Corte di Cassazione sentenza n. 24526 depositata il 9 agosto 2022 – Le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all’interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione

Corte di Cassazione sentenza n. 24526 depositata il 9 agosto 2022

condomini – limitazioni dei diritti di ciascun condomino sulla porzione di sua  proprietà esclusiva – validità ed efficacia delle clausole del regolamento condominiale – negazione delle clausole integra una mera difesa, come tale non soggetta a preclusioni di sorta

FATTI DI CAUSA

C.S., G.D. e G.B.,  proprietari di appartamenti facenti parte del condominio sito in Barletta, via XX nn. 130/3 e 139/5, convenivano  in giudizio, innanzi al Tribunale di Trani, sezione distaccata di  Barletta, A.D., proprietario di parte del piano terra e di  quello cantinato, affinché fosse condannato a cessare l’attività di  pasticceria e di relativo laboratorio artigianale ivi esercitata, nonché  a rimuovere le opere connesse. In particolare – e limitatamente a  quanto ancora forma oggetto del ricorso per cassazione – gli attori  deducevano che tale attività, di tipo artigianale, non era ammessa  dall’art. 20 del regolamento di condominio, il quale vietava di  adibire gli appartamenti e i locali di proprietà esclusiva ad uso altri vietati) artigianale. Lamentavano, inoltre, che il convenuto  aveva: a) trasformato l’atrio scoperto di pertinenza del locale a  piano terra, destinato a parcheggio, in un vano adibito a  laboratorio, con presenza di macchinari; b) apposto una canna  fumaria sulla facciata del fabbricato, asservendola così alla sua  proprietà individuale; c) occupato una parte della corsia di manovra  dei box auto con ciclomotori e utensili di pasticceria ed abbassato  la volta dei box, per allocarvi ulteriori tubazioni per espellere i fumi  di produzione dell’attività; d) apposto un cancello antistante la  serranda del box di sua proprietà, all’interno del quale aveva  installato, altresì, i macchinari produttivi dei fumi immessi nella  predetta corsia dei box; e) messo in comunicazione il piano terra  con quello cantinato, attraverso la realizzazione di una scala  interna e una copertura nel solaio del piano terra, mettendo a  rischio la stabilità dell’edificio. In subordine, per l’ipotesi di rigetto,  chiedevano che fossero rideterminate le tabelle millesimali in  ragione delle trasformazioni realizzate dal D.; e a tal fine era  disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri  condomini, A.M. e M.V.D., che restavano  contumaci. 

Nel resistere in giudizio il convenuto contestava che l’art. 20 del  regolamento condominiale vietasse di adibire le proprietà  individuali ad attività artigianali, e negava la dedotta illegittimità  delle opere che aveva realizzato.

Il Tribunale accoglieva la domanda principale.

L’appello di A.D. era respinto dalla Corte distrettuale  di Bari, con sentenza n. 616/17. Detta Corte osservava che il  richiamo all’art. 1138, ultimo comma, c.c., contenuto nel primo  motivo, col quale l’appellante aveva dedotto che il regolamento  condominiale non può porre limiti alle unità immobiliari di proprietà  esclusiva, non era pertinente al caso di specie, riferendosi al divieto  di possedere o detenere animali domestici; che era infondata la doglianza di violazione degli artt. 1138, quarto comma, e 1362 c.c.,  sull’interpretazione del regolamento condominiale, atteso che  quest’ultimo aveva natura contrattuale e che tra gli usi vietati nelle  unità immobiliari di proprietà individuale erano chiaramente ed  espressamente indicati l’esercizio di negozi e di attività artigianali;  che, di riflesso, il D., oltre a dover cessare la propria attività,  doveva rimuovere anche tutte le opere realizzate, perché funzionali  a tale esercizio; che, invece, quanto all’occupazione delle corsie di  manovra per il parcheggio dei ciclomotori, la rimozione doveva  essere disposta per la violazione dell’art. 8 del regolamento  condominiale, che rimetteva all’assemblea e all’amministratore del  condominio il potere di autorizzarne l’occupazione temporanea,  sempre che ciò non impedisse agli altri partecipanti di farne  parimenti uso.

Per la cassazione di tale sentenza A.D. propone  ricorso, affidato a sei motivi. Resistono con controricorso C.S., G.D. e G.B.. A.M. e M.V.D. sono rimasti intimati.

Il ricorso è stato trattato in pubblica udienza secondo le modalità  di cui all’art. 23, comma 8-bis, D.L. 137/20, convertito in legge n.  176/20, la cui applicazione è stata prolungata fino al 31.12.2021  dall’art. 7, primo comma, D.L. n. 105/21, convertito in legge n.  126/21.

