CORTE di CASSAZIONE, sezione tributaria, Ordinanza n. 33761 depositata il 23 dicembre 2025 – In tema di rendita catastale attribuita mediante dichiarazione del contribuente con la cd. procedura DOCFA, l’avviso di accertamento derivante dalla rettifica del numero dei vani catastali dichiarati non può essere motivato con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, poiché la determinazione del vano utile, che incide su classe e rendita catastale dell’unità immobiliare, dipende da una pluralità di dati fattuali, che, a vario titolo, concorrono alla sua identificazione, in ragione della destinazione funzionale, della connotazione strutturale e della stessa estensione superficiaria del vano, dovendo l’amministrazione dare specifico conto della relativa rettifica

Avviso di accertamento – Rettifica classamento – Rendita catastale – Perizia giurata – Motivazione atti catastali – Classamento immobili – Motivazione apparente – Rigetto

Fatti di causa

1. La Z.P. Srl impugnava l’avviso di accertamento con il quale, previa rettifica del classamento di un suo immobile per i vani (portandoli da 24,5 a 30), veniva rideterminata la relativa rendita catastale.

2. La CTP di Roma rigettava il ricorso, evidenziando che dalle planimetrie depositate dalla stessa ricorrente risultavano 24 vani principali e 17 vani accessori, equiparabili a 5,66 vani, e che l’immobile di cui trattavasi derivava dall’accorpamento di sei precedenti unità immobiliari, la cui consistenza era di complessivi 31 vani.

3. Sull’impugnazione della contribuente, la CTR del Lazio accoglieva il gravame e, per l’effetto, annullava l’atto impositivo impugnato, rilevando che nell’avviso di accertamento non era comprensibile il criterio seguito dall’Ufficio per rettificare la consistenza dell’immobile e la conseguente rendita, laddove la ricorrente aveva depositato una perizia giurata e, in secondo grado, una documentata relazione esplicativa, nelle quali era stato esplicitato il criterio da essa seguito nel pervenire alla individuazione di 24,5 vani.

4. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate sulla base di due motivi.

La Z.P. Srl ha resistito con controricorso.

5. Con ordinanza interlocutoria del 28.5.2024, il Collegio, premesso che era stata già rinviata per la trattazione in pubblica udienza altra causa avente ad oggetto la medesima questione posta con il secondo motivo, ha rinviato la causa a nuovo ruolo in attesa della definizione del detto giudizio.

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo la ricorrente deduce la erronea e falsa applicazione degli artt. 2697 c.c. e 7 L. n. 212/2000, nonché dei principi generali in ordine alla motivazione degli atti in materia catastale, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., per aver la CTR ritenuto erroneamente, a suo dire, che l’avviso di accertamento impugnato non fosse adeguatamente motivato, nonostante si fosse basato sui dati (rappresentati nelle carte planimetriche) comunicati ed attestati dalla controparte.

1.1. Il motivo è infondato.

Questa Corte, a partire da Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 12278 del 10/05/2021, ha definitivamente chiarito che, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della cd. procedura DOCFA, l’obbligo di motivazione del relativo avviso, in caso di rideterminazione del numero dei vani catastali, non è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, atteso che in tal caso l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita deriva non già da un diversa valutazione tecnica dei medesimi elementi di fatto ma dal mutamento e, quindi, dalla diversa considerazione di quel tipico ed essenziale elemento di fatto costituito dalla consistenza e dal numero dei vani assunto quale parametro in grado, anche da solo, di legittimare la variazione di classe e rendita in cui si concreta il riclassamento.

Nel caso di specie è pacifico che la proposta Docfa della Z.P. Srl non sia stata accolta dall’amministrazione finanziaria non già all’esito di una mera diversa valutazione tecnica ed economica dei medesimi elementi di fatto caratterizzanti l’immobile così come descritti dalla stessa proponente, bensì all’esito del mutamento – cioè della diversa considerazione – di quel tipico ed essenziale elemento di fatto costituito dalla consistenza e dal numero di vani dell’unità urbana, assunto quale parametro in grado, anche da solo, di legittimare la variazione di classe e rendita in cui si concreta il riclassamento.

