Deve ritenersi nullo, per contrarietà alla legge, il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico.
2. Dall’art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, è desumibile il principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunte una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.
I signori D.C.V. e M.L. , convenivano in giudizio i sig. Z.G. e Mi.An. , dai quali, per il prezzo reale di L. 49.000.000, indicato nell’atto in L. 19.300.000, avevano acquistato un appartamento sito in (OMISSIS) , per sentir dichiarare la nullità del contratto di compravendita ai sensi degli art. 17 e 40 L. 47/85 e art. 15 l. 10/77, anche per illiceità dell’oggetto.
I venditori avevano dichiarato che l’immobile era stato realizzato in conformità alle licenze edilizie n. 24/75 e 6/80, pur essendo stata realizzata una mansarda dal sottotetto non abitabile.
In subordine, gli attori chiedevano l’annullamento del contratto per errore essenziale, determinato anche da dolo dei venditori, i quali avevano dichiarato falsamente la legittimità della costruzione.
In ulteriore, subordine chiedevano dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento dei venditori, i quali avevano trasferito aliud pro alio.
In ogni caso, veniva chiesta la condanna dei convenuti alla restituzione del prezzo ed al rimborso delle spese sostenute per l’acquisto, maggiorati di interessi e rivalutazione, oltre risarcimento dei danni, da liquidarsi in separato giudizio.
2. I convenuti si costituivano, deducendo: a) di aver alienato l’immobile nello stato in cui l’avevano a loro volta acquistato da C.A. e Ma.Di. , a loro volta acquistato dalla Altieri Costruzioni s.r.l.; b) la condonabilità dell’immobile; e) la coincidenza tra prezzo pagato e dichiarato nell’atto pubblico.
3. Chiesta ed autorizzata la chiamata in causa in garanzia dei danti causa, si costituiva il solo A.C. , in proprio e quale legale rappresentante della Altieri Costruzioni s.r.l., eccependo la prescrizione della domanda e la sanabilità della mansarda ai sensi della legge Regione Campania n. 15 del 28 novembre 2000.
Rimanevano contumaci i sig.ri C.A. e Ma.Di. (acquirenti da A. e venditori a Z. – Mi. ). 3. Con sentenza dell’I marzo 2003 il Tribunale di Benevento rigettava le domande avanzate nei confronti della Altieri Costruzioni s.r.l., in assenza di alcun rapporto di garanzia, né proprio né improprio, non essendo intervenuto nessun contratto tra detta società ed i chiamanti in causa. Respingeva la domanda di nullità dell’atto di vendita stipulato dagli attori e dai convenuti, per essere stata ritualmente indicata la licenza edilizia in base alla quale era stato costruito il fabbricato, non rilevando ai fini della validità dell’atto la difformità rispetto alla licenza del bene venduto. Riteneva, invece, sussistente l’errore, determinante e comune alle parti, su una qualità essenziale dell’immobile compravenduto. Il giudice di prime cure, quindi, annullava il contratto e rigettava le domande risarcitorie in considerazione della buona fede dei venditori e dei loro danti causa.
4. Avverso la sentenza del Tribunale di Benevento proponevano appello principale Z.G. e Mi.An. deducendo, per quanto interessa in questa sede: a) di non aver dichiarato il falso nel contratto di compravendita, avendo, invece, indicato il titolo di provenienza con le concessioni edilizie ivi indicate, compreso il rilascio della abitabilità del novembre 1977 a seguito di accatastamento del bene; b) la condonabilità della mansarda; c) la prescrizione del diritto degli acquirenti; d) l’errata dichiarata inammissibilità della domanda di garanzia, qualificabile come garanzia per evizione.
5. Si costituivano gli appellati D.C.V. e M.L. , i quali proponevano appello incidentale, chiedendo dichiararsi la nullità dell’atto di compravendita per violazione dell’art. 15 legge 47/1985, nonché per illiceità della causa e dell’oggetto ed in subordine rigettarsi l’appello principale.
6. Si costituivano anche gli appellati C.A. e Ma.Di. , che sollevavano questioni processuali e chiedevano il rigetto dell’impugnazione principale, nonché la Altieri Costruzioni s.r.l., che chiedeva il rigetto della impugnazione principale.