I controricorrenti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Il primo motivo di ricorso espone la violazione dell’art. 1138, quarto comma, c.c., in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c. Parte ricorrente premette che il primo motivo d’appello conteneva un evidente errore materiale nell’indicare come violato l’ultimo, invece del quarto, comma dell’art. 1138 c.c., e che l’errata individuazione della norma violata non è causa né d’inammissibilità né d’infondatezza del motivo. Quindi, rettamente ricondotta al quarto  comma dell’art. 1138 c.c. la doglianza con cui aveva dedotto in  appello l’illegittimità delle limitazioni imposte dall’art. 20 del  regolamento condominiale alle proprietà individuali, ribadisce che il  Tribunale avrebbe dovuto disapplicare tale previsione  regolamentare.

2. – Il secondo mezzo denuncia l’omessa pronuncia, in violazione dell’art. 112 c.p.c. ed in rapporto al n. 4 dell’art. 360 c.p.c., del secondo motivo d’appello, atteso che la sentenza impugnata non ha in alcun modo valutato la dedotta, in allora, violazione del canone ermeneutico dell’art. 1362 c.c., la cui corretta applicazione avrebbe evidenziato che il regolamento disciplinava soltanto l’uso delle parti comuni, non anche quello delle proprietà individuali. E chiede, quindi, che sul relativo motivo d’impugnazione si pronunci questa Corte, “non avendolo fatto la Corte di Appello”.

3. – Analogamente il terzo mezzo di ricorso, col quale parte ricorrente si duole dell’omessa pronuncia sul terzo motivo d’appello, inteso ad evidenziare che l’art. 20 del regolamento condominiale, nel vietare di adibire l’appartamento o il locale di proprietà singola ad un uso diverso dall’abitazione o studio, viola apertamente l’art. 1138, quarto comma, c.c., in base al quale le norme del regolamento contrattuale non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti d’acquisto, sicché il regolamento, nella specie, rimettendo all’assemblea il potere di consentire usi diversi, sembrerebbe avere natura non contrattuale ma assembleare.

4. – Col quarto motivo è denunciata la violazione dell’art. 1138,  quarto comma, c.c., in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c. Parte  ricorrente nega che l’art. 20 del regolamento condominiale si  riferisca o si possa riferire, senza violare la ridetta norma, all’uso  artigianale, locuzione generica e indeterminata che non sarebbe  espressiva di una volontà chiaramente manifestata. A confutazione, poi, del potere di porre un siffatto divieto, parte ricorrente invoca  l’applicazione del precedente n. 21024/16 di questa Corte, secondo  cui la previsione, contenuta in un regolamento condominiale  convenzionale, di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive,  incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun  condomino, va ricondotta alla categoria delle servitù atipiche e non  delle obbligazioni propter rem, difettando il presupposto dell’agere  necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse  creditorio; ne consegue che l’opponibilità di tali limiti ai terzi  acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù e,  dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso,  mediante l’indicazione, nella nota di trascrizione, delle specifiche  clausole limitative, ex artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non  essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento  condominiale. Nella specie, soggiunge parte ricorrente, non  risultano essere stati mai trascritti i limiti imposti dal regolamento  alle proprietà singole. 

5. – Col quinto motivo è dedotta la violazione dell’art. 41 Cost.,  sempre in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c., perché la sentenza  impugnata incide, vietandola, su di un’attività economica intrapresa  dal ricorrente sin dal 1991, senza una sola ragione che lo  giustifichi.

6. – Il sesto mezzo allega la violazione degli artt. 1102 e 1362 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3 c.p.c. La dedotta fondatezza dei precedenti motivi, si afferma, vale a confutare le argomentazioni svolte nella sentenza impugnata per derivare l’illegittimità delle opere realizzate dal D., e cioè: a) la tettoia che chiude lo spazio antistante il fondo al primo piano per adibirlo a ricovero degli attrezzi; b) la collocazione della canna fumaria; c) il manufatto attraverso il quale è stata ribassata la volta del piano cantinato; d) il cancello apposto a chiusura del box di proprietà D.. Aggiunge parte ricorrente che ai sensi dell’art. 1102 c.c.e della relativa giurisprudenza di legittimità è legittimo l’uso più intenso della cosa comune, purché nel rispetto del godimento effettivo o potenziale degli altri comproprietari, godimento che nel caso in esame non è provato sia stato impedito.

5. – I primi tre mezzi di ricorso – da esaminare congiuntamente perché complementari e parzialmente ripetitivi – aggrediscono sotto profili interagenti (violazione di legge ed omessa pronuncia) la sentenza impugnata, nella parte in cui questa avrebbe mancato di statuire sulla dedotta violazione o falsa applicazione dell’art. 1138 c.c. Essi sono infondati. Nonostante la mancata rilevazione dell’evidente errore materiale in cui era incorsa parte appellante nel formulare il primo motivo di gravame, lì dove era denunciata la violazione dell’ultimo, invece del quarto, comma dell’art. 1138 c.c., la Corte distrettuale ha poi provveduto sulla vera critica svolta, pronunciandosi chiaramente sul secondo motivo d’appello, che la violazione di tale quarto comma pure aveva denunciato. E a tal riguardo ha affermato che il regolamento del condominio di via XX n. 130/3 e 130/5 «ha natura contrattuale e da ciò deriva la piena vincolatività delle limitazioni all’uso della parti comuni e delle parti in proprietà esclusiva in esso contenute», tra le cui limitazioni, esplicito – ha ritenuto la Corte territoriale – il riferimento alle attività artigianali, quale, appunto, quella svolta dal D..

