CORTE di CASSAZIONE, sezione tributaria, Ordinanza n. 20852 depositata il 23 luglio 2025 – La sentenza che ha disposto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento del bene a favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento da parte di questi del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale, in applicazione dell’art. 27, comma 3, D.P.R. n. 131/1986, indipendentemente dal soggetto (promittente venditore o promissario acquirente) che abbia proposto l’azione, dovendo ritenersi sussistente la condizione meramente potestativa ogni qualvolta gli effetti dell’operazione negoziale dipendano dalla mera determinazione, dalla scelta del promissario acquirente

Imposta di registro – Trasferimento immobiliare – Condizione sospensiva – Condizione potestativa – Promissaria acquirente – Liquidazione fiscale – Efficacia del trasferimento – Rigetto

Fatti di causa

1. Oggetto di controversia è l’avviso di liquidazione in atti con cui l’Agenzia delle Entrate chiedeva il versamento dell’imposta di registro in relazione alla sentenza del Tribunale di Taranto n. 2280/2012, la quale, in accoglimento della domanda riconvenzionale avanzata dai danti causa della ricorrente, aveva disposto il trasferimento di un bene immobile a favore della società E.C.I. S.R.L (promissaria acquirente ed attrice del giudizio di cui sopra per conseguire la risoluzione del preliminare de vendita), subordinatamente al pagamento del prezzo.

2. La Commissione tributaria regionale della Puglia accoglieva l’appello proposto dall’Agenzia delle Entrate, così confermando la legittimità dell’avviso di liquidazione, ritenendo, in base all’orientamento del giudice di legittimità, che la condizione apposta nella sentenza oggetto di tassazione impugnata dovesse reputarsi come non apposta a mente dell’art. 27, comma 3, D.P.R. n. 131/1986, siccome assimilabile ad una condizione meramente potestativa anche nell’ipotesi in rassegna, in cui la promissaria acquirente aveva adito il giudice per ottenere la risoluzione del preliminare di vendita in ragione della diminuita capacità edificatoria del terreno, non ravvisando in detti motivi una seria giustificazione, ma un esercizio arbitrario del diritto basato su di una rinnovata valutazione circa la convenienza dell’acquisto.

3. Con ricorso notificato in data 11 novembre 2022 Di.Ro. proponeva ricorso per cassazione contro la menzionata pronuncia sulla base di unico motivo di impugnazione.

4. L’Agenzia delle Entrate resisteva con controricorso notificato in data 20 dicembre 2022.

Ragioni della decisione

1. Con il motivo impugnazione la contribuente ha eccepito, ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3 c.p.c., la violazione degli artt. 27, commi 3 e 4, D.P.R. n. 131/1986 e dell’art. 1 della Tariffa allegata, nonchè degli artt. 1355 e 2932.

L’istante ha, nello specifico, rappresentato che la Commissione non aveva colto la peculiarità della fattispecie in rassegna, costituita dal fatto che la parte promissaria acquirente aveva limpidamente espresso il suo volere di non più acquistare l’immobile promesso in vendita, non avendone più convenienza, tanto da chiedere la risoluzione del contratto.

Per tale via, la ricorrente ha sostenuto che il Giudice d’appello avesse erroneamente applicato il comma 3 dell’art. 27 D.P.R. n. 131/1986 (da ora anche T.U.R.) relativa alla condizione meramente potestativa e non anche il comma 4 della medesima disposizione concernente la condizione potestativa.

La difesa della contribuente ha aggiunto che la promissaria acquirente non aveva offerto alcuna controprestazione, né aveva intenzione di adempiere l’obbligazione assunta, anzi intendeva risolvere il contratto, richiamando sul punto l’arresto di questa Corte n. 21111/2022, che aveva disposto il pagamento dell’imposta in misura fissa, in applicazione dell’art. 27, comma 1, TUR, nel caso di lodo promosso dal promittente venditore, ai sensi dell’art. 2932 c.c., per l’inadempimento del promittente acquirente, che aveva disposto il trasferimento di un immobile in favore di quest’ultimo, subordinatamente al pagamento da parte sua del corrispettivo pattuito.

2. Tanto ricapitolato, va subito respinta la preliminare eccezione di inammissibilità del ricorso avanzata dalla difesa erariale fondata sul rilievo della sottoposizione al giudice di legittimità di accertamenti fattuali già esaminati dal giudice di merito, giacchè il suindicato resoconto del motivo di impugnazione evidenzia che la questione, squisitamente giuridica, posta all’esame della Corte risiede nell’operatività della previsione dell’art. 27, comma 3, T.U.R. anche nel caso in cui non sia stato il promittente acquirente a coltivare l’iniziativa di cui all’art. 2932 c.c. ma l’abbia addirittura – come nella specie – osteggiata, avendo richiesto la risoluzione del contratto.

