Corte di Cassazione, sezione prima, ordinanza n. 22534 depositata il 26 luglio 2023 – La peculiarità del diritto di proprietà superficiaria sta in ciò, che essa identifica, come oggetto di un diritto reale su immobile altrui, una porzione fisica separata dell’oggetto del diritto di proprietà su di un fondo (il quale ultimo normalmente si estende verso l’alto e verso il basso, entro i limiti ragionevoli di una adeguata possibilità di concreto sfruttamento), porzione che diviene oggetto di un diritto reale analogo a quello della proprietà, salvo solo il limite derivante nei confronti del concedente e del negozio di costituzione del diritto

Corte di Cassazione, sezione prima, ordinanza n. 22534 depositata il 26 luglio 2023

diritto di superficie – il titolare della proprietà superficiaria può equipararsi ad un proprietario, essendo appunto dotato nei loro confronti, quanto al bene edificato al di sopra del suolo, di tutte le facoltà di norma facenti capo al dominus. Quest’ultimo bene può allora definirsi nella proprietà piena del superficiario, salvi i visti vincoli.

RILEVATO CHE:

1.- La Corte di appello di Firenze, con sentenza del 29/10/2015, ha, per ciò che in questa sede ancora interessa, respinto l’appello proposto da C. SRL (rappresentata in giudizio dalla mandataria P.R. SPA), quale cessionaria di un portafoglio di crediti della BNL, avverso la sentenza del Tribunale di Livorno che, in accoglimento delle eccezioni sollevate dal Fallimento S.B. s.r.l., aveva dichiarato l’invalidità dell’iscrizione ipotecaria eseguita da BNL SPA presso la Conservatoria dei RRII di Livorno al n.435 reg. part. in data 15/2/2000 sull’ immobile, sito in Livorno, Scali delle Ancore n. 6, in proprietà superficiaria della fallita, nonché l’inopponibilità alla massa dei creditori della nota di iscrizione ipotecaria in rettifica richiesta dalla Banca ed eseguita in data 25/5/2005, ed aveva conseguentemente respinto la domanda dell’appellante volta a sentir riconoscere il suo diritto a partecipare, in virtù della dedotta prelazione ipotecaria, alla distribuzione del prezzo che sarebbe stato ricavato dalla vendita del fabbricato.

La corte territoriale ha premesso in fatto: i) che l’immobile era stato acquisito all’attivo del Fallimento a seguito dell’accoglimento della domanda proposta dal curatore contro T.B. SRL, di inefficacia dell’atto stipulato il 2/2/2000 con il quale la predetta società lo aveva acquistato da S.B. SRL in bonis; ii) che BNL, il 15/2/2000, aveva iscritto ipoteca sul bene a garanzia della restituzione del mutuo fondiario da essa concesso all’acquirente; iii) che, a seguito della pronuncia dichiarativa dell’inefficacia della compravendita, la Banca aveva avanzato domanda tardiva di ammissione al passivo, per ottenere il riconoscimento del suo diritto a partecipare con la prelazione ipotecaria al riparto del ricavato della vendita  dell’immobile  eseguita  in  sede  fallimentare,  fino  alla concorrenza del credito vantato nei confronti di T.B., pari ad euro 500.507,77=; iv) che il Fallimento aveva eccepito la nullità dell’atto costituivo dell’ipoteca volontaria del 15/2/2000 perché avente ad oggetto l’intera proprietà dell’immobile (fabbricato e suolo), invece che il solo fabbricato (giacché il suolo apparteneva al patrimonio indisponibile del Comune di Livorno), circostanza tale da creare incertezza sull’identità del diritto su cui insisteva l’iscrizione ipotecaria, nonché l’inopponibilità alla massa dei creditori della nota di iscrizione ipotecaria in rettifica, eseguita da BNL in data 25/5/2005, in quanto successiva alla trascrizione della domanda di revocatoria dell’atto di vendita del fabbricato.

La corte d’appello ha quindi condiviso l’opinione del primo giudice e ribadito la fondatezza delle eccezioni del Fallimento, rilevando: i) che l’errore contenuto nella nota di iscrizione ipotecaria riguardava l’oggetto della garanzia (indicato con il codice I – corrispondente alla piena proprietà- anziché con il codice Is – corrispondente alla proprietà superficiaria) e dunque ricadeva su un elemento essenziale della stessa, creando incertezza nell’identificazione del diritto reale gravante sul bene; ii) che l’iscrizione “in rettifica”, essendo stata effettuata non per correggere mere inesattezze, ma per sanare l’invalidità originaria dell’iscrizione ex art. 2841 c.c., era in realtà una nuova iscrizione che prendeva grado e effetto dalla sua esecuzione, con conseguente sua inopponibilità al Fallimento perché successiva alla trascrizione della domanda giudiziale di revocatoria dell’atto di vendita.