6. – L’anzidetta affermazione di diritto è oggetto, invece, del  quarto mezzo di ricorso, il cui nucleo, compendiato nel richiamo  alle pronunce nn. 21024/16, 3002/10, 10523/03 e 1560/95 di  questa Corte Suprema, risiede essenzialmente nella negazione che  il regolamento condominiale, il quale vieti determinate destinazioni  degli immobili di proprietà singola, attribuendo all’assemblea il  potere di consentirne la deroga, abbia effettiva natura contrattuale,  e nella conseguente postulazione che tali divieti possono operare solo se risultanti da una volontà espressamente e chiaramente  manifestata in forma contrattuale e da un atto debitamente  trascritto.

6.1 – Nei termini che seguono, il motivo è fondato.

6.1.1. – Preliminarmente va rilevata l’infondatezza dell’assunto di parte controricorrente, secondo cui tale mezzo sarebbe inammissibile, in quanto l’odierno ricorrente nel giudizio di primo grado non avrebbe mosso censure in merito alla validità ed efficacia del regolamento condominiale; assunto, questo, ribadito e ampliato nella memoria di detta parte, ove si sostiene essersi formato un giudicato interno sulla relativa questione.

Premesso che validità ed efficacia delle clausole del regolamento condominiale di cui si discute attengono agli elementi costitutivi del diritto oggetto della domanda giudiziale, e che, dunque, la loro negazione integra una mera difesa, come tale non soggetta a preclusioni di sorta; ciò premesso, va osservato che la contestazione della validità di tali clausole, siccome poste in violazione dell’art. 1138, quarto comma, c.c., era oggetto del secondo motivo d’appello, per cui non è configurabile nessun (benché implicito) giudicato interno.

6.2. – In base all’art. 1138 c.c. il regolamento di condominio  contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione  delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun  condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e  quelle relative all’amministrazione (primo comma). Esso deve  essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal  secondo comma dell’articolo 1136 c.c. ed allegato al registro  indicato dal numero 7) dell’art. 1130 c.c., e può essere impugnato  a norma dell’art. 1107 c.c. (terzo comma). Inoltre, le norme del  regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di  ciascun condomino, quali risultano dagli atti d’acquisto e dalle  convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132,  1136 e 1137 c.c. (quarto comma). Non di meno, è evidenza ricorrente nella pratica giudiziaria che i  regolamenti, ove formatisi con tecnica contrattuale, oltre a regolare  l’uso delle parti comuni contengano sovente apposite clausole  limitative dei diritti di ciascun condomino sulla porzione di sua  proprietà esclusiva. Si tratta, per lo più, di divieti di fruizione  economica o di destinazione diretta ad attività (produttive, ludiche,  sanitarie ecc.) potenzialmente idonee ad arrecare disturbo alla  primaria modalità di godimento abitativa.  La giurisprudenza di questa Corte è costante, innanzi tutto,  nell’affermare che i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di  godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente  rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar  luogo ad incertezze; pertanto, l’individuazione della regola dettata  dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in  cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da  interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne  l’ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per  quanto attiene ai beni alle stesse soggetti (cfr. n. 21307/16, la  quale ha cassato la decisione impugnata che, dalla presenza di una  clausola del regolamento di condominio espressamente limitativa  della destinazione d’uso dei soli locali cantinati e terranei a  specifiche attività non abitative, aveva tratto l’esistenza di un  vincolo implicito di destinazione, a carattere esclusivamente  abitativo, per gli appartamenti sovrastanti, uno dei quali era stato  invece adibito a ristorante-pizzeria, mediante scala di collegamento  interna ad un vano ubicato al piano terra; v. in senso conforme,  nn. 19229/14 e 9564/97). Il relativo accertamento è rimesso al giudice di merito,  implicando una caratteristica valutazione di fatto. Nella specie, la Corte territoriale ha ritenuto che la previsione dell’art. 20 del regolamento condominiale includa, tra le attività artigianali, anche quella di pasticceria, con apprezzamento non efficacemente contrastato, perché la critica che parte ricorrente vi oppone è del tutto disgiunta dalla dimostrazione del malgoverno delle regole che presiedono all’attività ermeneutica contrattuale. Si pone, pertanto, la questione, sollecitata dal motivo, inerente al potere di stabilire il predetto limite alla destinazione di un fondo di proprietà individuale.

