La Corte di Cassazione con la sentenza n. 21438 depositata il 19 settembre 2013 intervenendo in materia di inadempimenti contrattuali ha affermato che nel caso di risoluzione ex art. 1456 c.c. di un preliminare di vendita immobiliare senza consegna anticipata del bene al promissario acquirente, costui, resosi inadempiente, non deve al promittente venditore a titolo di risarcimento di danno emergente e relativamente al periodo intercorrente tra la data fissata per la stipula del definitivo e quella della risoluzione, le spese (condominiali e consortili) e le imposte (ISI ed ICI) correlate al possesso del bene.
La vicenda ha avuto come protagonista la parte promissaria acquirente che si era impegnata ad acquistare versando L. 20.000.000 a titolo di caparra confirmatoria e L. 124.300.000 a titolo di deposito cauzionale. La parte promittente venditore deduceva quindi che i medesimi non avevano fatto gli ulteriori pagamenti contrattualmente previsti, e si erano rifiutati di stipulare l’atto definitivo. Pertanto si era rivolta al tribunale per chiedere che si dichiarase risolto o in via subordinata sentir risolvere l’anzidetto preliminare.
I coniugi promissari ricorrevano avverso la decisione di merito con cui erano stati condannati al risarcimento dei danni vantati dal promittente venditore sia a titolo di danno emergente (per pagamento quote consortili, spese condominiali, ICI, provvigione al mediatore ed interessi passivi) che di lucro cessante (diminuzione valore commerciale dell’immobile e valore locativo) relative al periodo tra la data fissata per il rogito e quella della risoluzione.
Gli Ermellini con la sentenza in commento hanno accolto il ricorso proposto dai promissari acquirenti di un immobile. Infatti, si legge nelle motivazioni, premettendo che ai sensi dell’art. 1223 c.c. il risarcimento del danno per inadempimento – nella duplice forma del danno emergente e del lucro cessante – dev’essere una “conseguenza immediata e diretta” della condotta del debitore. Si è ritenuto invero che l’art. 1223 c.c. costituisca la norma chiave della responsabilità giuridica, statuendo il principio cardine della risarcibilità dei danni che costituiscono conseguenza immediata e diretta del comportamento illecito del debitore ovvero del contraente inadempiente (v. Cass. n. 11629 del 15/10/1999).”
Inoltre i giudici di legittimità hanno evidenziato che “”il principio della “compensalo lucri cum damno” – in virtù del quale la determinazione del danno risarcibile deve tener conto degli effetti vantaggiosi per il danneggiato che hanno causa diretta nel fatto dannoso – è desumibile dalla regola generale, a base del risarcimento integrale del danno contrattuale o extracontrattuale, secondo la quale il danno non deve essere fonte di lucro e la misura del risarcimento non deve superare quella dell’interesse leso. Pertanto, tale compensazione presuppone che il vantaggio sia cagionato dall’inadempimento o dall’illecito, secondo il principio della causalità giuridica di cui all’art. 1223 c.c., e che esso sia inerente al bene o all’interesse leso, secondo il principio dell’omogeneità dei reciproci vantaggi ex art. 1243 cod. civ. (Cass. n. 5650 del 19/06/1996; Cass. n. 15032 del 27/11/2001).”
Nel caso di specie le voci di danno pretese, trovano giustificazione soltanto nel possesso del bene oggetto del preliminare, ma non nell’inadempimento dei promissari connesso con la risoluzione del contratto oggetto specifico della domanda della società attrice, che non ha invece optato per l’adempimento coattivo del preliminare ai sensi dell’art. 2932 c.c.. Invero, il promittente venditore avrebbe potuto legittimamente pretendere il rimborso di tali spese solo se lo stesso avesse optato, anziché per la risoluzione del contratto, per la sua esecuzione, svolgendo quindi l’azione ex art. 2932 c.c., giacché allora quelle spese avrebbero costituito un ulteriore aggravio rispetto all’ordinaria esecuzione del contratto; ma avendo optato per la risoluzione dello stesso, che comporta il venire meno dell’obbligo del trasferimento della proprietà, e quindi il mantenimento della proprietà del bene promesso in vendita, il promittente venditore non subisce alcun pregiudizio dal pagamento delle spese in questione.