7. La Corte territoriale di Napoli rigettava l’appello incidentale, ritenendo insussistente sia la nullità ex art. 15 legge 10/77, essendo stato costruito l’intero immobile condominiale in virtù di licenza edilizia, dovendosi qualificare la trasformazione del sottotetto in mansarda come “opera difforme da quella consentita”, sia la nullità ex art. 1418 cod. civ. non essendo illecita la causa del negozio, essendo illecita l’attività di costruzione in assenza di licenza e non quella di vendita di manufatto realizzato in violazione di tali norme. La Corte di merito accoglieva, poi, l’appello principale, rilevando che l’azione degli acquirenti in primo grado era stata avanzata ex art. 1427 cod. civ., incombendo l’onere della prova dell’errore essenziale sulla parte istante, prova non fornita, dovendosi ritenere essenziale non già l’errore sulla conformità al progetto edilizio approvato, ma “l’idoneità (del bene, ndr) ad assolvere alla funzione abitativa per la quale veniva acquistata”, qualità questa sussistente. Di conseguenza, rigettava la domanda di annullamento del contratto avanzata dagli acquirenti, così dichiarando assorbita l’impugnazione incidentale C. – Ma. .
8. Impugnano tale decisione D.C. – M. , che articolano sei motivi. Resistono con controricorso Z. – Mi. e Altieri Costruzioni srl. Restano intimati C. – Ma. . La società Altieri e i signori Z. – Mo. hanno depositato memorie, questi ultimi tardivamente
Deve ritenersi nullo, per contrarietà alla legge, il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico. Questo il principio di diritto espressamente enunciato dalla Seconda Sezione della Suprema Corte di Cassazione in una sentenza depositata il 17 ottobre scorso(Cass. civ. n. 23591, Pres. Triola, Rel. Parziale). La decisione suscita interesse in quanto ribalta l’indirizzo prevalente in seno alla giurisprudenza di legittimità ed incline a risolvere sul piano dell’inadempimento contrattuale la delicata questione delle conseguenze dell’alienazione di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate e non sanabili. Dopo aver richiamato il nutrito gruppo di pronunce e le relativemotivazioni, espressione dell’indirizzo giurisprudenziale maggioritario, la Suprema Corte dirige il proprio percorso motivazionale, favorevole alla tesi della nullità contrattuale, lungo due direttrici a sostegno delle quali adduce tanto argomentazioni di carattere logico, quanto formulazioni dinatura letterale.
Sotto il primo profilo, si osserva che se lo scopo perseguito dal legislatore era quello di rendere incommerciabili gli immobilinon in regola dal punto di vista urbanistico, sarebbe del tutto in contrasto con tale finalità la previsione della nullità degli atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico o per i quali è in corso la pratica per la loro regolarizzazione per motivi meramente formali, consentendo invece il valido trasferimento di immobili non regolari, lasciando eventualmente alle parti interessate assumere l’iniziativa sul piano dell’inadempimento contrattuale. Addirittura, precisa la decisione, si potrebbe prospettare la possibilità tra le parti di eludere consensualmente lo scopo perseguito dal legislatore, stipulando il contratto e poi immediatamente dopo concludendo una transazione con la quale il compratore rinunzi al diritto a far valere l’inadempimento della controparte.
Sotto il secondo aspetto, invece, muovendo dall’esame del disposto normativo in esame (art. 40 secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47) secondo cui … “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali .. relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione ..” la Corte, pur riconoscendo la non perfetta formulazione della disposizione, giunge tuttavia ad affermare che dalla stessa è desumibile ilprincipio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione, ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi. A conferma della bontà dell’approdo ermeneutico, significativa, osserva la Corte regolatrice, appare proprio la formulazione del terzo comma in base al quale se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi (ai sensi del comma precedente), non sia dipesa dall’insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati .. essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicata nel comma precedente. La previsione che la conferma, la quale sottrae alla sanzione della nullità, può operare solo se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti contemplati non sia dipesa dalla insussistenza della licenza o della concessione o dall’inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, non avrebbe senso se tali atti fossero ab origine validi, ferma restando la responsabilità per inadempimento del venditore.
Tanto premesso, precisa la Corte, non può che pervenirsi all’affermazione della nullità di un contratto preliminare che abbia ad oggetto la vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico. La circostanza, poi, conclude la pronuncia in epigrafe, che il citato art. 40, secondo comma, faccia riferimento agli atti che hanno una efficacia reale immediata mentre il contratto preliminare abbia efficacia semplicemente obbligatoria non elimina dal punto di vista logico che non può essere valido il contratto preliminare il quale abbia ad oggetto la stipulazione di un contratto nullo per contrarietà alla legge.