È dunque evidente – da un lato – come l’incidenza sul classamento del numero e della distribuzione dei vani e della loro idoneità in concreto a determinare un incremento di consistenza implicasse appunto l’accertamento di elementi fattuali richiedenti, già nell’avviso e quindi prima che nella sede processuale, una più diffusa motivazione; e – dall’altro – come il passaggio di classe e rendita per effetto della maggiorazione del numero dei vani da 24,5 a 30 comportasse non già una mera ed insignificante ‘rettifica’, come vorrebbe la ricorrente, ma proprio una diversa ricostruzione di elementi estimativi di origine prettamente fattuale.

L’orientamento descritto è stato più di recente ribadito da Cass., Sez. 5, Sentenza n. 17624 del 26/06/2024, secondo cui “In tema di rendita catastale attribuita mediante dichiarazione del contribuente con la cd. procedura DOCFA, l’avviso di accertamento derivante dalla rettifica del numero dei vani catastali dichiarati non può essere motivato con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, poiché la determinazione del vano utile, che incide su classe e rendita catastale dell’unità immobiliare, dipende da una pluralità di dati fattuali, che, a vario titolo, concorrono alla sua identificazione, in ragione della destinazione funzionale, della connotazione strutturale e della stessa estensione superficiaria del vano, dovendo l’amministrazione dare specifico conto della relativa rettifica“.

2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4), c.p.c., la motivazione apparente, con riferimento agli artt. 132 c.p.c. e 36 D.Lgs. n. 546/1992, fondandosi in maniera acritica sul contenuto di un atto di parte, qual è una perizia.

2.1. Il motivo, che, in base all’ordine logico di cui all’art. 276, secondo comma, c.p.c., andrebbe trattato prioritariamente, è infondato.

Va premesso che, come innumerevoli volte stabilito da questa corte di legittimità, la motivazione della sentenza impugnata con il ricorso per cassazione deve ritenersi apparente e sostanzialmente mancante allorquando essa non consenta alcun reale ed effettivo controllo sull’esattezza e la logicità del ragionamento decisorio adottato dal giudice di merito, così da non attingere neppure la soglia del ‘minimo costituzionale’ richiesto dall’art. 111, comma 6 Cost.

Il che si verifica nell’ipotesi in cui il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento, ovvero li indichi senza un’effettiva loro disamina; e nell’ipotesi in cui la pronuncia riveli un’obiettiva carenza nella indicazione del criterio logico che ha condotto il giudice alla formazione del proprio convincimento, come accade quando non vi sia alcuna esplicitazione sul quadro probatorio, né alcuna disamina logico-giuridica che lasci trasparire il percorso argomentativo seguito (tra le molte, Cass. nn. 13248/2020; 3819/2020; 9105/2017).

Orbene, richiamato questo indirizzo, va considerato come nel caso di specie la CTR abbia, al contrario, reso una motivazione che, per quanto essenziale e sintetica, individua purtuttavia chiaramente il fondamento del ragionamento decisorio seguito.

Ragionamento fondato sul rilievo secondo cui nell’avviso di accertamento non era comprensibile il criterio seguito dall’Ufficio per rettificare la consistenza dell’immobile e la conseguente rendita, laddove la ricorrente aveva depositato una perizia giurata e, in secondo grado, una documentata relazione esplicativa, nelle quali era stato esplicitato il criterio da essa seguito nel pervenire alla individuazione di 24,5 vani.

Si tratta di un percorso motivazionale del tutto logico e di certo sufficiente al fine di consentire quel controllo di conformità logico-giuridica nel quale si sostanzia, nei limiti devoluti dalle censure proposte, il vaglio di legittimità.

3. Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso non merita di essere accolto.

L’essersi consolidato l’orientamento di questa Corte in ordine alla questione giuridica principale solo nel 2021 giustifica la compensazione delle spese del presente giudizio.

Nei confronti dell’Agenzia ricorrente non sussistono i presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso principale (D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, c. 1-quater), trattandosi di ricorso proposto da un’amministrazione dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, è esentata dal pagamento delle imposte e tasse che gravano sul processo (cfr., ex plurimis, Cass., 29 gennaio 2016, n. 1778; Cass., 5 novembre 2014, n. 23514; Cass. Sez. U., 8 maggio 2014, n. 9938; Cass., 14 marzo 2014, n. 5955).

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa, tra le parti, le spese del presente giudizio.