La legge n. 58 del 28 giugno 2019 che ha convertito con modificazione il D.L. n. 34 del 30 aprile 2019 ha introdotti, con l’articolo 13-quater prevede importanti modifiche in materia di locazioni brevi, nuovi obblighi a carico dei soggetti che operano nel settore. In particolare è stato istituita, presso il ministero delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo,  una apposita banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati a tali locazioni.

In base al comma 2 dell’art.13-quater della Legge 58/2019 impone l’obbligo di comunicare, a mezzo del portale Alloggiati Web alla Questura, i dati delle persone alloggiate nelle strutture. Inoltre il Ministero dell’Interno dovrà provvedere a comunicare, in forma anonima e aggregata per struttura ricettiva,  i dati raccolti all’Agenzia delle entrate, per le verifiche fiscali, ed ai Comuni al fine di  monitorare il versamento delle tasse di soggiorno eventualmente dovute.

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, devono trasmettere, entro il 30 giugno dell’anno successivo, i dati relativi ai contratti di locazione breve conclusi per il loro tramite.

I titolari delle strutture ricettive o gli immobili destinati alle locazioni brevi, coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici, dovranno essere identificati mediante un codice (alfanumerico), da utilizzare in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi.

La norma ha statuito anche che gli intermediari immobiliari e i soggetti che gestiscono portali telematici, residenti in Italia, sono solidalmente responsabili per il pagamento della ritenuta sui canoni e corrispettivi percepiti.

Altro obbligo istituito per gli intermediari i quali incassano il canone per conto dei soggetti terzi proprietari dell’immobile, è quello di operare  una ritenuta pari al 21% che diviene a titolo definitivo in caso di opzione per la cedolare secca o a titolo d’acconto in caso contrario. La ritenuta va certificata con il CU.

Si rammenta che è possibile, ai fini della tassazione dei canoni derivanti dai contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni,  optare, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legge n. 50/201, convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017, l’opzione per la cedolare secca al 21% . La cedolare secca non risulta applicabile qualora si eserciti attività imprenditoriale.

Il comma 8 dell’articolo 13-quater legge 582019, prevede, nei casi di mancato rispetto degli adempimenti, l’applicazioni di una sanzione pecuniaria da 500 a 5.000 euro per ciascun codice non indicato; se la violazione è ripetuta, la sanzione è raddoppiata.

I contratti di locazione a cui si applica l’articolo 4 del D.L. 50/2017 (cd. locazioni brevi) sono quelli stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano l’attività immobiliare o di portali telematici che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Tali contratti di locazione breve riguardano in particolare immobili situati in Italia, a destinazione residenziale con finalità abitative, appartenenti alle categorie catastali:

  • da A1 a A11 (esclusa A10- uffici o studi privati);
  • le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte ecc …);
  • singole stanze dell’abitazione.

La norma trova applicazione anche nei casi di sublocazione e i contratti di comodato avente gli stessi requisiti.

Versamento delle ritenute e ravvedimento operoso

La ritenuta dovrà essere operata al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta per l’affitto e si considera operata:

  • a titolo di imposta, se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca, in questo caso la ritenuta sostituisce, per il locatore, l’Irpef e le addizionali sui redditi derivanti dalla locazione;
  • a titolo di acconto, se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per questa modalità di tassazione.

Il pagamento della ritenuta operata va versata con il modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata. Il codice tributo da utilizzare, nella sezione erario del modello F24, è il “1919”

Il mancato versamento della ritenuta operata dal soggetto intermediario, fa scattare una sanzione amministrativa indicata nell’art. 14 del decreto legislativo n. 471/97, fermo restando il ricorso all’istituto del ravvedimento operoso.