Circostanza fattuale questa, pacifica, e di cui – diversamente da quanto opinato dalla difesa della ricorrente – il Giudice regionale ha tenuto conto, fornendo la soluzione qui contestata sul versante giuridico.

3. Il ricorso va, tuttavia, respinto.

Va premesso che l’art. 27, comma 1, D.P.R. n. 131/1986 prevede che “Gli atti sottoposti a condizione sospensiva sono registrati con il pagamento dell’imposta in misura fissa”:

L’art. 27, comma 3, D.P.R. n. 131/1986 stabilisce, poi, che “non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva (…) gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore”.

Da ciò deriva il loro trattamento fiscale, ai fini dell’imposta di registro, in misura proporzionale.

L’art. 27, comma 4, D.P.R. n. 131/1986 prevede, invece, che “Gli atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà del venditore o dell’obbligato sono soggetti all’imposta in misura fissa”.

4. In questo contesto normativo, l’orientamento consolidato di questa Corte in tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile è nel senso che “In materia d’imposta di registro, la sentenza ex art. 2932 c.c., che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale e non in misura fissa, anche se ancora impugnabile, trovando applicazione l’art. 27 del D.P.R. n. 131 del 1986, alla stregua del quale non sono considerati sottoposti a condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendano dalla mera volontà dell’acquirente ovvero dall’iniziativa unilaterale del promittente acquirente” (così, tra le tante, Cass., Sez. T., 16 giugno 2023, n. 17359, che richiama Cass., Sez. 5, 14 settembre 2016, n. 18006; Cass., Sez. 6-5, 6 giugno 2018, n. 14470; Cass., Sez. 5, 31 ottobre 2018, n. 27902; Cass., Sez. 5, 30 aprile 2019, n. 11411; Cass., Sez. 5, 13 agosto 2020, n. 17035; Cass., Cass., Sez. 5, 23 febbraio 2021, n. 4737; Cass., Sez. 5, 29 ottobre 2021, n. 30957; Sez. 6-5, 28 aprile 2022, n. 13260; Cass., Sez. 5, 29 aprile 2022, n. 13705).

5. La citata pronuncia di questa Corte n. 17359 del 16 giugno 2023 ha dato conto che da tali consolidati principi si è discostata l’ordinanza n. 21111/2022, richiamata dalla difesa della ricorrente, che ha affermato il seguente principio: “Il lodo, promosso dal promittente venditore ai sensi dell’art. 2932 c.c., per l’inadempimento del promittente acquirente, che abbia disposto il trasferimento di un immobile in favore di quest’ultimo, subordinatamente al pagamento da parte sua del corrispettivo pattuito, è soggetto a imposta in misura fissa, in applicazione dell’art. 27, comma 1, del D.P.R. n. 131 del 1986.

Non può, infatti, qualificarsi come meramente sospensiva tale condizione potestativa, ove venga accertato che il lodo abbia subordinato l’efficacia del trasferimento alla volontà di una parte che è sempre rimasta inadempiente non avendo mai voluto, né potuto adempiere l’obbligazione assunta con il contratto preliminare”.

6. Se nonchè, tale arresto non giustifica il superamento del suindicato orientamento, tenuto conto delle seguenti riflessioni e, come si vedrà, risulta essere stato superato dalla successiva elaborazione della Corte.

7. Il dettato normativo è chiaro nel negare, ai fini fiscali, il congegno condizionale agli “(…) atti sottoposti a condizione che ne fanno dipendere gli effetti dalla mera volontà dell’acquirente o del creditore”, il tutto senza ulteriori indagini.

Questa Corte ha, da tempo, chiarito che:

– “(…) la distinzione tra la condizione potestativa e la condizione meramente potestativa è da Cass. n. 9097-12 incentrata sull’indifferenza o meno per il soggetto tra il compiere o il non compiere l’atto, ovvero sulla serietà dei motivi che possono giustificare la scelta della parte contraente“;

– “Tale criterio distintivo, per quanto ritraibile da un certo indirizzo giurisprudenziale (v. al riguardo Cass. n. 11774-07), non coglie tuttavia la specificità dell’elemento differenziale civilistico, il quale, come esattamente è stato affermato dalla più accorta e autorevole dottrina, si colloca sul piano degli interessi coinvolti”;

