Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado, sezione n. 7, del Veneto sentenza n. 410 depositata l’ 8 maggio 2024

In caso di acquisto di fabbricati collabenti (categoria catastale “F2”) non è possibile fruire delle agevolazioni “prima casa” poiché lo stato di degrado che li caratterizza è tale da non poter essere abitati o utilizzati

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La presente controversia ha a oggetto l’Avviso di liquidazione n.21061017758 emesso dall’Agenzia delle

Entrate – Direzione Provinciale di e notificato in data 20/04/2021 al notaio TIZIO (c.f. …………) con studio in ………… (PD) ed iscritto nel Ruolo del Collegio Notarile del Distretto di Padova, al quale è stato richiesto il pagamento della maggiore imposta di registro, liquidata in €.7.700,00, in relazione all’atto eseguito in data 11/02/2021, repertorio n…….. raccolta n…….., registrato in via telematica a Padova in data 23/02/2021 al n……… serie 1T, con dante causa il sig. CAIO ed avente causa il sig. SEMPRONIO.

Detto atto contiene una compravendita immobiliare tra le parti indicate avente ad oggetto la piena ed esclusiva proprietà del fabbricato collabente (identificato nell’atto) al prezzo di €.110.000,00 e all’art. 9 la Parte acquirente chiedeva l’applicazione delle agevolazioni di cui al combinato disposto dell’art.1 della Tariffa, Parte 1 allegata al D.P.R. n.131/1986 (TUR) e della nota II bis all’art.1 cit. (c.d. agevolazione prima casa) e, a tal fine, venivano rese tutte le dichiarazioni richieste dalle disposizioni citate.

In applicazione della agevolazione di cui sopra, il notaio TIZIO provvedeva dunque a versare, in autoliquidazione, l’imposta di registro nella misura agevolata di €.2.200,00.

Con l’Avviso di Liquidazione indicato l’Agenzia delle Entrate, sulla base dei fatti come sopra indicati, riteneva che come previsto dall’art. 1 tariffa parte prima TUR alla nota II bis, l’agevolazione spetta sugli immobili abitativi classificati nella categoria catastale A (con esclusione di A10, e ad eccezione di A1, A8 e A9) e sugli immobili in corso di costruzione e in corso di definizione (classificati F/3 e F/4), in quanto trattasi di unità immobiliari che, sulla base di criteri oggettivi, risultano astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative (cfr. Circ. 38/2005, Ris. 107/2017). L’immobile in oggetto per il quale si richiede l’agevolazione è un’unità collabente di categoria catastale “F/2, categoria catastale riferita ai fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio. Considerato che la norma ha carattere agevolativo e, in quanto tale, non è suscettibile di interpretazione estensiva ad ipotesi non espressamente contemplate (Ris. 86/2010), alla luce di quanto statuito con la Risposta resa dall’Agenzia delle Entrate ad interpello n. 357 del 2019, non si può riconoscere l’agevolazione prima casa sull’acquisto di fabbricato collabente (cfr. Cass. 7653/2018). L’Ufficio pertanto liquida l’imposta di registro dovuta per l’unità collabente nella misura del 9% sulla base imponibile rappresentata dal corrispettivo dichiarato in atto e pari ad Euro 110.000, (art. 1, comma 1, periodo 1, TUR/TAR/I), per un’imposta di registro dovuta pari ad euro 9.900; si recupera al netto di quanto già versato (pari ad € 2.200,00), pertanto € 7.700,00.

ESITO DEL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO

Ritenuta illegittima la pretesa avanzata dall’Agenzia delle Entrate, il notaio TIZIO ha impugnato l’Avviso di Liquidazione avanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Padova chiedendone l’integrale annullamento per il seguente motivo: contraddittoria ed erronea motivazione – contraddittoria ed erronea applicazione del combinato disposto dell’art.1 della tariffa parte 1 allegata al TUR e della nota II bis all’art.1 cit. – erronea e illegittima esclusione dei presupposti di applicazione della c.d. agevolazione “prima casa” – illegittimità della pretesa impositiva.

Si è costituita l’Agenzia delle Entrate chiedendo la conferma dell’Avviso impugnato.

Con la sentenza n.1190/22 depositata il 11/05/22 la Commissione Tributaria Provinciale di Padova ha accolto integralmente il ricorso annullando l’Avviso di Liquidazione impugnato e condannando l’Agenzia delle Entrate alle spese di lite liquidate in €.1.000,00 oltre oneri di legge.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso d’Appello è fondato e, come tale, deve essere accolto.

Le unità collabenti sono immobili che, per diverse possibili ragioni, si trovano in condizioni tali da non poter essere abitate od utilizzate.

Come giustamente evidenziato dalla difesa dell’AdE, nella materia trattata i margini lasciati all’interpretazione delle norme e, quindi, del loro ambito applicativo da parte degli Accertatori sono molto limitati in quanto la legge e le altre fonti vincolano di fatto il provvedimento da adottare riducendolo ad un atto dovuto al verificarsi (ovvero al mancato riscontro della sussistenza) dei presupposti previsti dalle norme. In effetti la tariffa agevolata della tassa di registro per la prima casa può trovare applicazione solo in presenza di determinati presupposti (oggettivi e soggettivi) quali individuati dall’art.1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R.131/1986, vale a dire Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis”.

