Abstract

Il contributo esamina l’obbligo di costituzione del fondo speciale previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. e la qualificazione della sua violazione come causa di nullità della deliberazione condominiale. L’indagine si concentra sui principi affermati dalla Cassazione, sulle diverse modalità di costituzione del fondo, sul contrasto relativo alla necessità dell’effettivo versamento delle somme e sugli effetti delle deliberazioni invalide sui successivi riparti e sui procedimenti monitori per il recupero delle quote.

L’articolo analizza la disciplina del fondo speciale per le opere di manutenzione straordinaria e per le innovazioni condominiali previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., concentrandosi sulle conseguenze dell’omessa costituzione del fondo sulla validità della deliberazione assembleare. Alla luce di Cass. civ., n. 16953/2022 e n. 9388/2023, nonché delle più recenti pronunce di merito, viene esaminata la qualificazione dell’obbligo quale condizione di validità della delibera e il conseguente regime della nullità. Particolare attenzione è dedicata al rapporto tra costituzione contabile del fondo ed effettiva disponibilità delle somme, alla possibilità di costituzione progressiva in relazione agli stati di avanzamento dei lavori e agli effetti delle eventuali invalidità sulle successive deliberazioni di riparto. L’analisi considera inoltre le ricadute processuali nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per il recupero delle quote condominiali, alla luce dei principi elaborati dalle Sezioni Unite in materia di nullità e annullabilità delle deliberazioni.

Parole chiave: fondo speciale; condominio; art. 1135 c.c.; manutenzione straordinaria; innovazioni; deliberazioni assembleari; nullità; annullabilità; Cass. n. 9388/2023; costituzione del fondo; ripartizione delle spese; decreto ingiuntivo; art. 63 disp. att. c.c.

L’obbligo di costituzione del fondo speciale e la patologia deliberativa

Il sistema della gestione condominiale post-riforma, introdotto dalla legge n. 220 del 2012, trova nel dettato dell’articolo 1135, comma 1, n. 4, del Codice civile l’asse portante della disciplina finanziaria e contabile, imponendo all’assemblea, in sede di approvazione di opere di manutenzione straordinaria o di innovazioni, l’onere di costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, salva l’ipotesi, prevista dalla stessa disposizione, di costituzione progressiva in relazione ai singoli pagamenti dovuti in base a un contratto che preveda il pagamento secondo lo stato di avanzamento. L’indagine dogmatica su tale previsione normativa richiede di verificare con rigore i limiti strutturali e funzionali imposti all’autonomia collegiale dei partecipanti, al fine di tracciare una linea di demarcazione tra la fisiologia della spesa programmata e la patologia dell’atto deliberativo sfornito delle necessarie garanzie patrimoniali.

La disposizione codicistica stabilisce letteralmente che l’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni «costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; qualora il contratto d’appalto preveda pagamenti progressivi in funzione dello stato di avanzamento, il fondo speciale può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti». L’impiego dell’avverbio «obbligatoriamente» esprime la volontà di sottrarre la provvista finanziaria alla disponibilità della maggioranza assembleare, vincolando il potere deliberativo dell’organo collegiale. La norma incide direttamente sul contenuto precettivo della decisione, escludendo soluzioni alternative rimesse alla discrezionalità dei condòmini e precludendo la possibilità di elidere il fondo o di sostituirlo con meccanismi di riscossione successiva slegati dalle previsioni del contratto d’appalto.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che tale adempimento costituisce una condizione di validità della delibera di approvazione dell’intervento. Ne consegue che l’omissione del fondo o la sua difformità rispetto ai meccanismi legali di imputazione si traducono in un vizio genetico che inficia l’atto assembleare, colpendolo con la sanzione della nullità radicale, la quale può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse e può essere rilevata d’ufficio dal giudice nei limiti e secondo le condizioni proprie del giudizio nel quale la questione venga in rilievo.

L’evoluzione nomofilattica e il perimetro di Cass. civ., sez. II, 5 aprile 2023, n. 9388

La ricostruzione dogmatica e sistematica della portata invalidante dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. poggia sui consolidati arresti della Suprema Corte di Cassazione, la quale ha progressivamente tracciato il confine tra la gestione regolare delle spese straordinarie e la deviazione patologica della delibera priva della prescritta costituzione del fondo speciale. Già in precedenza, pronunce quali la sentenza della Sezione VI civile della Corte di Cassazione, 25 maggio 2022, n. 16953, avevano assunto rilievo quale precedente che aveva recepito la novella dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., riconoscendo il carattere obbligatorio della costituzione del fondo speciale; la pronuncia presenta inoltre un distinto rilievo in tema di limiti della potestà assembleare, confermando sul distinto versante dell’oggetto della decisione il principio secondo cui l’assemblea non può deliberare validamente su beni o materie estranei alla gestione condominiale.