C. SRL, e per essa quale mandataria C.M. SPA, ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza per cinque motivi. Il Fallimento S.B. SRL ha replicato con controricorso seguito da memoria.

CONSIDERATO CHE:

2.1- Con il primo motivo si denuncia la violazione e/o falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 2826-2839 e 2841 cod.civ., anche con riferimento all’art. 832 cod. civ.

Si sostiene che la corte di merito, sulla base di una errata interpretazione di queste norme, ha ricompreso tra gli elementi essenziali della nota di iscrizione, previsti a pena di nullità, anche “l’indicazione del diritto reale oggetto di garanzia”, in esse non richiamato neppure in virtù dell’art. 2826 cod. civ.

Sotto altro profilo, si sostiene che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte fiorentina, nella specie non ricorreva un errore nell’indicazione del diritto reale oggetto di garanzia, perché la proprietà  superficiaria    (ovvero    la  proprietà della costruzione acquisita con la realizzazione dell’opera, nell’esercizio dell’originario diritto di superficie oggetto di autonoma alienazione rispetto al suolo) non costituisce un diritto reale diverso da quello della proprietà ex art. 832 cod. civ. al quale è giuridicamente riconducibile.

2.2.- Con il secondo motivo si denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2841 cod. civ. in quanto la corte di appello ha ritenuto che l’errore nella indicazione del diritto reale oggetto di garanzia comportasse incertezza su uno degli elementi essenziali della stessa.

2.3.- Con il terzo motivo si denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo, in quanto la corte di merito non avrebbe considerato che la lettura dell’intero testo della nota consentiva di superare la ritenuta situazione di incertezza sul diritto reale costituito in garanzia.

2.4.- Con il quarto motivo si denuncia la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per omessa pronuncia sul motivo di appello con il quale era stata dedotta la validità della iscrizione ipotecaria per un diritto reale di portata quantitativa minore (proprietà superficiaria ovvero proprietà sul solo edificio) rispetto a quello genericamente indicato nella nota (proprietà).

2.5.- Con il quinto motivo si denuncia la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2841, secondo comma, cod.civ. per avere la corte di merito erroneamente ritenuto che la successiva rettifica della nota di iscrizione ipotecaria costituisse una nuova iscrizione.

3.1.- Il primo ed il secondo motivo, da trattare congiuntamente per connessione, sono fondati e vanno accolti, con assorbimento degli altri.

3.2.- Le questioni poste riguardano la validità o meno della nota di iscrizione ipotecaria il cui oggetto sia stato indicato nel diritto di piena proprietà di un immobile rispetto al quale il debitore sia invece titolare solo di un diritto di proprietà superficiaria.

3.3.- Va rammentato che, allo scopo di effettuare l’iscrizione ipotecaria, che ha efficacia costitutiva, il richiedente deve recarsi presso l’ufficio dei registri immobiliari e farne richiesta, presentando la nota di iscrizione in duplo ed una copia del titolo da consegnare all’ufficio affinché rimanga ivi custodito, secondo quanto previsto dall’art. 2658 cod.civ. La nota di iscrizione deve riportare tutte le indicazioni previste dall’art. 2839 cod.civ. Gli errori consistenti in omissioni o inesattezze che inducano incertezza sugli elementi essenziali della nota, e cioè sulla identità del debitore, del creditore, sull’ammontare del credito o sulla identificazione del bene dato in garanzia (quindi sulla esatta identificazione dei soggetti coinvolti, dell’oggetto sul quale ricade la garanzia ipotecaria e del credito garantito) producono, ex art. 2841 cod.civ., l’invalidità della iscrizione ipotecaria, non ovviabile con lo strumento della rettifica, mentre l’omissione o l’incertezza in ordine agli aspetti non essenziali è ovviabile con lo strumento della rettifica (Cass. n. 2075/2015).

Dai caratteri essenziali dell’ipoteca si desume che essa nasce solo con l’iscrizione, che ha efficacia costitutiva, ma anche che nasce validamente sulla base di quanto dichiarato dal richiedente nella nota di iscrizione, nei limiti in cui sussista la conformità tra la nota di iscrizione e il titolo su cui il diritto ad iscrivere ipoteca si fonda (nel senso che gli elementi essenziali, che devono essere riportati a pena di nullità nella nota, devono essere coincidenti con quelli risultanti dal titolo).

