Al fine di evitare contestazioni fiscali, nelle ipotesi di contratti di affitto d’azienda, la corretta individuazione del soggetto titolare della deduzione fiscale degli ammortamenti sui beni aziendali è fondamentale. La normativa civilistica e quella fiscale offrono diversi criteri per la determinazione di tale titolarità, che può essere modificata da accordi contrattuali tra le parti.

Il quadro normativo: tra codice civile e TUIR

L’art. 2561, comma 2, c.c. impone all’affittuario l’obbligo di conservare l’efficienza dei beni aziendali. Questo obbligo ha una funzione di salvaguardia del valore d’impresa, utile tanto al concedente in caso di riacquisizione quanto a eventuali terzi in caso di ulteriore cessione.

Sul piano fiscale, l’art. 102, comma 8, del TUIR (D.P.R. 917/1986) stabilisce che la deduzione degli ammortamenti compete al soggetto che utilizza i beni e ne sostiene il rischio economico. Ne deriva una regola generale: la deduzione spetta all’affittuario, in quanto soggetto tenuto a mantenerne l’efficienza, con traslazione della posizione fiscale dal concedente al conduttore.

Principio della Suprema Corte

La Corte di Cassazione, sezione tributaria, con l’ordinanza n. 19653 depositata il 16 luglio 2025, intervenendo in tema di titolarità della deduzione fiscali degli ammortamenti per i beni oggetti del contratto di affitto di azienda, ha riaffermato che “la disciplina fiscale consente che le parti del contratto di affitto di azienda possano derogare convenzionalmente alla disciplina civilistica di cui all’art. 2561, secondo comma, c.c., nel caso in cui l’affittuario non assuma convenzionalmente l’obbligo di mantenimento in efficienza del compendio aziendale. In questo caso, la titolarità del diritto di deduzione degli ammortamenti non viene traslata sul reddito dell’affittuario, come previsto dall’art. 102, comma 8, d.P.R. n. 917 del 1986, secondo cui tale disposizione non si applica in caso di deroga convenzionale alle norme dell’art. 2561 c.c. concernenti l’obbligo di conservazione dell’efficienza dei beni ammortizzabili (Cass. 10/08/2010, n. 18537; Cass. 21/01/ 2008, n. 1172). Soluzione applicata, ad esempio, da questa Corte nel caso in cui sia stata pattuita la clausola secondo cui il deperimento derivante dall’uso di beni componenti il ramo d’azienda condotto in affitto non dovesse ricadere sul conduttore, bensì sul concedente (Cass. 21/12/2018, n. 33219).”

I giudici di legittimità hanno ricordato che “L’art. 2561, secondo comma, c.c. prevede, a carico dell’affittuario di azienda, l’obbligo di conservazione dell’efficienza dei beni L’assunzione di detto obbligo tutela l’interesse del concedente, sia nel caso in cui avvenga la circolazione inversa dell’azienda (ove il concedente riprenda la gestione caratteristica), sia in caso di circolazione ulteriore dell’azienda, salvaguardando il compendio aziendale nel suo complesso (efficienza degli impianti e approvvigionamento delle scorte).“

Eccezioni e applicazioni pratiche

Per i giudici di piazza Cavour “Ai fini fiscali il legislatore – a termini dell’art. 102, comma 8, d.P.R. n. 917 del 1986, – ha seguito il principio di derivazione del reddito fiscale da quello civilistico. In particolare, quanto al trattamento fiscale dei beni ammortizzabili dei beni compresi nell’azienda data in affitto, l’ammortamento dei beni compete al soggetto che ha l’obbligo di conservare in efficienza l’azienda, ossia – secondo una costante giurisprudenza di questa Corte – all’affittuario e non al concedente (Cass. 12/07/2022, n. 22070; Cass. 08/03/2019, n. 6836; Cass. 15/01/ 2007, n. 675; Cass. 24/01/2001, n. 997). L’affittuario si sostituisce al concedente nella posizione fiscale riferibile agli elementi patrimoniali conferiti nel ramo di azienda, posto che è il soggetto che si assume il rischio della perdita di valore dei beni per minor valore conseguente alla perdita, all’uso o all’obsolescenza tecnologica dei beni aziendali, con la conseguenza che il risultato di gestione dell’affittuario tiene conto dell’onere per logorio e perimento dei beni aziendali, traslato dalla posizione del concedente.“

Onere della prova in ipotesi di deroga

La Suprema Corte ha costantemente affermato che “La prova dell’intervenuta deroga convenzionale all’obbligo dell’affittuario di mantenimento in efficienza dei beni aziendali, ai fini del riconoscimento al concedente della deduzione per ammortamenti, incombe su quest’ultimo.” (Cass. 12/07/2022, n. 22070; Cass. 21/12/2018, n. 33219)

Per assolvere all’onere della prova, il concedente deve dimostrare:

  • l’esistenza di una clausola espressa nel contratto di affitto d’azienda;

  • eventuali accordi integrativi o scritture private che rafforzano tale deroga;

  • la prova documentale che l’onere di manutenzione è stato effettivamente sostenuto (es. fatture, bilanci, contratti di manutenzione).

Conclusione

Pertanto ai fini fiscali la deduzione degli ammortamenti compete al soggetto che ha assunto l’obbligo di mantenere in efficienza i beni aziendali, normalmente l’affittuario, salvo deroga contrattuale. Questo orientamento tutela la coerenza tra posizione civilistica e fiscale, garantendo una corretta attribuzione degli oneri e benefici fiscali derivanti dall’utilizzo e dal deprezzamento dei beni in affitto.