6.2. – Le limitazioni all’uso delle parti di proprietà individuale non formano oggetto del potere regolamentare, così come (pre)costituito dal primo comma dell’art. 1138 c.c. Ove, non di meno, siano contenute in un regolamento di condominio, esse in tanto sono efficaci in quanto siano espressione dell’accordo di tutti i condomini, il che chiama in causa ciò che si intende con il sintagma “regolamento contrattuale”. La giurisprudenza di questa Corte ha chiarito ormai da tempo che le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 secondo  comma c.c. (S.U. n. 943/99). Di riflesso, la necessità della forma scritta, che limitatamente alle  clausole del regolamento aventi natura contrattuale, è imposta  dalla circostanza che queste incidono sui diritti immobiliari dei  condomini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni oppure  attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di  quelli degli altri condomini (v. S.U. n. 943/99; conformi, nn.  5626/02 e 24146/04). Il fatto che la medesima tecnica contrattuale (scilicet, il rinvio al  regolamento predisposto dal costruttore contenuto nei singoli  contratti di trasferimento delle unità singole) sia impiegata per dar  vita a un regolamento che contenga tanto le previsioni sull’uso  delle cose comuni, quanto eventuali limitazioni incidenti sulle  proprietà individuali, non significa che tutto ciò che il regolamento  stesso contenga sia, per ciò solo e ad ogni effetto, di natura  contrattuale. Al contrario, dove c’è disposizione regolamentare,  nell’accezione propria del termine ai sensi del primo comma  dell’art. 1138 c.c., non c’è contratto o convenzione, come si  desume dal quarto comma dell’art. 1138 c.c., e viceversa. Non può che condividersi, allora, quanto affermato da autorevole  dottrina, secondo cui il regolamento condominiale contrattuale  puramente e semplicemente non esiste se non come formula  verbale riferita ad una delle due possibili tecniche di formazione,  piuttosto che alla sua natura. Per quanto d’uso giurisprudenziale  corrente in materia, l’espressione “regolamento contrattuale”, se  presa alla lettera, costituisce quasi un ossimoro e si presta, quindi,  ad un facile equivoco. Questo consiste nel non considerare che il  regolamento, ove disciplini anche altro che non sia l’uso delle cose  comuni e la ripartizione delle spese in maniera conforme ai criteri  di cui agli artt. 1123 e ss. c.c., è in parte qua un contratto e non un  regolamento, quale che sia la sua modalità di formazione, e cioè ad opera del costruttore e con riproduzione negli atti di vendita delle  unità singole oppure in base all’accordo specifico, consapevole e  totalitario dei condomini tutti riuniti in assemblea. Ed essendo un  contratto, esso deve corrispondere ad una tecnica formativa di pari  livello formale e sostanziale, che si traduce in una relatio perfecta attuata mediante l’inserimento, all’interno dell’atto d’acquisto  dell’unità immobiliare individuale, delle parti del regolamento  aventi natura negoziale ed effetto limitativo della proprietà singola,  non bastando, per contro, il solo rinvio al regolamento stesso. Nel suddetto equivoco è incorsa in pieno la Corte barese, allorché  ha condensato la decisione nell’assunto per cui dalla natura  contrattuale del regolamento «deriva la piena vincolatività delle  limitazioni all’uso delle parti comuni e delle parti in proprietà  esclusiva in esso contenute» (v. pag. 3), senza curarsi di accertare  se nel titolo d’acquisto dell’odierno ricorrente siffatte limitazioni alla  destinazione dell’unità immobiliare siano state effettivamente  riprodotte, e non già semplicemente desumibili dal mero rinvio al  regolamento che materialmente le contiene. Tale affermazione della sentenza impugnata, oltre a violare l’art.  1138, quarto comma, c.c., dando per automatico e presupposto  l’effetto limitativo della proprietà singola in virtù della sola tecnica  contrattuale di formazione del regolamento che tale limitazione  racchiude, ha generato di riflesso una carente verifica del  contenuto del titolo da cui proviene la proprietà D., nel  senso che la Corte territoriale non ha accertato se questo contenga  un mero rinvio al regolamento condominiale o se riproduca  espressamente le clausole limitative della proprietà singola. 