In tal senso vi sono dunque dei vincoli molto rigidi entro i quali può svolgersi l’attività amministrativa di accertamento che, preliminarmente, dovrà valutare quali siano i fatti che costituiscono il presupposto dell’attribuzione e/o della disciplina del potere amministrativo come nel caso trattato ove l’elemento da acquisire è rappresentato dal dato tecnico riguardante l’immobile oggetto del negozio traslativo per il quale è stata richiesta l’agevolazione per consentire l’individuazione della categoria catastale di appartenenza.

L’immobile oggetto dell’atto di compravendita n…… serie 1T registrato in data 23/02/2021 è un immobile collabente rispetto al quale i Primi Giudici hanno errato quando lo hanno equiparato ad un immobile in corso di costruzione e/o in corso di definizione ritenendo così (erroneamente) che anche per questa tipologia di costruzione potesse trovare applicazione la disciplina agevolativa riconosciuta invece esclusivamente per i fabbricati in costruzione.

A tal proposito è bene precisare che si definiscono unità collabenti quegli immobili (catastalmente identificati con la categoria F/2) caratterizzati da un livello di degrado tale (ad esempio strutture portanti verticali e orizzontali pesantemente lesionate) da renderli del tutto inutilizzabili e quindi totalmente incapaci di produrre un ordinario reddito proprio e che necessitano di lavori importanti di ristrutturazione tali da ripristinarne la struttura e da recuperarne i volumi.

Viceversa, nella categoria F/3 rientrano le unità in corso di (nuova) costruzione, cioè quegli immobili che risultano non terminati ma con lavori iniziati e in corso o sospesi mentre nel classamento catastale F/4 le unità in corso di definizione (non nuove costruzioni), edifici esistenti che possono o meno essere già accatastati e sui quali si sta intervenendo con dei lavori.

Entrambe le categorie hanno carattere provvisorio, l’accatastamento avviene cioè con categoria fittizia per fini specifici (ad esempio per atti di compravendita prima della fine dei lavori o per la richiesta di un mutuo durante lo stato d’avanzamento dei lavori) ed il carattere temporaneo sta nel fatto che nell’arco di qualche mese si dovrebbe arrivare all’accatastamento finale con l’attribuzione della categoria e della rendita definitiva.

Alla luce di tali considerazioni emerge chiaro l’errore nel quale sono incorsi i Primi Giudici i quali, a parere di questa Corte, per quanto concerne il riconoscimento del trattamento tributario agevolato c.d. prima casa, hanno erroneamente proceduto a ritenere equivalenti gli immobili in corso di costruzione o di definizione (che sono identificati al Catasto con classificazioni provvisorie F/3 ed F/4 per un periodo che va dai 6 ai 12 mesi sulla base del disposto della Circolare n.4/2009 dell’Agenzia del Territorio) agli immobili collabenti ai quali, diversamente, è attribuita una categoria catastale che classifica detti beni in modo durevole nel tempo.

E l’Agenzia delle Entrate già con la Circolare n. 38/E del 12/08/2005 ha chiarito che oggetto del trasferimento prima casa deve essere un fabbricato strutturalmente concepito per uso abitativo anche qualora sia in fase di costruzione al momento del rogito e cioè deve trattarsi di un immobile astrattamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative.

Dello stesso parere è stata la giurisprudenza della Cassazione per la quale caratteristica del fabbricato collabente e l’assoluta inidoneità a soddisfare esigenze abitative: si tratta di immobili che sono privi di qualunque forma di potenziale utilizzabilità per il possessore tanto che gli stessi sono iscritti in catasto senza attribuzione di rendita (Cass. n.17815 del 19/07/2017) e dunque fino a quando il fabbricato collabente risulterà così identificato in catasto, lo stesso non potrà in nessun modo essere soggetto ad imposizione né come fabbricato per la mancanza di base imponibile né come area edificabile.

Infine, con la risposta all’interpello n. 357 del 03/08/2019, in considerazione della concreta utilizzazione del bene acquistato dal contribuente come propria abitazione, l’Amministrazione ha ribadito che l’immobile collabente non può essere equiparato all’immobile in corso di costruzione e/o definizione accatastato nelle categorie F/3 ed F/4 in quanto presenta delle caratteristiche funzionali al pieno soddisfacimento di esigenze abitative indi per cui risulta naturale la sua destinazione ad attuale e concreta utilizzazione (…) come propria abitazione a nulla rilevando la presenza di lavori non terminati, in corso o sospesi (a ciò rilevando che l’accatastamento nelle categorie F/3 ed F/4 è a carattere meramente transitorio).

Ne consegue che non è possibile acquistare come bene prima casa e pertanto non si è legittimati a beneficiare delle relative agevolazioni, un immobile collabente data la inidoneità (assoluta e oggettiva) di detta tipologia di fabbricato all’uso abitativo.

In accoglimento del ricorso d’Appello proposto dall’Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Padova, la sentenza n.220/2022 della CTP di Padova andrà pertanto interamente riformata.

Vista l’alternanza di giudicati nei due gradi del Giudizio, le spese legali vengono compensate per entrambi i gradi del Giudizio.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso d’Appello proposto dall’Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Padova.

Spese compensate per entrambi i gradi del Giudizio.