La Corte di Cassazione, sezione tributaria, con l’ordinanza n. 19475 depositata il 15 luglio 2025, intervenendo in tema disconoscimento della detraibilità delle spese sostenute per il recupero edilizio e la riqualificazione energetica di un fabbricato, ha ribadito che, “per  consolidata giurisprudenza di legittimità, la nozione tributaristica di impresa commerciale non coincide con quella civilistica, giacchè l’art. 55 (corrispondente nella vecchia formulazione all’art. 51) del TUIR intende come tale l’esercizio per professione abituale, ancorchè non esclusiva, delle attività indicate dall’art. 2195 c.c., pur se non organizzate in forma di impresa, e prescinde, quindi, dal requisito organizzativo -che, invece, rappresenta elemento qualificante e imprescindibile per la configurabilità dell’impresa commerciale agli effetti civilistici-, esigendo soltanto che l’attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità abituale (cfr. Cass. n. 27211/2006, Cass. n. 15021/2020, Cass. n. 20065/2022).”

La vicenda ha riguardato un contribuente a cui l’Agenzia delle entrate notificava un avviso bonario ex art. 36-ter, comma 4, del D.P.R. n. 600 del 1973 l’esito del controllo formale della dichiarazione dei redditi da lui presentata ai fini dell’IRPEF, conclusosi con il disconoscimento della detraibilità delle spese sostenute. In particolare i rilievi mossi dall’Ufficio si fondavano sull’assunto che al contribuente dovesse essere attribuita la qualifica di imprenditore, avendo egli venduto o concesso in locazione a terzi le singole unità immobiliari componenti l’edificio, precedentemente acquistato all’asta e sottoposto a intervento di ristrutturazione. Il contribuente proponeva ricorso avverso tale atto. I giudici tributari di primo grado accoglievano il suo ricorso limitatamente alla ripresa fiscale inerente al fabbricato di Egna. L’Amministrazione finanziaria impugnava la sentenza di primo grado. La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado respingeva sia l’appello principale dell’Amministrazione Finanziaria, che aveva contestato unicamente la statuizione resa dai primi giudici in merito alla detraibilità delle spese di ristrutturazione dell’edificio di Egna, sia quello incidentale della parte privata, che si era invece doluta del capo decisorio riguardante l’immobile di Bressanone. L’Agenzia delle Entrate impugnava la decisione di secondo grado, proponendo ricorso per cassazione affidato a un unico motivo.

I giudici di legittimità rigettavano il ricorso principale e dichiaravano assorbito il ricorso incidentale condizionato.

Gli Ermellini precisavano che “non può escludersi la qualità di imprenditore anche in colui il quale compia un unico affare, di non trascurabile rilevanza economica, a seguito dello svolgimento di una pluralità di operazioni costituenti attività d’impresa (cfr. Cass. n. 36502/2022, Cass. n. 8193/1997).”

I giudici di piazza Cavour, per la fattispecie esaminata, hanno ribadito che “Fermo quanto precede, va però tenuto presente che, secondo un diffuso orientamento nomofilattico, la mera locazione di immobili a terzi non equivale necessariamente all’allegazione in fatto dell’esplicazione di un’attività che trascenda la gestione del patrimonio immobiliare (comprendente gli atti necessari alla conservazione e alla valorizzazione di quest’ultimo) e integri, invece, una vera e propria attività commerciale produttiva di reddito d’impresa, ai sensi degli artt. 2195 c.c. e 55 del TUIR.

4.10 Tale conclusione è condivisa dalla stessa Agenzia delle Entrate, la quale nella risoluzione 55/E del 26 febbraio 2002, ha rimarcato che «sul tema della gestione degli immobili, … la semplice attività di locazione di appartamenti, quand’anche svolta da un’impresa, non consente di qualificare come strumentali i beni immobili dati in godimento», e quindi di affermare la loro destinazione all’attività di produzione o di scambio oggetto dell’impresa (cfr. Cass. n. 24223/2020, Cass. n. 24813/2021, Cass. n. 23105/2022). “