P.G. pagato l’intero prezzo, qualsiasi pretesa di indennizzo per l’occupazione del bene doveva compensarsi con il debito del fallimento verso il P., pari a circa Lire 192.000.000, ammesso al passivo fallimentare. Spiegavano, infine, domanda riconvenzionale per sentir condannare il fallimento a stipulare il contratto di assegnazione dell’immobile.

Il Tribunale adito decideva la causa con sentenza depositata il 26 maggio 2007, con la quale accertava l’occupazione sine titulo dei convenuti P.G., A. e An. e T.C. e li condannava al rilascio dell’immobile ed al risarcimento del danno nella misura di Euro 40.753,56 per l’occupazione abusiva del bene dal maggio 1999 al gennaio 2007. Rigettava, quindi, la domanda riconvenzionale, e condannava i predetti convenuti al pagamento delle spese processuali, ivi comprese quelle di c.t.u. Il Tribunale riteneva estranea al giudizio P.I., rimasta contumace, non avendo la stessa occupato l’immobile nel periodo in contestazione.

Avverso tale sentenza P.G., An. e A. e T.C. interponevano appello.

La curatela fallimentare, costituitasi, resisteva al gravame e spiegava appello incidentale, deducendo che per errore materiale nel dispositivo della sentenza era stato liquidato l’onorario di “Euro 2.00,00”, per cui era necessario indicare correttamente l’importo dovuto a tale titolo ovvero liquidare l’onorario spettante in relazione al valore ed alla complessita’ della controversia.

La Corte d’Appello di Napoli, con sentenza n. 2810/2011 del 31.8.2011, rigettava l’appello principale e, in accoglimento di quello incidentale, condannava i convenuti-appellanti al rimborso in solido delle spese del primo grado di giudizio, sulla base, per quanto ancora rileva in questa sede di legittimita’, delle seguenti considerazioni:

a) i documenti prodotti dagli appellanti per la prima volta in sede di gravame (in particolare, il contratto stipulato dal loro dante causa con la cooperativa, la domanda del medesimo di ammissione a socio e gli assegni, le ricevute e le cambiali attestanti l’avvenuto integrale pagamento degli oneri economici) non erano ammissibili, non essendo indispensabili ai fini della decisione (atteso che non dimostravano l’avvenuto trasferimento del diritto di proprieta’);

b) il contratto stipulato dal P. con la cooperativa doveva qualificarsi come contratto preliminare di assegnazione, in grado di produrre solo effetti obbligatori, con la conseguenza che il curatore aveva la facolta’, ai sensi della L. Fall., art. 72, comma 4, di sciogliersi dallo stesso;

c) era palesemente infondata la questione di legittimita’ costituzionale della L. Fall., art. 72, comma 4, atteso che non poteva equipararsi la posizione di coloro i quali, alla data della dichiarazione di fallimento del venditore, avessero gia’ stipulato il contratto definitivo con quella di coloro i quali non lo avessero ancora fatto;

d) a seguito della comunicazione di scioglimento, operata dal curatore in data 6.5.1999, la detenzione del cespite da parte degli appellanti era divenuta sine titulo;

e) in ordine alla quantificazione dei danni per l’occupazione indebita dell’immobile, giudicava condivisibile il criterio adottato dal c.t.u. sulla base del canone locativo;

f) non vi era il presupposto della reciprocita’ dei rispettivi crediti (quello risarcitorio del fallimento per l’abusiva occupazione dell’immobile e quello del P. per la restituzione del prezzo versato) per operare la loro compensazione;

g) l’appello incidentale proposto dalla curatela era fondato, in quanto il tribunale non aveva indicato i parametri sulla cui base aveva liquidato, a titolo di onorario, la somma di “Euro 2.00,00”.

Per la cassazione della sentenza hanno proposto ricorso P.A., An. e I. e T.C. (in proprio e quali eredi legittimi di P.G.) sulla base di tre motivi. Il fallimento della Prima Casa s.c.a.r.l.” ha proposto controricorso.

I ricorrenti hanno presentato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Occorre premettere che la legittimazione al ricorso di P.I. deve ritenersi limitatamente alla dichiarata sua qualita’ di erede di P.G., non essendo stata ella parte del giudizio d’appello.

1-bis. – Con il primo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 114 e 115 c.p.c. e art. 2697 c.c., nonche’ l’insufficiente ed incongrua motivazione su un fatto decisivo (in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per aver i giudici di merito accolto l’avversa domanda di restituzione dell’alloggio, nonostante la curatela attrice non avesse provato l’avvenuta consegna del bene ne’ avesse prodotto il titolo in forza del quale la cooperativa in bonis aveva immesso nel possesso dell’immobile il loro dante causa, essendosi limitata a depositare la comunicazione di scioglimento dal rapporto.

1-bis.1. – Il motivo e’ inammissibile perche’ introduce una questione nuova.