6.2.1. – Questo il principio di diritto ai sensi dell’art. 384, primo  comma, c.p.c.: “Le clausole contenute in un regolamento condominiale di  formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari  delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse deve  corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e  sostanziale, che consiste in una relatio perfecta attuata mediante la  riproduzione delle suddette clausole all’interno dell’atto d’acquisto  della proprietà individuale, non essendo sufficiente, per contro, il  mero rinvio al regolamento stesso”. 6.3. – Dalla sentenza impugnata non è dato desumere, inoltre, se  l’odierno ricorrente abbia acquistato il proprio immobile dal  costruttore o da un precedente condomino. Ciò è rilevante in  quanto, in tale sola ultima ipotesi, è necessario che le limitazioni di  cui si discute, ove non espressamente contenute nell’atto stesso di  vendita, risultino trascritte contro detta proprietà in data anteriore  all’acquisto fattone dal D.. Ed in tal caso non è  indispensabile la loro riproduzione nel contratto stesso. La necessità di tale accertamento scaturisce dal principio della  relatività degli effetti negoziali, ai sensi dell’art. 1372, cpv. c.c.  Principio che ha posto in giurisprudenza la questione del se e del  come, in ambito condominiale, si possa predicare un’efficacia ultra  partes delle clausole che limitino l’uso o la destinazione delle  proprietà individuali.  La giurisprudenza di questa C.S. ha espresso nel tempo opinioni  divergenti, avendole ricondotte a tre diverse categorie giuridiche:  onere reale, obligatio propter rem o servitù. 

