Estromissione degli Immobili: modalità e tempi

L’art. 1 comma 566 della legge 232/2016 nel riaprire i termini, espressamente richiama l’art. 1 comma 121 della L. 208/2015, le agevolazioni sono subordinate al rispetto di alcuni requisiti riguardanti sia la figura dell’imprenditore che procede all’estromissione, sia la natura degli immobili interessati. Per quanto concerne il presupposto soggettivo è richiesto che il soggetto risulti in attività sia al 31 ottobre 2016 e sia al 1° gennaio 2017 .
Sotto il profilo del presupposto oggettivo gli immobili interessati dalle agevolazioni  sono i soli immobili strumentali, per natura o per destinazione. Qualora l’immobile risulta locato, non può assumere la veste di immobile strumentale per destinazione; l’immobile rimane, tuttavia, strumentale per natura se, pur locato, è iscritto nei gruppi catastali B, C, D ed E, ovvero nella categoria catastale A/10.

Le agevolazioni fiscali consistono nell’assoggettamento della plusvalenza derivante dall’estromissione (pari alla differenza tra il valore normale del bene e il suo costo fiscalmente riconosciuto, al netto delle quote di ammortamento dedotte sino al 2016) ad un’imposta sostitutiva dell’8%, è possibile assumere in luogo del valore normale il valore catastale dell’immobile determinato a norma dell’art. 52 comma 4 del DPR 131/86.

Il termine per l’esercizio dell’opzione per effettuare le operazioni di  estromissioni  è fissato al 31 maggio 2017, anche se i relativi effetti retroagiscono al 1° gennaio 2017. L’opzione avviene per semplice comportamento concludente, con atti dai quali si evince in modo inequivocabile la volontà di estromettere i beni quali, tipicamente, la contabilizzazione dell’operazione sul libro giornale (se l’impresa è in contabilità ordinaria) o sugli altri libri obbligatori (es. registro beni ammortizzabili) in caso di adozione della contabilità semplificata.
Secondo la circ. n. 26/2016, tuttavia, l’opzione si perfezionerebbe indicando i maggiori valori assoggettati ad imposta sostitutiva in dichiarazione dei redditi, con la conseguenza che eventuali omessi, insufficienti o ritardati versamenti dell’imposta sostitutiva potrebbero tutt’al più portare all’iscrizione a ruolo delle somme dovute (fatta salva la possibilità del ravvedimento), ma non al disconoscimento delle agevolazioni.

Per le “nuove” estromissioni, perfezionate dal 1° gennaio 2017 al 31 maggio 2017, l’imposta sostituiva dell’8% deve essere versata per il 60% del relativo ammontare entro il 30 novembre 2017 e per il 40% residuo entro il 16 giugno 2018, utilizzando il codice tributo “1127”; è possibile ridurre o annullare gli importi a debito utilizzando crediti ancora disponibili nel modello F24. Se l’operazione è imponibile, l’IVA dovuta deve invece essere versata nei termini ordinari .