L’esigenza di tutela sottesa alla norma risponde a una duplice e concorrente finalità di sistema. Un punto d’approdo fondamentale in questa traiettoria interpretativa è rappresentato dall’ordinanza della Sezione II civile della Corte di Cassazione, 5 aprile 2023, n. 9388, la quale ha cristallizzato la ratio della norma codicistica attorno a coordinate ben definite. La Suprema Corte ha evidenziato che la costituzione del fondo speciale è preordinata, sotto il profilo collettivo, a garantire la regolarità finanziaria della gestione condominiale e l’adempimento delle obbligazioni assunte nei confronti dell’impresa appaltatrice, prevenendo l’insorgere di crisi di liquidità che potrebbero determinare il blocco dei cantieri. Sotto il profilo individuale, la previsione è volta a proteggere l’interesse del singolo condomino a non essere esposto al rischio derivante dall’inadempimento degli altri partecipanti, salvaguardandolo dal rischio di subire azioni esecutive immediate da parte dei terzi creditori del condominio o di dover anticipare somme per fare fronte alle inadempienze altrui, in raccordo con il regime di cui all’art. 63 disp. att. c.c., che disciplina la posizione del condomino rispetto al terzo creditore e all’inadempimento degli altri partecipanti, e con la gradualità dell’esecuzione.

La Suprema Corte ha escluso che l’assemblea possa legittimamente soprassedere alla costituzione del fondo, neppure nell’ipotesi in cui vi sia un accordo o consenso espresso dall’impresa appaltatrice volto ad accettare pagamenti dilazionati. La norma tutela l’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale e, al contempo, l’interesse del singolo condomino a non essere esposto al rischio derivante dall’inadempimento degli altri partecipanti, rendendo indisponibile il vincolo da parte dell’autonomia privata dei condòmini.

La nozione di costituzione del fondo: istituzione contabile e disponibilità materiale

La nozione di “costituzione” del fondo speciale pone un ulteriore problema interpretativo, distinto da quello relativo all’obbligo dell’assemblea di prevederlo nella deliberazione: occorre infatti stabilire se la costituzione prescritta dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. richieda, oltre alla deliberazione che istituisce il fondo secondo le modalità legalmente previste, anche l’effettiva acquisizione delle somme da parte del condominio. Tale questione resta tuttora discussa in giurisprudenza di merito, ponendo il problema del rapporto tra l’istituzione contabile del fondo e l’effettiva disponibilità materiale delle somme.

La struttura stessa dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. contempla una duplice modalità alternativa: da un lato, la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’intero ammontare della spesa preventivata; dall’altro, qualora il contratto d’appalto preveda pagamenti progressivi in funzione dello stato di avanzamento dei lavori, la facoltà di costituire il fondo in relazione ai singoli pagamenti progressivi di volta in volta dovuti. Sul punto, l’interpretazione rigorosa inaugurata da Cass. n. 9388/2023 si confronta con orientamenti espressi dalla giurisprudenza di merito – tra cui si segnalano pronunce quali Corte d’Appello Torino 20 ottobre 2025, n. 849, Appello Genova 21 marzo 2024, n. 457, e Tribunale di Savona 30 maggio 2019, n. 439 – che hanno esaminato la sufficienza della mera istituzione contabile rispetto al materiale versamento delle quote, giungendo talora a valorizzare la necessità dell’effettivo versamento del denaro da parte dei condòmini. La deliberazione assembleare deve pertanto prevedere la costituzione del fondo attenendosi a una delle modalità consentite dalla legge, avendo cura di indicare in modo puntuale, ove ricorra la seconda fattispecie normativa, il preciso collegamento fra i versamenti periodici richiesti e i pagamenti progressivi contrattualmente dovuti all’impresa esecutrice.

Il contributo dei giudici di merito e la sentenza n. 1607/2026 del Tribunale di Cagliari

Nel solco tracciato dai principi nomofilattici enunciati dalla Suprema Corte, la giurisprudenza di merito è chiamata a scrutinare i contenziosi insorti attorno a cantieri edilizi deliberati in violazione dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., offrendo chiavi di lettura rigorose sulla gravità dei vizi assembleari. Significativa, ai fini dell’indagine qui condotta, è la pronuncia emessa dalla Sezione II del Tribunale di Cagliari con la sentenza n. 1607/2026, la quale si inserisce nel panorama applicativo offrendo un’attenta verifica dei presupposti di validità deliberativa.

Investito dell’impugnazione promossa da un condomino che non aveva partecipato alla seduta assembleare, il giudice sardo ha evidenziato come l’omissione totale del fondo speciale in relazione a opere di manutenzione straordinaria, unita all’approvazione di interventi incidenti su beni di proprietà esclusiva e di innovazioni pregiudizievoli sulla copertura eseguite in assenza dei quorum deliberativi prescritti dalla legge, conduca nel caso concreto alla nullità della deliberazione. La pronuncia del Tribunale di Cagliari ribadisce che il tenore letterale della norma imperativa non tollera né l’omissione della provvista, né la sua sostituzione con meccanismi di riscossione successiva o differita che siano del tutto slegati dai pagamenti progressivi previsti dal contratto d’appalto.

