L’art. 1129 codice civile al comma 1 dopo la riforma del condominio dispone che, quando in un edificio vi siano più di otto condomini, cioè almeno nove diversi proprietari esclusivi di singole unità immobiliari, se non vi provvede l’assemblea, ciascun condomino, oppure l’amministratore dimissionario non sostituito, può presentare ricorso al tribunale per ottenere da questo la nomina di un amministratore giudiziario.
La predetta procedura di volontaria giurisdizione è utilizzabile solo nel caso contemplato dal comma 1 dell’art. 1129 c.c.. Pertanto qualora un amministratore è stato comunque designato dall’assemblea, la delibera di incarico dovrà, piuttosto, essere impugnata secondo le regole ordinarie poste dall’articolo 1137.
Per cui i presupposti essenziali e contenuti esclusivi del procedimento sussidiario di nomina dell’amministratore giudiziario di condominio sono:
- il mancato conferimento dell’incarico dovuto dall’assemblea;
- l’inutile convocazione di questa per far deliberare su tale nomina.
La differenza tra l’amministratore di nomina giudiziaria e quello incaricato dall’assemblea e solo ed esclusivamente per la fonte e il procedimento della sua designazione, ma non per i diritti e gli obblighi. Così, l’assemblea potrà certamente procedere alla revoca dell’amministratore investito dal tribunale, ovvero nominare al posto di questo una persona di propria fiducia.
L’autorità giudiziaria non potrà designare amministratore una persona priva degli inderogabili requisiti di professionalità e di onorabilità prescritti per lo svolgimento dell’incarico dall’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
L’amministratore nominato dall’autorità giudiziaria dovrà poi specificare analiticamente all’assemblea, a pena di nullità, l’importo dovuto a titolo di compenso. Non è ammissibile l’ipotesi di nomina giudiziale dell’amministratore per cui sarebbe necessario, da parte del tribunale, determinare anche il compenso.
L’amministratore nominato dal tribunale non rientra, infatti, tra gli ausiliari del giudice, per i quali la liquidazione del compenso è diversamente regolata, né deve rendere conto del suo operato al giudice che lo ha nominato, bensì al condominio o ai singoli condomini. Perciò, la richiesta del compenso e del rimborso delle spese dell’amministratore di investitura giudiziale deve essere avanzata nei confronti dell’assemblea dei condomini.
Compete in ogni caso all’assemblea, e non certamente all’autorità giudiziaria, la facoltà di subordinare eventualmente la nomina dell’amministratore, designato dal tribunale, alla presentazione della polizza di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato, prevista dall’articolo 1129. Se l’amministratore incaricato dai giudici non offrisse la polizza richiesta dall’assemblea, la nomina non avrebbe effetto e non resterà, pertanto, che sperimentare nuovamente il ricorso all’autorità giudiziaria per ottenere una diversa indicazione.
L’amministratore nominato dal tribunale resta in carica per un anno e si intende rinnovato per eguale durata, come generalmente previsto dal comma 10 dell’articolo 1129, se non viene prima sostituito da un amministratore nominato dall’assemblea. Alla scadenza del primo rinnovo annuale, l’assemblea dovrà allora attivarsi per deliberare un nuovo incarico.