In base all’art. 57, co. 1, lett. a) del D.L. n.24/2012 e l’articolo 9 del D.L. n.83/2012 i locatori possono scegliere di assoggettare a Iva i contratti di locazione destinati ad alloggi sociali (Dl 1/2012) e i contratti di locazione dei fabbricati abitativi effettuati da imprese costruttrici o di ripristino (Dl 83/2012). L’opzione si può esercitare anche per i contratti in essere alla data di entrata in vigore dei decreti legge che hanno introdotto una deroga al generale principio di esenzione dall’Iva per queste particolari tipologie contrattuali: 24 gennaio 2012 per le locazioni destinate ad alloggi sociali e 26 giugno 2012 per le locazioni effettuate da imprese di costruzione e ripristino.
L’esercizio dell’opzione per l’Iva va comunica con il modello approvato con provvedimento del 29 luglio 2013. In caso di subentro di un terzo in qualità di locatore la relativa opzione, prima della scadenza del contratto di locazione, va comunicato utilizzando il predetto modello. Si ricorda che l’esercizio dell’opzione è vincolante per tutta la durata residua del contratto.
La presentazione del modello deve essere effettuata in via telematica, direttamente o tramite gli intermediati abilitati (articolo 3, comma 3 del Dpr 322/1998) o attraverso gli intermediari abilitati alla trasmissione dei contratti di locazione (articolo 15 del decreto direttoriale del 31 luglio 1998).
Per i contratti in corso alla data di entrata in vigore delle disposizioni, la Circolare n.22/E/2013 ha chiarito che la comunicazione può essere effettuata alternativamente:
– attraverso la registrazione dell’atto integrativo del contratto corrispondendo l’imposta di registro di 67 euro;
– mediante il modello approvato con provvedimento n. 92492, senza registrare l’atto integrativo.
Il Modello per comunicare l’opzione IVA sulle locazioni. È stato pubblicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate il provvedimento del direttore 92492 relativo al modello per comunicare l’esercizio dell’opzione per applicare l’Iva sui canoni di locazione. Tale opzione riguarda:
– i contratti di locazione, in corso al 26 giugno 2012, aventi a oggetto fabbricati abitativi locati dalleimprese costruttrici;
– i contratti di locazione, in essere al 24 gennaio 2012, riguardanti i fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali;
– nei casi in cui, prima della scadenza del contratto di locazione, si verifichi il subentro di un terzo in qualità di locatore, esclusivamente per i fabbricati strumentali, in quanto per gli abitativi l’opzione è consentita solo al costruttore e non ai proprietari successivi.
Le istruzioni messe a disposizioni dall’Amministrazione Finanziaria non esaustività per cui deve solo ipotizzarsi che possa essere utilizzato per trasmettere le opzioni esercitate a partire dalla data della sua pubblicazione (il 29 luglio 2013), con riferimento ai canoni riscossi o fatturati da tale data.
Con la raccomandata A/R va comunicato il cambio di regime IVA avvenuto grazie alle modifiche apportate dal Decreto Sviluppo, D.L. n. 83/2012 a partire dal 26 giugno 2012 in alcune situazioni ha messo di fronte gli operatori ad alcune questioni operative che hanno da subito presentato delle criticità.
In tali situazioni, si pensava fosse possibile esercitare l’opzione per l’imponibilità attraverso l’invio di una lettera raccomandata (R.M. n.2/E/08). Tale modalità è stata disconosciuta per la disciplina futura dalle stesse Entrate con la recente Circolare n.22/E/2013, ma viene tuttavia tollerata per il periodo di prima applicazione delle nuove disposizioni, sino all’emanazione dei chiarimenti contenuti nella circolare (cioè per il periodo 26/06/12 – 27/06/13).
Dunque, la Circolare 22/E ha precisato che si deve ritenere valida ed efficace l’opzione da parte del locatore effettuata attraverso l’invio alle Entrate della raccomandata A/R in base alle istruzioni fornite dalla Risoluzione 2/E/2008.
D’ora in poi, però, tale procedura non è più valida entrando a regime la comunicazione mediante il modello dell’Agenzia. In alternativa essendo comunque necessario l’atto integrativo del contratto ai fini dell’opzione, ove questo venga registrato, non è necessaria alcuna ulteriore comunicazione.
Va ricordato che l’esercizio dell’opzione per l’Iva è consentita anche successivamente alla stipula del contratto ed è vincolante per tutta la durata residua. Per i fabbricati strumentali già affittati (a soggetti esenti o privati) in regime di Iva per obbligo e successivamente ricondotti nel regime di esenzione, occorre comunque l’integrazione del contratto.
