Per determinare il saldo va innanzitutto verificato se il Comune ove è situato l’immobile abbia provveduto alla delibera comunale che, al 28.10.2017, risulta pubblicata sul sito Internet del MEF, qualora le delibere non fossero pubblicate si utilizzeranno le aliquote/detrazioni dell’anno precedente. Va ricordato che in ogni caso che le aliquote Imu e Tasi 2017 non potranno essere superiori a quanto previsto nel 2015, per via della norma che dispone il blocco dell’aumento dei tributi locali.
Lo stesso MEF (Ministero dell’Economia e delle Finanze) nelle istruzioni diramate ha puntualizzato che il saldo ed eventuale conguaglio d’imposta dovranno essere determinati in base all’aliquota prevista delle delibere approvate dal comune per il 2017, a condizione che:
- la delibera sia stata adottata entro il 31 marzo 2017;
- la delibera sia stata pubblicata sul sito internet www.finanze.it entro il 28 ottobre 2017;
- l’aliquota fissata per la singola fattispecie impositiva non sia stata aumentata rispetto a quella applicabile nell’anno 2015.
La normativa in tema di IMU e TASI prevede che i Comuni (nella delibere/regolamento) possano fissare l’importo minimo al di sotto del quale il tributo in esame non andrà versato. Tuttavia, qualora la delibera nulla dovesse prevedere in merito, l’importo è da intendersi in 12 euro (per tributo). L’importo minimo non è riferito al singolo versamento (acconto e saldo) ma all’importo del tributo complessivamente dovuto.
Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha precisato nelle FAQ del 2014 che l’importo minimo deve intendersi riferito all’imposta complessivamente dovuta “con riferimento a tutti gli immobili situati nello stesso comune”.
Determinazione della base imponibile
Per calcolare l’Imu dovuta per il 2017 occorre innanzitutto determinare la base imponibile.
Per i fabbricati, la base imponibile si calcola applicando alla rendita catastale rivalutata del 5% i coefficienti previsti dalla norma.
I moltiplicatori, ovvero i coefficienti propri di ogni categoria catastale, sono illustrati nella tabella proposta:
Categoria catastale | Moltiplicatore | |
Gruppo A (ad esclusione di A/10) | 160 | |
Categorie C/2, C/6 e C/7 | ||
Gruppo B | 140 | |
Categorie C/3, C/4 e C/5 | ||
Categorie A/10 e D/5 | 80 | |
Gruppo D (escluso D/5) | 65 | |
Categoria C/1 | 55 |
La base imponibile è ridotta al 50% per i seguenti casi:
- per gli immobili di interesse storico artistico;
- per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.
A partire dal 2016 è stata introdotta la riduzione della base imponibile Imu del 50% per gli immobili concessi in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado. L’agevolazione si applica alle unità immobiliari, escluse quelle “di lusso” (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori-figli) che la utilizzano come abitazione principale a condizione che:
- il contratto sia registrato;
- il comodante possieda un solo immobile in Italia, oltre all’abitazione principale non di lusso sita nel Comune in cui è ubicato l’immobile concesso in comodato;
- il comodante risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.
Per fruire dell’agevolazione, inoltre, il comodante deve presentare la dichiarazione IMU che attesti il possesso dei requisiti richiesti.
La Legge di Stabilità 2016 ha previsto anche la riduzione del 25% dell’aliquota Imu deliberata dal Comune, nel caso di immobili locati a canone concordato, di cui alla L. 431/98. Pertanto, se ad esempio l’aliquota ordinaria fosse del 10,6‰, e quella deliberata per i contratti a canone concordata fosse dell’8‰, l’aliquota da applicare sarebbe del 6‰.
Per i fabbricati di categoria D privi di rendita, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, si assume il valore che risulta dalle scritture contabili applicando per ciascun anno di formazione i coefficienti annualmente stabiliti con DM -per il 2017 il Dm è quello del 14.04.2017.
Per gli immobili a destinazione speciale/produttiva (cat. D ed E), la rendita è data dalla stima diretta che valuta, oltre alle componenti edilizie, anche quelle impiantistiche connesse, per la specifica destinazione d’usto (imbullonati). Dal 2016 in questa stima vanno esclusi i macchinari, i congegni, le attrezzature e altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo. A tal fine è richiesta la presentazione di atti di aggiornamento per la rideterminazione della rendita catastale. Solo per il 2016, se l’atto di aggiornamento è stato presentato entro il 15.06.2016, la nuova rendita ha effetto dal 1.1.2016, ed è quindi utilizzabile per l’IMU 2016. A regime rileva la rendita risultante all’1.1 dell’anno di imposizione.
Per i fabbricati in corso di costruzione, ricostruzione/ristrutturazione, l’imposta si calcola sul valore dell’area edificabile, fino alla data di ultimazione dei lavori o, se precedente, fino alla data in cui il fabbricato inizia ad essere utilizzato.
Per quanto riguarda il calcolo della base imponibile per i terreni agricoli, occorre rivalutare il reddito dominicale del 25% e poi moltiplicarlo per 135.
Per quelli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, è prevista ora l’esenzione, indipendentemente dalla loro ubicazione.
Per le aree fabbricabili, invece, si deve considerare il valore venale in comune commercio del terreno alla data dell’1 gennaio 2017.
Calcolo del Saldo Imu 2017
Determinata la base imponibile è necessario moltiplicarla per l’aliquota di riferimento.
Le aliquote IMU sono deliberate dal Comune rispettando i seguenti limiti:
- 4‰, per gli immobili adibiti ad abitazione principale (quando tassabili);
- 7,6‰ negli altri casi.
In ogni caso, considerata l’ampio raggio d’azione riservato ai Comuni, è indispensabile verificare quanto deliberato dal Comune e pubblicato sul sito Internet del MEF.
Calcolata, come sopra, l’Imu dovuta per l’anno 2017, al fine di determinare il saldo occorre sottrarre quanto versato a titolo di acconto. Si ricorda, inoltre, che l’imposta va rapportata ai mesi e alla percentuale di possesso, computando per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni.
Per le abitazioni principali di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze si ricorda che sono da assoggettate ad IMU, e godono della detrazione di € 200 che il Comune può aumentare fino all’azzeramento dell’imposta.
Vi sono dei casi in cui l’immobile è equiparato ad abitazione principale, e quindi:
- se non di lusso, non deve pagare l’IMU;
- se di lusso deve pagare con aliquota ridotta e con la detrazione di 200 Euro.
Alcuni casi di assimilazione ad abitazione principale sono previsti dalla legge, altri possono essere disposti dal comune (e quindi vanno verificati caso per caso):
Equiparazione ad abitazione principale prevista dal comune | |
1 | unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da anziani o disabili residenti in istituti di ricovero o sanitari, purché non locata |
Equiparazione ad abitazione principale prevista dalla legge | |
1 | unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari, incluse (dal 2016) quelle destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica. |
2 | fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali ex DM 22.4.2008 |
3 | casa coniugale assegnata all’ex coniuge a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio |
4 | unico immobile, iscritto o iscrivibile in Catasto come unica unità immobiliare, non concesso in locazione, posseduto dal personale:
per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica; |
5 | la sola unità immobiliare:
|
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