La Corte di Cassazione, sezione civile, con la sentenza n. 3 depositata il 2 gennaio 2014 intervenendo in materia di trasferimento di immobili ha statuito che nelle vendite immobiliari affidate ad una agenzia, il mancato ottenimento del consenso degli altri comproprietari non è equiparabile alla rinuncia a vendere né alla revoca dell’incarico e di conseguenza il mediatore non può chiedere il pagamento della penale prevista in queste ipotesi.
Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con la sentenza 3/2014, accogliendo uno dei motivi di ricorso del promittente venditore contro la sentenza della Corte di appello di Brescia che lo aveva condannato al pagamento di 8.670 euro a titolo di penale.
Gli Ermellini nell’analizzare il contratto stipulato con l’agenzia hanno evidenziato, all’articolo 3, la previsione che il compenso doveva essere corrisposto alla stipula del compromesso e all’articolo 9 che la promittente venditrice si impegnava a ottenere il consenso del proprio coniuge o dei cointestatari per il perfezionamento della vendita. Per cui puntualizzano i giudici di legittimità che: «Nell’affidamento dell’incarico erano tenuti distinti il momento della stipula del compromesso, quale momento rilevante per il sorgere del diritto alla provvigione, e il momento del perfezionamento della vendita, entro il quale doveva essere adempiuto l’obbligo assunto dalla venditrice di ottenere il consenso del coniuge o dei comproprietari».
Per cui si legge nelle motivazioni della sentenza in commento che «l’accordo doveva essere inteso come un contratto di mediazione atipica nel quale il mediatore, evitando l’alea intrinseca alla mediazione, si garantiva la provvigione con l’acquisizione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell’incarico di vendita; ai fini del sorgere del diritto alla provvigione, l’affare doveva ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore, si fosse realizzato un vincolo giuridico che abilitasse ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del contratto o per il risarcimento del danno».
Pertanto, prosegue la Corte Suprema, in considerazione che l’offerta di acquisto era stata sottoscritta dalla mandante, l’agenzia «avrebbe potuto richiedere il pagamento della provvigione, ma non poteva dirsi verificata alcuna delle ipotesi in presenza delle quali era applicabile la penale».
In conclusione i giudici del Palazzaccio cassano la sentenza impugnata rinviandola ad altra sezione della Corte di Appello, perché riconsideri il fondamento della domanda dell’Agenzia «tenendo conto che l’impegno ad ottenere il consenso del coniuge o degli altri intestatari faceva riferimento alla vendita, ma il diritto al compenso era già maturato con l’accettazione della proposta e che quindi non v’era ragione di applicare la penale».