– “La condizione è in questo senso meramente potestativa quando la valutazione si svolge sul piano degli stessi interessi che attengono alla causa del contratto; mentre è potestativa semplice quando la valutazione discrezionale della parte si svolge su un piano di interessi esterni (meritevole di tutela) a quello proprio del regolamento negoziale“;

– “Se quindi è vero che la condizione è potestativa quando l’evento, in essa dedotto, è il fatto volontario di una delle parti, è altrettanto evidente che, rispetto alla potestativa c.d. semplice, la condizione è invece meramente potestativa quando una delle parti può decidere direttamente in ordine alla sorte del contratto“;

– “In poche parole, la condizione potestativa (semplice) tutela l’interesse della parte a decidere sic et simpliciter di una propria azione, non riserva alla parte un potere decisionale sull’efficacia o sulla inefficacia del contratto in sè“;

– “Quando è l’efficacia del contratto in sé a essere direttamente subordinata alla (semplice) manifestazione di volontà di una delle parti, la condizione è meramente potestativa.

Cosicché la serietà o meno dei motivi retrostanti (valorizzata dalla ripetuta Cass. 9097-12 e anche da Cass. n. 18180-13) a nulla rileva in una chiava propriamente distintiva” (così Cass., Sez. T., 11 aprile 2014, n. 8544).

In siffatti termini, non può valorizzarsi oltremodo e comunque non si pone in termini dirimenti la circostanza del soggetto (promissario acquirente o promittente venditore) che ha intrapreso l’iniziativa giudiziaria contemplata dall’art. 2932 c.c.

8. Tale ordine di idee è stato, da ultimo, espressamente precisato da questa Corte secondo cui, in sintesi:

– la regola iuris prevista dal comma 3 dell’art. 27 T.U.R. non muta se a richiedere l’adempimento ex art. 2932, primo comma, c.c. sia stato il promittente venditore;

– quello che rileva non è la parte che chiede l’adempimento (indifferentemente l’acquirente o il venditore), ma la ricorrenza in concreto delle fattispecie previste dall’art. 27, comma 3 e 4, T.U.R., le quali non considerano e non si distinguono, per disciplina fiscale, a seconda del soggetto che propone l’azione di adempimento (il venditore o l’acquirente), puntando invece il discrimine sul soggetto (acquirente o venditore) dalla cui mera determinazione dipendono gli effetti del contratto sospensivamente condizionato;

– la condizione, quindi, è meramente potestativa, quando il compimento del fatto o la sua omissione dipende dalla semplice volontà della parte, a cui resta riservata un potere decisionale sull’efficacia o sulla inefficacia del contratto, come tale espressivo di un mero arbitrio della parte, non altrimenti giustificato da seri da seri o apprezzabili motivi, i quali, per lo meno ai fini fiscali che occupano, non possono ridursi ad una rinnovata valutazione di convenienza dell’affare o ad una sopravvenuta incapacità finanziaria (cfr., su tali principi, Cass., Sez. T., 17 marzo 2025, n. 7120 e la giurisprudenza ivi richiamata, ai cui contenuti si rinvia).

Va, dunque, affermato il seguente principio di diritto: “La sentenza che ha disposto, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento del bene a favore del promissario acquirente, subordinatamente al pagamento da parte di questi del corrispettivo pattuito, è soggetta ad imposta proporzionale, in applicazione dell’art. 27, comma 3, D.P.R. n. 131/1986, indipendentemente dal soggetto (promittente venditore o promissario acquirente) che abbia proposto l’azione, dovendo ritenersi sussistente la condizione meramente potestativa ogni qualvolta gli effetti dell’operazione negoziale dipendano dalla mera determinazione, dalla scelta del promissario acquirente“.

9. Il Giudice regionale si è uniformato a tali principi, appena aggiungendo sul punto che le ragioni per le quali il prezzo non è stato pagato dal promissario acquirente erano già state chiaramente evidenziate dallo stesso nel giudizio che ha dato luogo alla sentenza tassata e, tuttavia, reputate non meritevoli di accoglimento dal giudice, il che concorre a dimostrare la fondatezza di una tassazione coerente con i contenuti della relativa sentenza.

Per tali complessivi motivi il ricorso va, quindi, respinto.

10. Le spese del presente grado di giudizio si compensano, tenuto conto del menzionato, pur isolato, precedente di questa Corte.

11. Sussistono, nondimeno, le condizioni di cui all’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, per il versamento da parte della ricorrente di una somma ulteriore pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa tra la parti le spese del presente grado di giudizio.

Dà dato che sussistono le condizioni di cui all’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002, per il versamento da parte della ricorrente di una somma ulteriore pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato.