La Corte di Cassazione, sezione tributaria, con l’ordinanza n. 10392 depositata il 21 aprile 2025, intervenendo in tema di esenzione IMU per i fabbricati in costruzione, ha statuito il principio di diritto secondo cui “In tema di IMU, l’esenzione prevista dall’art. 13, comma 9-bis, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, 214, nel testo novellato dall’art. 2, comma 2, lett. a, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, deve essere riconosciuta solamente ai «fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita» (secondo il tenore letterale del testo legislativo) e non può essere estesa – alla luce di un coordinamento sistematico con l’art. 5, comma 6, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, quale richiamato dall’art. 13, comma 3, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, che esclude la rilevanza del fabbricato in corso di ristrutturazione ai fini della determinazione del presupposto impositivo – anche ai fabbricati acquistati e ristrutturati (mediante interventi di restauro e di risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia o di ristrutturazione urbanistica, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettere c), d) e f), del d.P.R. 6 giugno  2001,  n.  380)  per  essere  destinati  dall’impresa acquirente alla vendita, ostandovi la natura eccezionale delle disposizioni legislative in materia di agevolazioni tributarie“

Gli Ermellini, nel rigettare il ricorso della società contribuente, ribadiscono il costante orientamento giurisprudenziale secondo cui “(Cass., Sez. 5^, 28 marzo 2022, n. 9897; Cass., Sez. 5^, 2 febbraio 2024, n. 3094) il regime di esenzione risulta connaturato ai «fabbricati costruiti» dall’impresa (altrimenti) soggetto passivo IMU, «destinati (…) alla vendita» e «fintanto che permanga tale destinazione», così che deve senz’altro escludersi dal suo ambito applicativo il fabbricato che sia stato immesso nel mercato immobiliare (per acquisto operatone dall’impresa), seppure la circolazione commerciale del bene sia preordinata ad una successiva attività di costruzione, non potendosi concepire (al momento del detto acquisto) né l’esistenza di un fabbricato «costruito» dal soggetto passivo dell’IMU, e destinato alla vendita (piuttosto che alla sua ristrutturazione edilizia), né la permanente (e documentata) destinazione (alla vendita) del bene stesso (così) costruito.

È, poi, ben vero che deve ritenersi consentita un’interpretazione della disposizione di favore che – perimetrata all’interno del dato normativo, avuto riguardo ai suoi segni letterali ed allo scopo perseguito dal legislatore – sia volta alla massima espansione del contenuto normativo (così) ricostruito, essendosi rilevato che «anche in presenza di disposizioni eccezionali o di carattere tassativo l’interprete è tenuto a ricercare, pur senza superarlo arbitrariamente, l’esatto valore semantico della formula legislativa al fine di stabilire se la regula juris debba essere “estesa” (o, più esattamente, dichiarata applicabile), secondo l’intenzione del legislatore, a casi che pur non risultando espressamente considerati nel testo della norma, debbono ritenersi in esso implicitamente compresi e disciplinati» (Cass. Sez. Un., 17 maggio 2010, n. 11930; Cass. Sez. Un., 20 ottobre 2010, n. 21493; Cass., Sez. 5^, 30 dicembre 2011, n. 30722; Cass., Sez. 5^, 26 giugno 2020, n. 12777); ma, nella fattispecie, la sopra rilevata distanza delle fattispecie preclude (anche) un’interpretazione estensiva del regime di favore evocato, in quanto, nell’un caso, la finalità perseguita dal legislatore è chiaramente volta a non gravare del tributo quelle imprese rispetto alle quali il presupposto impositivo (art. 13, comma 2, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, in relazione all’art. 2 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504) si identifica col possesso di «fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita» («fintanto che permanga tale destinazione») – ove, dunque, l’avvenuta realizzazione del fabbricato, e la sua permanente destinazione alla vendita, connotano il contenuto della disposizione, e lo stesso scopo di favore perseguito, – nel mentre, nella fattispecie in esame, la destinazione alla vendita costituisce un mero intento perseguito dall’impresa che ancora non abbia realizzato il bene a detto fine destinato, così ponendosi al di fuori del perimetro di applicazione della norma, per di più in assenza di ogni obiettiva condizione di verificabilità dello stesso intento perseguito che finirebbe per connotare qualsiasi operazione commerciale volta all’acquisizione di fabbricati destinati alla (successiva) rivendita (che faccia seguito, o meno, all’attività di costruzione).