Tale orientamento di merito si pone in continuità con le decisioni coeve emesse da altri fori italiani. A tal proposito, un riscontro fondamentale si rinviene nella pronuncia del Tribunale di Verona, 10 ottobre 2025, n. 2211, la quale ha affrontato puntualmente la violazione dell’obbligo di costituzione del fondo speciale, dichiarando la nullità della delibera e, per l’effetto, la nullità derivata della successiva delibera di riparto, con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto. Una parte significativa della giurisprudenza di merito esaminata mostra una tendenza a valorizzare tali principi, confermando che l’omessa costituzione del fondo determina la violazione di una condizione di validità della deliberazione espressamente prevista dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., producendo una patologia insanabile che travolge l’efficacia della decisione e rendendo la relativa nullità deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse.

La qualificazione dell’invalidità: nullità, annullabilità e limiti sistematici

La qualificazione della delibera condominiale priva di fondo speciale in termini di nullità radicale richiede un confronto con i criteri dogmatici elaborati dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione a partire dalla sentenza 7 marzo 2005, n. 4806. La sistematica delle invalidità in ambito condominiale impone di distinguere tra l’annullabilità e la nullità delle deliberazioni collegiali, rifuggendo da automatismi che equiparano la violazione di qualsiasi norma di legge alla patologia più grave.

In questo specifico ambito, la qualificazione della violazione come causa di nullità discende non da un automatismo generale tra norma imperativa e nullità, ma dalla specifica funzione che la Corte di cassazione attribuisce all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. quale condizione di validità della deliberazione. Per converso, l’annullabilità delle deliberazioni condominiali circoscrive tradizionalmente i vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, ai difetti procedimentali di convocazione e alle irregolarità nello svolgimento del procedimento deliberativo, fatti salvi i casi in cui il vizio integri una causa di nullità secondo i criteri elaborati dalla giurisprudenza di legittimità, i quali devono essere fatti valere nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c. Per contro, la nullità colpisce gli atti caratterizzati da carenza assoluta di attribuzioni, quelli con oggetto impossibile o illecito, gli atti che incidono sui diritti individuali dei singoli condòmini sulle cose o sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva, nonché le deliberazioni che esorbitano dalle attribuzioni assembleari.

Da ciò discendono conseguenze applicative di rilievo pratico: la deliberazione contraria è affetta da nullità radicale; l’azione giudiziaria volta a far valere tale vizio non è soggetta al termine decadenziale di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. per l’impugnazione delle deliberazioni meramente annullabili; la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, compresi i condòmini dissenzienti o assenti, e può essere rilevata d’ufficio dal giudice nei limiti e secondo le condizioni proprie del giudizio.

La questione della nullità derivata e il contenzioso monitorio

L’accertamento giudiziale della nullità della delibera di approvazione dei lavori straordinari per omessa costituzione del fondo speciale impone prudenza nella valutazione degli effetti che tale patologia produce sugli atti amministrativi e contabili successivi. Più che configurare un automatico contagio indifferenziato di ogni determinazione contabile dell’ente, la giurisprudenza tende a verificare rigorosamente il nesso causale e funzionale in concreto sussistente tra i singoli atti della sequenza gestoria.

L’invalidità della delibera originaria che approva i lavori senza la provvista può determinare, ove la successiva deliberazione di riparto o di approvazione delle rate di contribuzione costituisca mera attuazione necessaria della prima e ne presupponga integralmente il contenuto viziato, un fenomeno di invalidità derivata. Tale conseguenza richiede che la delibera successiva tragga la propria ragione giustificativa esclusivamente dal titolo originario nullo, venendo meno il titolo giustificativo della pretesa creditoria.

Sul piano processuale, questa patologia dispiega i suoi effetti nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo promosso ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile dall’amministratore per riscuotere le quote dei lavori straordinari non versate dal condomino. In forza dei principi affermati dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nella sentenza 14 aprile 2021, n. 9839, il giudice dell’opposizione ha il potere-dovere di sindacare la validità della deliberazione assembleare posta a fondamento del credito monitorio e, sussistendone i presupposti di nullità, deve rilevarla d’ufficio, previa instaurazione del necessario contraddittorio tra le parti ai sensi dell’art. 101, comma 2, c.p.c.

La diversa disciplina dell’annullabilità assume in questo contesto un rilievo decisivo: secondo le Sezioni Unite, essa non può essere dedotta in via di mera eccezione nel giudizio di opposizione, ma richiede una domanda di annullamento proposta, anche in via riconvenzionale, entro il termine perentorio di cui all’art. 1137 c.c. Il riscontro della nullità della deliberazione posta a fondamento della pretesa determina, ove essa costituisca l’unico titolo del credito azionato, la revoca del decreto ingiuntivo.