CORTE di CASSAZIONE, sezione tributaria, Ordinanza n. 33749 depositata il 23 dicembre 2025 – In tema di estimo catastale, il nuovo classamento, soddisfa l’obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, ed ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi

Avviso di accertamento – Rendita catastale – Violazione – Revisione parziale del classamento – Scostamento di valore – Presupposto fattuale – Accoglimento

Fatti di causa

1. Pi.Ad. impugnava un avviso di accertamento con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato, ai sensi dell’art. 1, comma 335, L. n. 311/2004, la rendita catastale di un’unità immobiliare di sua proprietà ubicata in R nella microzona 1 – Centro storico, portando la classe da 2 a 5 ed aumentando la relativa rendita da Euro 1.391,85 ad Euro 2.215,60.

2. La CTP di Roma accoglieva il ricorso, ritenendo che l’avviso di accertamento non fosse adeguatamente motivato.

3. Sull’impugnazione dell’Ufficio, la CTR del Lazio accoglieva il gravame, affermando che l’obbligo di motivazione dell’atto di classamento restava assolto una volta che fosse stato evidenziato il presupposto dell’accertamento, in quanto presupposto della revisione era il riallineamento resosi necessario per il registrato significativo scostamento di valore rispetto all’insieme delle microzone comunali, e che l’ubicazione dell’immobile, la sua collocazione nella zona del centro storico ed il notevole incremento di valore del cespite costituivano fondata e concreta giustificazione per l’accertato classamento, laddove la contribuente non aveva prodotto elementi idonei a ritenere che lo stesso fosse iniquo o inesatto.

4. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione Pi.Ad. sulla base di sei motivi.

L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’adunanza camerale la ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione dell’art. 132, secondo coma, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per essere, a suo dire, la sentenza della CTR perplessa e contraddittoria.

2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., per non essersi la CTR pronunciata sulla sua eccezione di inammissibilità dell’appello dell’Agenzia delle Entrate per non essere stati dedotti specifici motivi correlati alle statuizioni della sentenza di primo grado.

3. Con il terzo motivo la ricorrente si duole della violazione del giudicato derivante dalla sentenza della CTP di Roma n. 13934/2017 e dell’art. 324 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per aver la CTR omesso, a suo dire, di considerare che erano passate in giudicato le statuizioni rese dalla CTP in ordine alla mancata giustificazione dell’aumento di classe e di rendita a fronte dell’adeguamento della categoria catastale da A/4 ad A/2 da lei operato nel 2008 ed al decremento del valore di mercato degli immobili rilevato dal 2008 al 2013.

4. Con il quarto motivo la ricorrente denunzia la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., per non aver la CTR tenuto conto delle sue deduzioni difensive concernenti l’adeguamento della categoria catastale da A/4 ad A/2 da lei operato nel 2008 ed il decremento del valore di mercato degli immobili rilevato successivamente.

5. Con il quinto motivo la ricorrente deduce la violazione degli artt. 1, comma 335, L. n. 311/2004, 7 L. n. 212/2000 e 3 L. n. 241/1990, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per non aver la CTR considerato che non può ritenersi congruamente motivato il provvedimento di riclassamento che faccia esclusivo riferimento al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale della microzona considerata.

6. Con il sesto motivo la ricorrente lamenta la violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per aver la sentenza impugnata riprodotto le argomentazioni dedotte dall’Agenzia nell’atto di appello.

7. Il quinto motivo è fondato, con conseguente assorbimento dei restanti.

Come ha avuto modo di ribadire di recente Cass., Sez. 5, Sentenza n. 37371 del 21/12/2022, “In tema di estimo catastale, il nuovo classamento adottato ai sensi dell’art. 1, comma 335, della Legge 30 dicembre 2004 n. 311, soddisfa l’obbligo di motivazione se, oltre a contenere il riferimento ai parametri di legge generali, quali il significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, ed ai provvedimenti amministrativi su cui si fonda, consente al contribuente di evincere gli elementi, che non possono prescindere da quelli indicati dall’art. 8 del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 (quali la qualità urbana del contesto nel quale l’immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l’unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato e della singola unità immobiliare), che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento, ponendolo in condizione di conoscere ex ante le ragioni specifiche che giustificano il singolo provvedimento di cui è destinatario, seppure inserito in un’operazione di riclassificazione a carattere diffuso” (conf. Cass., Sez. 5, Sentenza n. 19810 del 23/07/2019, Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 29988 del 19/11/2019, Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 31112 del 28/11/2019).