Secondo il fermo indirizzo di questa Corte, qualora una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata ne’ indicata nelle conclusioni ivi epigrafate, il ricorrente che riproponga tale questione in sede di legittimita’, al fine di evitare una statuizione di inammissibilita’ per novita’ della censura, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale scritto difensivo o atto del giudizio precedente lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di cassazione di controllare ex actis la veridicita’ di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (cosi’, fra le tante, Cass. nn. 8206/16, 25546/06 e 15422/05).

Nella fattispecie, non essendovi nella sentenza impugnata alcun cenno alla questione della consegna del bene, i ricorrenti avrebbero dovuto indicare esattamente in quale fase processuale e con quale atto essi l’avessero sollevata.

Invece, in base alla ricostruzione dello svolgimento processuale operata dalla Corte territoriale (cfr. pag. 2 della sentenza impugnata), i convenuti, nel costituirsi in giudizio, si erano limitati a rilevare, quanto alla domanda principale di restituzione dell’immobile per occupazione indebita, che non risultava provata la volonta’ del fallimento di sciogliere il contratto preliminare di assegnazione e che tale volonta’ andava, comunque, motivata.

2. – Con il secondo motivo i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione del R.D. n. 1165 del 1938, art. 98 e L. Fall., art. 72, nonche’ l’insufficiente motivazione (in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per aver la Corte distrettuale omesso di valorizzare le circostanze del possesso della qualita’, in capo al loro dante causa, di socio della cooperativa in bonis e della sua veste, dapprima, di prenotatario dell’alloggio di edilizia economica popolare e, poi, di assegnatario dello stesso; per aver, di conseguenza, erroneamente qualificato il contratto intercorso tra il loro dante causa e la cooperativa come contratto preliminare di assegnazione, nonostante lo stesso attore avesse dichiarato di volersi sciogliere dal contratto (da intendersi definitivo) di assegnazione; per non aver considerato che, essendosi al cospetto di un contratto definitivo, la curatela fallimentare non si sarebbe potuta sciogliere dal rapporto.

2.1. – Il motivo e’ infondato.

Nelle cooperative edilizie il contratto preliminare va identificato nella prenotazione dell’alloggio.

Infatti, in tema di societa’ cooperativa, il cui oggetto sociale sia la costruzione e l’assegnazione di alloggi ai soci, la domanda ai sensi dell’art. 2932 c.c., di esecuzione specifica dell’obbligo di trasferimento dell’immobile postula la preliminare acquisizione dello status di socio da parte del promittente assegnatario, consacrato nell’atto costitutivo della societa’, e la successiva attivita’ attuativa, consistente nella verifica della realizzazione dei presupposti concreti per l’assegnazione, nonche’ nella individuazione dell’alloggio e del corrispettivo. Tale ultima attivita’ puo’ tradursi in concreto, nei confronti di un nuovo socio, nella “prenotazione” dell’immobile da parte sua, ovvero nella stipula di un preliminare con il quale la cooperativa prometta al socio subentrante il trasferimento di una delle unita’ immobiliari realizzate (Cass. n. 22565/15).

Tant’e’ che la pronuncia di una sentenza costitutiva ai sensi dell’art. 2932 c.c., puo’ essere invocata solo in presenza di un atto di prenotazione. Infatti, secondo al giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. nn. 752/97 e 1089/00) la domanda di esecuzione specifica, ai sensi dell’art. 2932 c.c., puo’ essere proposta anche nei confronti di una societa’ cooperativa che abbia come oggetto sociale la costruzione di alloggi da assegnare ai soci, di fronte al rifiuto della societa’ di prestarsi all’alto traslativo dell’immobile al socio assegnatario. Il suo accoglimento e’, pero’, condizionato al compiersi della fattispecie complessa e progressiva che prevede, oltre all’assunzione, da parte della societa’, dell’obbligo a prestare il proprio consenso al trasferimento, anche l’effettuazione della prenotazione dell’alloggio, che accerta la realizzazione dei presupposti concreti per tale assegnazione, individuandone il bene ed il corrispettivo, cosi’ da rendere legittimo, e quindi dovuto, il successivo atto traslativo del diritto (in senso conforme, v. anche Cass. n. 4649/80).

Viceversa, il contratto definitivo si identifica nell’assegnazione dell’alloggio. Infatti, l’atto di assegnazione mediante il quale la cooperativa edilizia trasferisce al socio la proprieta’ dell’immobile realizzato non e’ soggetto a revocatoria ordinaria qualora rappresenti un atto dovuto, avendo la cooperativa accettato la specifica prenotazione del socio e avendo questi pagato il corrispettivo, a meno che l’attivita’ preliminare all’assegnazione sia stata compiuta in frode ai creditori, a tal fine dovendosi valutare la sussistenza dell’elemento soggettivo ex art. 2901 c.c., con riguardo al momento dell’attivita’ preliminare all’assegnazione e la sussistenza dell’eventus damni con riguardo al momento dell’assegnazione stessa (Cass. n. 20677/12).

