La Corte di Cassazione. sezione tributaria, con l’ordinanza n. 16869 depositata il 19 giugno 2024, intervenendo in tema di revisione parziale di classamento, ha ribadito il principio secondo cui “l’atto attributivo della nuova rendita catastale (quale conseguente alla diversa classe identificativa del superiore «livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare»; d.P.R. n. 138 del1998, art. 8, comma 3) deve esso stesso indicare in quali termini il mutato assetto dei valori medi di mercato e catastale (recte del loro rapporto), nel contesto delle microzone comunali previamente individuate, abbia avuto una ricaduta sul singolo immobile (sulla sua categoria, classe e rendita catastale), «così incidendo sul diverso classamento della singola unità immobiliare».“
La vicenda ha riguardato una contribuente a cui l’Amministrazione finanziari notificava un avviso di accertamento avente ad oggetto la revisione parziale del classamento – ai sensi dell’art 1, comma 335, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (la norma consente la revisione parziale del classamento di unità immobiliari di proprietà privata presente in micro zone comunali). La contribuente impugnava l’atto impositivo. I giudici di prime cure accolsero il ricorso. L’amministrazione finanziaria, avverso la sentenza di primo grado proponeva appello. I giudici di secondo grado accoglievano l’appello proposto dall’amministrazione finanziaria avverso la sentenza di primo grado. I giudici di appello confermavano la legittimità dell’avviso, ritenendo che a seguito dello scostamento del rapporto tra valore medio di mercato e corrispondente valore medio castale degli immobili, la revisione era giustificata per rimuovere significative sperequazioni nell’ambito delle microzone. La contribuente, avverso la sentenza di secondo grado proponeva ricorso in cassazione fondato su tre motivi.
I giudici di legittimità accolsero il ricorso; cassarono la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accolsero l’originario ricorso del contribuente.
Gli Ermellini evidenziano che la sentenza impugnata “si fonda su un isolato precedente di questa Sezione (la sentenza n. 21176 del 19.10.2016) che è stato superato dall’orientamento interpretativo venutosi progressivamente a delineare, così consolidandosi, alla cui stregua la ragione giustificativa della revisione parziale del classamento, prevista dall’art. 1, comma 335, legge 311 del 2004, è costituita dalla rilevante modifica di valore degli immobili presenti nella microzona ma, al momento dell’attribuzione della classe e della rendita catastale, devono essere considerate, insieme al fattore posizionale, le caratteristiche edilizie dell’unità immobiliare, di cui all’art. 8, comma 7, d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 che assumono, pertanto, specifica rilevanza in sede di motivazione dell’atto, motivazione nella quale, una volta giustificato il presupposto della revisione, fondato sul valore medio di mercato dell’intera microzona, vanno spiegate le ragioni in forza delle quali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento (v., ex plurimis, 31 maggio 2024, n. 15350; Cass., 24 agosto 2022, n. 25201; Cass., 12 dicembre 2019, n. 32546; Cass., novembre 2019, n. 31112; Cass. 19 dicembre 2019, n. 29988; Cass., 8 aprile 2019, n. 9770; v. altresì, più di recente, Cass., 24 novembre 2020, n. 26657; Cass., 1 luglio 2020, n. 13390).
Inoltre, il Supremo consesso precisa che “la disposizione di cui all’art. 1, comma 335, citato, va letta nel più complessivo contesto regolativo di cui al d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138. I dati normativi che, così, vengono in considerazione – per come interpretati dallo stesso Giudice delle leggi (Corte Cost., 1 dicembre 2017, n. 249) – esplicitano che la revisione «parziale» del classamento delle unità immobiliari consegue, nella fattispecie, dalla specifica (ed esclusiva) valorizzazione del cd. fattore posizionale (art. 8, commi 5 e 6, cit.), qui inteso in riferimento ad «una modifica del valore degli immobili presenti in una determinata microzona» che «abbia una ricaduta sulla rendita catastale», ove, dunque, non è irragionevole che detta modifica di valore dell’immobile si ripercuota sulla rendita catastale il cui «conseguente adeguamento, proprio in quanto espressione di una accresciuta capacità contributiva, è volto in sostanza ad eliminare una sperequazione esistente a livello impositivo.» (Corte Cost. n. 249/2017, cit.). La disposizione che autorizza la revisione «parziale» del classamento – in relazione ad unità immobiliari ricadenti in microzone comunali «per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali» – integra, dunque, il presupposto degli «atti attributivi delle nuove rendite» che, però, essi stessi debbono esplicitare le ragioni della revisione del classamento con riferimento, com’è nella fattispecie, alla (nuova) classe, e rendita catastale, attribuite all’unità immobiliare (classe a sua volta «rappresentativa del livello reddituale ordinario ritraibile dall’unità immobiliare nell’ambito del mercato edilizio della microzona»; d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 3). Difatti, come rilevato dalla stessa Corte Costituzionale, l’obbligo di motivazione degli elementi che hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare «proprio in considerazione del carattere “diffuso” dell’operazione, deve essere assolto in maniera rigorosa in modo tale da porre il contribuente in condizione di conoscere le concrete ragioni che giustificano il provvedimento» (Corte Cost. n. 249/2017, cit.). L’indicazione delle «caratteristiche edilizie del fabbricato» (d.P.R. n. 138 del 1998, art. 8, comma 7) torna ad assumere (col fattore cd. posizionale) una sua specifica rilevanza per il profilo della motivazione dell’atto (logicamente conseguente a quello che ne identifica i suoi presupposti e) volto a giustificare l’adozione della stima comparativa (avuto riguardo alla cd. unità tipo; v. il d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, art. 61; v. Cass., 6 marzo 2017, n. 5600) in sede di attribuzione della classe e della rendita catastale (d.P.R. n. 138 del 1998, art. 2, comma 1, e art. 8; v., altresì, il d.l. 14 marzo 1988, n. 70, art. 11, comma 1, conv. in l. 13 maggio 1988, n. 154); e, del resto, il valore di mercato rilevante, quale presupposto per la richiesta di riclassamento, non è quello di un singolo immobile bensì il valore medio di mercato di una intera microzona, così che, una volta giustificato quest’ultimo (secondo i rapporti di valore posti dall’art. 1, comma 335, l. n. 311 del 2004), rimangono pur sempre da spiegare le ragioni in forza delle quali si sia prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento.”