6.3.1. – La prima opzione è, ad un tempo, la più difficile da  dimostrare e la più risalente nel tempo. Più difficile da dimostrare, per l’assenza di una precisa  definizione normativa e per il limitato contributo della scienza  giuridica, che per lo più si è interrogata, in passato, sulla possibilità  che nel nostro ordinamento fossero ancora riproducibili oneri reali  per iniziativa privata. Più risalente nel tempo, perché formulata la prima volta in una  sentenza di questa Corte del 21.3.1927, in base alla quale «le limitazioni convenzionali reciproche di proprietà stabilite fra  proprietari di fondi in rapporto agli edifici che possono costruirsi sui  fondi stessi, pur non costituendo servitù, vincolano, quando siano  regolarmente trascritte, gli eredi e gli aventi causa dei contraenti».  Tale decisione (che tutto sommato non andava oltre una scelta di  tipo terminologico) generò una giurisprudenza conforme che,  contraria la dottrina unanime, tenne banco fino agli inizi degli anni  ’50 del secolo scorso, allorché fu progressivamente abbandonata a  favore della tesi della tipicità degli oneri reali e delle obligationes proptem rem, gli uni e le altre ammissibili solo nei casi previsti  dalla legge (cfr. nn. 596/58, 3982/57 e 141/51). Non di meno, e  non senza un’interna contraddizione logico-giuridica, l’idea che le  limitazioni in oggetto siano, o meglio possano qualificarsi come  oneri reali è sopravvissuta fino ai giorni nostri, espressa, sia pure in  maniera tralaticia, in alcune pronunce di questa Corte, che quasi  mai, però, ha espressamente e chiaramente preso partito a favore  di tale ipotesi.  Così nell’ordinanza n. 5336/17 si accenna agli oneri reali, nel  senso che le limitazioni in oggetto sono alternativamente ricondotte  a tale categoria, ad obbligazioni ob rem o a servitù al solo scopo di  ritenere invalide le clausole che, con formulazione del tutto  generica e inidonea, peraltro, a superare la presunzione ex art.  1117 c.c., limitino il diritto dei condomini di usare, godere o  disporre dei beni condominiali, riservando all’originario proprietario  l’insindacabile diritto di apportare modifiche alle parti comuni, con  conseguente intrasmissibilità di tale facoltà ai successivi acquirenti.  Allo stesso modo, anche la sentenza n. 4920/06, avente ad  oggetto una clausola del regolamento condominiale limitativa degli  usi delle proprietà singole, pone in alternativa tra loro servitù  reciproche e gli oneri reali, ma solo per trarne le conseguenze sulla  partecipazione al giudizio del proprietario oltre che del conduttore (peraltro enunciata mediante il semplice richiamo a giurisprudenza  anteriore).  Pure la sentenza n. 18665/04 accenna all’alternativa tra servitù e  oneri reali, ma solo per esigere nell’un caso come nell’altro il  requisito di forma scritta ad substantiam. Ancora, la decisione n. 5626/02 (conformi le nn. 24146/04 e  17694/07) parla delle clausole dei regolamenti che limitino i diritti  dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni, ma in effetti si  riferisce solo a quest’ultima ipotesi, come di clausole costitutive di  oneri reali o di servitù prediali, da trascrivere nei registri  immobiliari della conservatoria per l’opponibilità ai terzi. Ed anche  in tal caso senza optare per l’una o l’altra soluzione, non  richiedendolo l’oggetto del decidere. Bisogna risalire alla sentenza n. 11684/00 per una meditata  presa di posizione sulle varie ipotesi, lì dove questa C.S. ha  sostenuto che la previsione da parte del regolamento condominiale  di un peso a carico di una proprietà singola e a favore di altre unità  immobiliari condominiali integra una servitù, l’imposizione di  prestazioni positive a carico di alcuni condomini e a favore di altri  soggetti, condomini o meno, è un onere reale e la limitazione del  godimento o dell’esercizio del diritto del proprietario singolo, quale  il divieto di esercitare nell’immobile determinate attività,  un’obligatio propter rem. E va notato, indipendentemente poi dalla  soluzione accolta, che l’ipotesi dell’onere reale è esattamente  esclusa in quanto quest’ultimo ha ad oggetto una prestazione  periodica e positiva, cioè di dare o di facere (ma prevalentemente  di dare). Scarso peso specifico va attribuito, invece, alla sentenza n.  4509/97, massimata nel senso che le limitazioni nell’interesse  comune ai diritti dei condomini, anche relativamente al contenuto  del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà,  costituiscono oneri reali, poiché tale massima riproduce, in realtà, un mero obiter dictum contenuto nella motivazione, in quanto la  pronuncia si basa su tutt’altra ratio decidendi. Sempre alla categoria degli oneri reali si rifà la sentenza n.  11019/91, che qualifica tali le limitazioni ai poteri e alle facoltà che  i singoli condomini hanno sulle parti di proprietà esclusiva, al fine di  garantire il miglior godimento del bene altrui o comune, con  riguardo specifico ai posti macchina di proprietà esclusiva e al  correlato divieto di recintarli. Si legge nella motivazione di tale  sentenza che la tesi per cui non sarebbe possibile in base ad un  contratto prevedere delle limitazioni alle facoltà dei condomini sulla  parti di loro proprietà esclusiva “trova ostacolo in precise ragioni di  diritto acquisito alla esperienza giurisprudenziale, che in virtù  dell’esigenza di non negare il riconoscimento a situazioni giuridiche  create dalla libera volontà delle parti, al di fuori degli schemi tipici e  tradizionali dei diritti reali ha riconosciuto all’autonomia privata la  facoltà di imprimere sulla proprietà immobiliare, mediante  convenzione, degli oneri che incorporandosi in essa la  accompagnano nei successivi trasferimenti anche a titolo  particolare. Le ragioni di fondo di tale orientamento, in particolare  nell’ambito condominiale che qui specialmente interessa, via via  precisatosi, anche alla luce della direttiva costituzionale che in  tema di proprietà afferma la funzione sociale di essa, trovano  supporto nell’ovvia premessa che il diritto di proprietà è suscettibile  di compressione (ex lege o ex contractu), talché quando le parti  pongono limitazioni ai poteri e alle facoltà che i singoli condomini  hanno iure proprietatis sulle loro parti esclusive, tali obbligazioni  sono obbligatorie ed hanno il carattere di oneri reali, in quanto  stabilmente ed oggettivamente dirette ad una migliore utilizzazione  collettiva dell’edificio”. Tale breve excursus giurisprudenziale dimostra come il  collegamento tra onere reale e limitazione alle facoltà di godimento  delle proprietà singole in ambito condominiale si basi (eccettuato il caso della sentenza n. 11684/00) su proposizioni sostanzialmente  apodittiche. Il cui torto risiede nel non detto, vale a dire nel dare  per scontato che una tale limitazione, per il fatto di costituire un  peso e di inerire ad un fondo, appartenga alla suddetta categoria  più che altro per esclusione, non potendosi dare servitù in assenza  di un dato fondo dominante.  Ma tale conclusione non pare condivisibile, sia perché le servitù  possono essere reciproche (e dunque l’argomento inespresso non  ha pregio), sia perché l’onere reale (in disparte la sua origine  remota e la sua funzione primigenia) ha una diversa struttura,  irriducibile alla situazione indagata. L’onere reale, infatti, (i) consiste in un’obbligazione periodica di  dare o di facere (ma in realtà gli unici casi censiti e censibili  prevedono solo un dare, ben dubbie essendo altre ipotesi quali gli  artt. 960, primo comma, e 981, primo comma, c.c.) in favore del  proprietario di un altro fondo o del medesimo fondo (ove il  proprietario sia diverso dal possessore oblato), giustificata dal  vantaggio che al soggetto obbligato deriva dal possedere un bene  altrui ovvero dalla necessità di compensare il dominio concorrente  sul bene stesso o altre prestazioni del creditore che arrecano utilità  al fondo; (ii) in caso di mancato pagamento il relativo credito è  assistito dalla garanzia reale sul medesimo bene onerato; (iii) si  estingue mediante il c.d. abbandono liberatorio; e, infine, (iv)  pacificamente può essere previsto solo dalla legge o nei casi da  quest’ultima consentiti.  Nessuna di queste caratteristiche è ravvisabile nelle limitazioni  all’uso delle proprietà singole. Esse, innanzi tutto, non sono  obbligazioni perché non consistono in un agere necesse del  debitore per il soddisfacimento dell’interesse del creditore. Il non facere che grava sul proprietario non è il contenuto di  un’obbligazione, ma la conseguenza del diritto minore che spetta  agli altri proprietari singoli sul suo immobile, null’altro, dunque, che un dovere di astensione per l’esistenza di un diritto in re aliena;  tale non facere non ha carattere periodico ma continuativo; non è  assistito da garanzia sull’immobile; e deriva da un atto di pura  autonomia privata in un ambito in cui questa non è né assentita né  esclusa dalla legge.  Del resto, vale considerare che in tanto si suole affermare che  nell’onere reale è come se ad essere obbligata sia la res piuttosto  che il suo possessore, in quanto tale figura nasce all’interno non  dello statuto del diritto di proprietà, ma della concezione giuridica,  tipicamente medioevale, della res in sé considerata. Mutato tale  angolo visuale, la realità dell’onere non deriva da una sorta di  qualitas fundi, ma risiede tutta e soltanto nella funzione di garanzia  specifica dell’obbligazione che vi si ricollega. Non a caso, l’art. 21  del R.D. n. 215/33, in tema di bonifica integrale, (che ha superato  indenne il vaglio di legittimità costituzionale) prevede che i  contributi di bonifica sono esigibili con le norme ed i privilegi  previsti per (l’allora) imposta fondiaria, prendendo grado  immediatamente dopo tale imposta e le relative sovrimposte. Già solo questo consente di affermare e concludere che, in  difetto di una previsione di garanzia, si è senz’altro al di fuori della  figura dell’onere reale. 