Nel caso in esame la Corte distrettuale, sebbene avesse ritenuto inammissibile, perche’ tardiva, la produzione solo nel giudizio d’appello del contratto stipulato da P.G. con la cooperativa, ha finito tuttavia per analizzarlo (cfr. pag. 6 della sentenza impugnata), valorizzando, al fine di pervenire alla conclusione che avesse prodotto solo effetti obbligatori tra le parti, il titolo (“Impegno di assegnazione di proprieta’”) ed alcune pattuizioni racchiuse nella scrittura (segnatamente, quella con la quale le parti avevano convenuto che “l’assegnazione definitiva in proprieta’” sarebbe avvenuta nel termine di 180 giorni dalla consegna dell’unita’ immobiliare, da eseguirsi, a sua volta, entro 24 mesi dalla ultimazione dei lavori).

In definitiva, la Corte d’appello ha qualificato tale contratto come un preliminare di assegnazione e tale qualificazione si risolve in un accertamento di fatto, rimesso al giudice di merito, il quale, nell’interpretazione del contratto, ove il dato letterale sia equivoco, puo’ ricorrere al criterio di cui all’art. 1362 c.c., comma 2 (comune intenzione delle parti), assegnando rilievo anche all’avvenuta esecuzione delle prestazioni (cfr. Cass. n. 23142/14). E a sua volta tale accertamento e’ incensurabile in Cassazione se sorretto da una motivazione sufficiente ed esente da vizi logici o da errori giuridici e sia il risultato di un’interpretazione condotta nel rispetto delle regole di ermeneutica contrattuale dettate dagli artt. 1362 c.c. e segg. (Cass. n. 24150/07).

E i ricorrenti, piuttosto che censurare, sul piano della congruita’ logico-formale o della correttezza giuridica, la motivazione resa dalla corte d’appello o di denunciare la erronea applicazione dei criteri ermeneutici, si sono limitati a prospettare una lettura alternativa del quadro probatorio.

3. – Con il terzo motivo si lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363 e 1472 c.c. e del R.D. n. 1165 del 1938, art. 98, nonche’ l’insufficiente motivazione (in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5), per non aver la Corte distrettuale considerato che, anche a voler qualificare il rapporto in termini di contratto di preliminare di vendita di cosa futura, a seguito della venuta ad esistenza dell’alloggio e del pagamento della quota sociale, si sarebbe verificato il passaggio di proprieta’, con la conseguenza che da quel momento il curatore del fallimento non avrebbe piu’ potuto esercitare la facolta’ di sciogliersi dal rapporto.

3.1. – A prescindere dal fatto che in nessun passaggio della sentenza impugnata vi e’ un riferimento alla qualificazione del rapporto intercorso tra il P. e la cooperativa in termini di “contratto preliminare di vendita di cosa futura” (con la conseguenza che una ricostruzione di tal fatta rappresenta una mera supposizione), la censura e’ ad ogni modo infondata perche’ il contratto preliminare di vendita di cosa futura ha come contenuto la stipulazione di un successivo contratto definitivo e costituisce, pertanto, un contratto in formazione, produttivo dal momento in cui si perfeziona, di semplici effetti obbligatori preliminari, distinguendosi dal contratto di vendita di cosa futura che si perfeziona ab initio ed attribuisce lo ius ad habendam rem nel momento in cui la cosa venga ad esistenza (Cass. n. 24396/10). Tale accordo, pertanto, ha come contenuto soltanto la stipulazione di un successivo contratto definitivo, con la conseguenza che nel caso di fallimento del promittente venditore anche quando il promissario acquirente abbia gia’ proposto domanda giudiziale per l’adempimento in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., ed abbia, inoltre, trascritto la domanda stessa, resta impregiudicata per il curatore intervenuto – ai sensi del R.D. n. 267 del 1942, art. 72 (c.d. L. Fall.) – la facolta’ di dare esecuzione al contratto, oppure (come e’ avvenuto nel caso di specie) di chiederne lo scioglimento (cfr. Cass. nn. 4888/07 e 6383/92).

4. – In definitiva, il ricorso non e’ meritevole di accoglimento.

5. – Le spese, liquidate come in dispositivo e ivi incluse quelle del sub-procedimento di cui all’art. 373 c.p.c., seguono la soccombenza dei ricorrenti, in solido tra loro.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese, che liquida in complessivi Euro 3.200,00. di cui Euro 200,00 per esborsi e Euro 500,00 per il sub-procedimento ex art. 373 c.p.c., oltre spese forfettarie ed accessori come per legge.

La presente sentenza e’ stata redatta sulla base della relazione predisposta dall’assistente di studio Dr. P.A..