La Corte di Cassazione, sezione II, con la sentenza n. 7489 depositata il 20 marzo 2025, intervenendo in tema di opposizione al titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio da parte del condomino, ha affermato il principio secondo cui “se la sentenza di condanna del condominio, in via generale, ha efficacia e costituisce titolo esecutivo nei confronti dei condomini, sia con riguardo alla esistenza che all’ammontare del credito, per ciò stesso non resta preclusa in modo assoluto al singolo condomino il diritto di opporre, in sede di esecuzione, la propria estraneità al debito accertato nei confronti dell’ente condominiale.”
La vicenda ha riguardato una società esercente attività edile che aveva eseguito lavori di rifacimento della facciata di un fabbricato condominiale e che aveva ottenuto una sentenza di condanna del condominio al pagamento del corrispettivo dell’appalto. La società notificava l’atto di precetto al condomino per il pagamento della somma di euro 9.437,05, corrispondente, pro quota. Il condomino con atto di citazione propose opposizione al precetto motivandola la sua domanda assumendo di non dover rispondere del debito per avere acquistato l’unità immobiliare facente parte del condominio nel 2010, in epoca posteriore alla delibera condominiale che aveva disposto i lavori in appalto, adottata nel 2005. Il Tribunale accolse l’opposizione in relazione alla parte del corrispettivo dell’appalto dalla stessa liquidato. La società impugnò la sentenza di primo grado. La Corte di appello in riforma della decisione di primo grado, rigettò in toto l’opposizione. Il Condomino, avverso la sentenza di appello proponeva ricorso per cassazione fondato su unico motivo.
I giudici di legittimità accolsero il ricorso del condomino.
Per gli Ermellini “il tema controverso non riguarda, in generale, su chi gravi, nel caso di vendita di un immobile facente parte di un condominio, l’obbligo di pagare i lavori di manutenzione straordinaria dello stabile comune. La relativa questione non è sollevata in questo giudizio, ma, anzi, data per risolta nel senso che, conformemente alla giurisprudenza, in caso di opere consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni, il debito deve ritenersi assunto da colui che era proprietario al momento della adozione della delibera di approvazione dei lavori (Cass. n. 21094 del 2023; Cass. n. 11199 del 2021). “
Per il Supremo consesso “l’indirizzo prevalente di questa Corte non riconosce al singolo condomino la legittimazione a proporre opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio, né a proporre in via autonoma impugnazione nei confronti della sentenza ad esso sfavorevole (Cass. n. 7053 del 2024; Cass. n. 20282 del 2023; Cass. n. 15567 del 2018; contra: Cass. n. 40857 del 2021). Ciò che viene riconosciuto al condomino, quando l’azione del terzo riguardi un diritto di credito relativo ad una obbligazione assunta dal condominio, al di fuori cioè dei casi in cui la lite investa diritti dei condomini sulle parti comuni dell’edificio e quindi diritti reali (Cass. S.U. n. 10934 del 2019; Cass. n. 22116 del 2023), è solo l’intervento adesivo dipendente, a sostegno delle ragioni del condominio (Cass. n. 7053 del 2024). Ora, a parte il rilievo, di per sé assorbente, che l’intervento del condomino nel giudizio è volontario, cioè facoltativo, e non è assimilabile ad un onere, il che evidentemente impedisce di far discendere, dalla sua mancanza, alcuna conseguenza negativa a suo carico, la stessa natura della sua eventuale partecipazione al giudizio, qualificata come intervento ad adiuvandum, porta ad assegnargli una posizione subalterna rispetto a quella della parte di cui sostiene le ragioni, essendo precluso, per giurisprudenza consolidata, all’interveniente adesivo proporre domande ed eccezioni autonome e, in generale, ampliare il tema del contendere.
Deve, pertanto, essere affermato che il quadro normativo non appare consentire al condomino, nella situazione descritta, di eccepire nei confronti del terzo creditore la propria estraneità al debito del condominio convenuto. “