6.3.2. – Minor fortuna ha avuto nella giurisprudenza la tesi per  cui si tratterebbe di obligationes propter rem.  Se si eccettua la già citata sentenza n. 11684/00, che  espressamente ricollega le limitazioni di determinati usi alle  obligationes propter rem, si nota come il richiamo a detta categoria  si sia materializzato principalmente con riguardo o al divieto, nelle  porzioni di proprietà individuale, di eseguire opere o di svolgere  attività che rechino danno alle parti comuni dell’edificio (v. nn.  3123/12, 15763/04, 11692/99, 11717/97 e 3472/76) o all’obbligo  di pagamento degli oneri condominiali per la conservazione delle cose comuni (nn. 6323/03, 8924/01, 4797/01, 1152/97, 1890/95, 6844/88 e 2658/87).

Quanto sopra osservato per confutare l’ipotesi che le limitazioni  di determinati usi delle unità immobiliari di proprietà singola  costituiscano oneri reali, vale anche per escludere che esse siano  qualificabili come obligationes propter rem. Vi osta principalmente  il fatto che, come detto sopra, non si tratta di obbligazioni,  mancando il requisito dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un  corrispondente interesse creditorio, che connota invece  l’obbligazione anche se avente ad oggetto un non facere (cfr. n.  21024/16); che, inoltre, le obligationes propter rem possono avere  per oggetto unicamente un dare o un facere; e che esse sono  sottratte alla libera autonomia delle parti, nel senso che  quest’ultima può prevederle solo nell’ambito di una consentanea  previsione legislativa (v. ad es. l’art. 1030 c.c.). E dunque, nei pur  pochi casi in cui si è affermato o almeno ipotizzato che le  limitazioni in oggetto potessero ricondursi alla figura dell’obligatio propter rem, la giurisprudenza di legittimità ha finito per  contraddire sé stessa, visto che tali limitazioni non sono  espressamente ammesse né il loro contenuto è in alcun modo  previsto dalla legge. Ma vi è un’ulteriore ragione che non consente di configurare  un’obligatio propter rem, quanto meno nelle ipotesi (che sono le  più ricorrenti) in cui le limitazioni siano previste a carico ed a  vantaggio di tutti i fondi di proprietà esclusiva. In tal caso, infatti,  la reciprocità della limitazione è tale da costituire ciascun  proprietario verso tutti gli altri quale debitore di un’obbligazione di  non facere e creditore di un diritto perfettamente speculare (cfr. n.  21024/16, la quale ha osservato che la reciprocità delle  obbligazioni comporta che ciascun soggetto del rapporto assume,  ad un tempo, entrambe le posizioni, debitoria e creditoria, in virtù  di una causa di scambio, la quale, a sua volta, ha ad oggetto delle utilità differenti. Pertanto, non vi può essere obbligazione reciproca quando ciascuno debba prestare all’altro un eguale speculare a quello cui questi è tenuto verso di lui.).