In particolare, il procedimento di “revisione parziale del classamento” di cui all’art. 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, non essendo diversamente disciplinato se non in relazione al suo presupposto fattuale, e cioè l’esistenza di uno scostamento significativo del rapporto tra i valori medi della zona considerata e nell’insieme delle microzone comunali, resta soggetto alle medesime regole dettate ai fini della “revisione del classamento” dall’art. 9 del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, sì da sottrarne l’attuazione alla piena discrezionalità della competente Amministrazione pubblica.

Ne consegue che anche la procedura prevista dal comma 335 cit., pur a fronte del relativo presupposto, non può sottrarsi all’applicazione dei parametri previsti, in via ordinaria, dall’art. 3, comma 154, lett. e) della legge 23 dicembre 1996, n. 662, il quale impone che si tenga conto, nel medesimo contesto cronologico, dei caratteri specifici di ciascuna unità immobiliare, del fabbricato e della microzona ove l’unità è sita, siccome tutti incidenti comparativamente e complessivamente alla qualificazione della stessa (Cass., Sez. 6 – 5, Sentenza n. 4712 del 09/03/2015; conf., Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 30532 del 22/11/2019 e Cass., Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 30653 del 25/11/2019).

Nel caso di specie, non può dunque ritenersi sufficientemente motivato il provvedimento di diverso classamento che faccia esclusivamente riferimento al suddetto rapporto di scostamento senza esplicitare gli elementi che in concreto lo hanno determinato, e ciò al duplice fine di consentire, da un lato, al contribuente di individuare agevolmente il presupposto dell’operata riclassificazione ed approntare le consequenziali difese, e, dall’altro, per delimitare, in riferimento a dette ragioni, l’oggetto dell’eventuale successivo contenzioso, essendo precluso all’amministrazione finanziaria di addurre, in giudizio, cause diverse rispetto a quelle enunciate nell’atto (ex plurimis: Cass., Sez. 6-5, 17 febbraio 2015, n. 3156; Cass., Sez. 6-5, 21 giugno 2018, n. 16378; Cass., Sez. 6-5, 26 settembre 2018, n. 23129; Cass., Sez. 6-5, 8 aprile 2019, n. 9770; Cass., Sez. 6-5, 23 luglio 2019, n. 19810; Cass., Sez. 5, 11 marzo 2020, n. 6867; Cass., Sez. 6-5, 1 febbraio 2021, nn. 2200 e 2201; Cass., Sez. 6-5, 1 aprile 2021, n. 9095; Cass., Sez. 6-5, 7 aprile 2021, n. 9303; Cass., Sez. 6-5, 23 novembre 2021, nn. 36217 e 36218).

In quest’ottica, non era sufficiente a giustificare l’accertato classamento l’ubicazione dell’immobile, la sua collocazione nella zona del centro storico e l’asserito notevole incremento di valore del cespite, così come è errata l’affermazione della CTR secondo cui presupposto della revisione era il riallineamento resosi necessario per il registrato significativo scostamento di valore rispetto all’insieme delle microzone comunali, senza che fosse necessario indicare specifiche caratteristiche.

Nella specie, quindi, il giudice di appello ha fatto malgoverno dei principi enunciati, valutando che l’avviso di accertamento fosse stato sufficientemente motivato sulla base di valutazioni standardizzate, senza un concreto e reale riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile riclassificato.

8. Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento del quinto motivo, la sentenza impugnata va cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito nel senso di accogliere il ricorso originario della contribuente.

Sussistono giusti motivi, rappresentati dalla circostanza che la giurisprudenza di questa Corte sulla questione principale si è consolidata, come si è detto, a partire dal 2019, per compensare integralmente le spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il quinto motivo, dichiara assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata con riferimento al motivo accolto e, decidendo nel merito, accoglie il ricorso originario della contribuente; compensa le spese dell’intero giudizio.