La conseguenza di una eventuale divergenza sugli elementi essenziali è l’invalidità della iscrizione ipotecaria, in quanto la nota non può far nascere un diritto di garanzia privo (di) o non corrispondente al titolo; qualora, invece, la divergenza non riguardi un elemento essenziale, non vi è spazio per la declaratoria di nullità. Orbene, sotto un primo e già dirimente profilo, va rilevato che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte d’appello, l’indicazione del diritto reale oggetto di garanzia, risultante dal titolo, non rientra tra gli elementi previsti dall’art. 2839 cod. civ.: l’eventuale erroneità dell’indicazione di tale diritto nella nota di iscrizione non può dunque indurre gli effetti disciplinati dall’art. 2841 cod. civ., né quanto alla invalidità della nota, né in ordine alla necessità di rettifica.

3.4.- Non appare superfluo aggiungere, sotto altro profilo, che la sentenza impugnata non può essere condivisa neppure laddove ha ritenuto che, nell’originaria nota di iscrizione, il diritto reale oggetto di garanzia fosse stato erroneamente indicato.

Anche con riguardo all’ipoteca trova infatti applicazione il principio, già affermato da questa Corte in tema di espropriazione forzata  immobiliare,  secondo il quale «è  valido,  anche  se genericamente riferito alla proprietà del bene, il pignoramento che intenda sottoporre ad esecuzione un immobile costruito, oggetto di sola proprietà superficiaria in capo al debitore» (Cass. n.6576/2013). Va qui ribadito (cfr. Cass. cit.) che la peculiarità del diritto di proprietà superficiaria sta in ciò, che essa identifica, come oggetto di un diritto reale su immobile altrui, una porzione fisica separata dell’oggetto del diritto di proprietà su di un fondo (il quale ultimo normalmente si estende verso l’alto e verso il basso, entro i limiti ragionevoli di una adeguata possibilità di concreto sfruttamento), porzione che diviene oggetto di un diritto reale analogo a quello della proprietà, salvo solo il limite derivante nei confronti del concedente e del negozio di costituzione del diritto; nei confronti dei terzi, ai quali quest’ultimo sia opponibile in virtù anche delle norme in tema di trascrizione degli atti che costituiscono o modificano diritti reali immobiliari, il titolare della proprietà superficiaria può equipararsi ad un proprietario, essendo appunto dotato nei loro confronti, quanto al bene edificato al di sopra del suolo, di tutte le facoltà di norma facenti capo al dominus. Quest’ultimo bene può allora definirsi nella proprietà piena del superficiario, salvi i visti vincoli.

La prima conseguenza è di ordine generale: attesa la possibilità di ricondurre la proprietà superficiaria – come riferita ad un immobile edificato, considerato in modo distinto dal suolo su cui sorge – ad una nozione di proprietà limitata da un punto di vista meramente soggettivo (nei confronti dei soggetti diversi dal concedente) e temporale (in relazione al negozio di costituzione del diritto), la prima oggettivamente sussiste ex se ed è un quid minoris rispetto alla seconda, in quanto in essa ricompresa; pertanto, il vincolo normalmente impresso con l’iscrizione ipotecaria va a colpire ipso iure del tutto idoneamente il minor diritto, rispetto a quello più ampio in astratto riconducibile alla dizione adoperata, di cui risulti effettivamente titolare il debitore datore di ipoteca; e neppure comporta la creazione ex novo, obiettivamente impossibile per l’iscrizione ipotecaria, che può colpire solamente diritti già ontologicamente esistenti e non già costituirne di nuovi, di un diritto reale, prima inesistente, sul bene oggetto di iscrizione ipotecaria. La seconda conseguenza si correla alla chiarezza dell’identificazione dell’oggetto: l’indicazione del superficiario come proprietario, senza specificazioni, del solo bene edificato oggetto della superficie, purché idoneamente descritto con i suoi propri dati identificativi, non è neppure scorretta, visto che egli è effettivamente proprietario, sia pure coi visti limiti, di un immobile di quella fisica consistenza.

4.- La sentenza impugnata va dunque cassata, con rinvio alla Corte di appello di Firenze in diversa composizione, per un nuovo esame alla luce dei principi espressi e per la statuizione sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

– La Corte accoglie il primo ed il secondo motivo di ricorso, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di appello di Firenze in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.