6.3.3. – Anche se solo di recente, la giurisprudenza di questa Corte può ritenersi assestata sulla tesi per cui le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all’interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione (così, da ultimo, n. 17159/22, non massimata, che a sua volta cita le nn. 6769/18, 23/04, 5626/02, 4963/01, 49/92, 4554/86; cui adde le nn. 277/64, 4781/83, 49/92, 11688/99, 4920/06, 1064/11, 14898/13 e 21024/16). Già la sentenza n. 7515/86 precisò per la prima volta che l’art. 2659, primo comma, n. 2, c.c., secondo cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in collegamento con il successivo art. 2665 c.c., il quale stabilisce che l’omissione o l’inesattezza delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione “eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto”. Ne consegue che dalla nota deve risultare non solo l’atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell’atto produce in relazione al bene. Pertanto, non basta che nella nota di trascrizione sia citato il regolamento di condominio c.d. contrattuale, ma occorre indicarne le clausole incidenti in senso limitativo dei diritti dei condomini sui beni condominiali (o sui beni di proprietà esclusiva) (nello stesso senso, più di recente, si è  espressa la sentenza n. 17493/14). La necessaria premessa di tale orientamento, cui va assicurata  continuità, risiede nell’ammissibilità (pacifica in dottrina e in  giurisprudenza: v. sentenza n. 3258/83) sia di servitù atipiche,  tipico essendo il solo genus così come regolato dagli artt. 1027 e  ss. c.c., sia di servitù reciproche (anch’esse senz’altro ammesse  dalla giurisprudenza di questa Corte: cfr. ex pluribus e tra le più  recenti, le nn. 524/21, 14820/18 e 5336/17). Queste ultime  comportano che ciascun fondo è, ad un tempo, servente e  dominante, data la corrispondenza biunivoca del peso imposto da  un’apposita previsione contenuta nel regolamento contrattuale, a  carico ed a favore di ciascuna unità di proprietà singola.  Trattandosi di servitù, la loro opponibilità ai terzi acquirenti di  ciascuna unità singola dipende dalla trascrizione, prevista dall’art.  2643, n. 4 c.c., che deve riguardare la specifica convenzione che  contenga la servitù stessa, con particolare richiamo alle clausole  relative e al loro contenuto. Con la creazione del condominio per  effetto della prima alienazione, la servitù è costituita a favore e  contro il primo immobile di proprietà singola, da un lato, ed a  favore e contro i restanti fondi ancora invenduti, dall’altro, e così  via finché con l’ultima vendita ciascuna unità singola diviene  servente e dominante verso ognuna delle altre. In assenza di trascrizione, può essere sufficiente anche il solo  contenuto dell’atto di vendita, ma alla duplice condizione che: a)  esso sia corredato della specifica indicazione delle clausole  impositive della servitù, essendo del tutto insufficiente, come s’è  detto supra al par. 6.2., il mero rinvio al regolamento  condominiale; e b) dette clausole siano ripetute nei successivi atti  di trasferimento, poiché diversamente torna ad operare il limite  dell’art. 1372 c.c. Non senza precisare, però, che in tal modo,  atteso che il richiamo alla servitù diviene parte integrante di ogni titolo d’acquisto della proprietà (dal primo ai successivi),  tecnicamente non si può parlare di opponibilità della servitù, bensì  dell’iterazione della sua preesistenza negli atti traslativi del  medesimo bene immobile.

6.4. – Nei termini che seguono il principio di diritto, ex art. 384,  primo comma, c.p.c.: “Le clausole contenute in un regolamento condominiale di  formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari  delle unità singole di adibire il loro immobile a determinate  destinazioni, costituiscono servitù reciproche a favore e contro  ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale, e sono  soggette, pertanto, ai fini dell’opponibilità ultra partes, alla  trascrizione in base agli artt. 2643, n. 4 e 2659, primo comma, n. 2  c.c.”.

7. – L’accoglimento del quarto motivo importa l’assorbimento in  senso proprio del quinto mezzo di ricorso, siccome svolto in termini  di sostegno al precedente.

8. – È fondato anche il sesto motivo, lì dove implicitamente  deduce, senza farne menzione, l’operatività dell’art. 336, primo  comma, c.p.c. La sentenza impugnata, in effetti, fa espressamente dipendere  dalla ritenuta illegittimità dell’attività artigianale svolta dal  D. la condanna ad eliminare tutte le opere a questa  funzionali, inclusa la rimozione delle masserizie allocate in parti  comuni. Pertanto, tornando ad essere sub iudice la prima  questione, resta travolta anche la statuizione che condanna  l’odierno ricorrente ad eliminare o a rimuovere quanto realizzato in  funzione dell’attività in oggetto.

9. – Per le considerazioni svolte, vanno accolti il quarto ed il  sesto motivo di ricorso, respinti i primi tre ed assorbito il quinto, e  cassata la sentenza impugnata, in relazione ai motivi accolti, con  rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Bari, che si atterrà ai 

principi di diritto sopra enunciati e provvederà, altresì, in ordine alle spese del presente giudizio di cassazione. 

P. Q. M.

La Corte accoglie il quarto ed il sesto motivo di ricorso, respinti i  primi tre ed assorbito il quinto, e cassa la sentenza impugnata, in  relazione ai motivi accolti, con rinvio ad altra sezione della Corte  d’appello di Bari, che provvederà, altresì, in ordine alle spese del  presente giudizio di cassazione.