Aggiungasi che la disposizione dell’art. 5, comma 6, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (a cui rinvia l’art. 13, comma 2, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, quanto all’IMU), delinea un meccanismo di regolazione alla cui stregua non rileva, a fini impositivi (recte: della determinazione della base imponibile), il fabbricato in corso di ristrutturazione, perché viene presa in considerazione (soltanto) l’area sulla quale il fabbricato insiste, area che è considerata fabbricabile «anche in deroga a quanto stabilito nell’articolo 2» dello stesso d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (disposizione, quest’ultima, recante la definizione di fabbricati e aree fabbricabili). Così che l’area «ridiventa fabbricabile ab origine, fino a che la ristrutturazione dell’immobile non viene completata (…) perché, venuta meno la tassabilità del fabbricato, viene tassata l’area come se il fabbricato non esistesse», e soggetta ad imposizione rimane «tutta l’area, anche se inedificabile secondo gli strumenti urbanistici ordinari» (Cass., Sez. 6^-5, 9 maggio 2014, n. 10082; Cass., Sez. 5^, 8 dicembre 2016, n. 27096).

Si è, quindi, rimarcato – in coerenza, del resto, con lo stesso dato letterale della disposizione – che l’applicazione di detta disposizione necessariamente presuppone la realizzazione dell’intervento edilizio cui si correla il relativo criterio di determinazione della base imponibile – e, dunque, l’utilizzazione edificatoria, la demolizione del fabbricato e la esecuzione degli «interventi di recupero a norma dell’articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457» (ora a norma dell’art. 3 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) – così che la rideterminazione della base imponibile del tributo (secondo il valore dell’area) è destinata ad operare «fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato» (Cass., Sez. 5^, 7 giugno 2017, n. 14111).

Per di più, la Corte ha statuito – con riferimento all’ICI, i cui dati di regolazione sono però riferibili anche all’IMU – che gli elementi della fattispecie impositiva sono prestabiliti dalla legge secondo criteri di certezza e tassatività, e con riferimento unicamente al possesso di tre ben definite tipologie di beni immobili costituiti da fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli, così che «nel caso di area edificata la base imponibile Ici è determinata dal valore del fabbricato (…); (…) la base imponibile è invece costituita dal valore dell’area, considerata fabbricabile, allorquando nell’anno di imposizione vi sia utilizzazione edificatoria in corso dell’area stessa, demolizione di fabbricato ovvero realizzazione di interventi di recupero ai sensi della L. n. 457 del 1978, art. 31, comma 1, lett. c), d) ed e) (comma 6)», con la conseguenza che l’area di insistenza del fabbricato non è autonomamente tassabile quale area edificabile in quanto la fattispecie impositiva, così ricavata, «non rientra in nessuno dei presupposti Ici, trattandosi all’evidenza di area già edificata, e dunque non di area edificabile. (…) diversamente ragionando, si verrebbe ad inammissibilmente introdurre nell’ordinamento – in via interpretativa – un nuovo ed ulteriore presupposto d’imposta, costituito appunto dall’area edificata» (Cass., Sez. 6^-5, 19 luglio 2017, n. 17815 – vedansi anche: Cass., Sez. 5^, 11 ottobre 2017, n. 23801; Cass., Sez. 5^, 5 febbraio 2019, n. 3282; Cass., Sez. 5^, 28 marzo 2019, n. 8620; Cass., Sez. 5^, 12 luglio 2021, n. 19809). “