La conversione in legge del Decreto legge n. 69/2013 (convertito dalla legge n. 98/2013) ha introdotto importanti e positive «Semplificazioni in materia edilizia» contenute all’articolo 30 del decreto del fare. Introducendo la possibilità di demolire e ricostruire senza rispetto di sagoma con semplice Scia, proseguendo sulla via delle semplificazione intrapresa dal legislatore dal 1996, con la istituzione della Dia (dichiarazione di inizio attività): ampliare il campo dell’edilizia privata realizzabile con autocertificazione asseverata, e dunque non più soggetta a provvedimento preventivo espresso (il permesso di costruire).
Pertanto invece di attendere mesi che il Comune si pronunci sul progetto, si possono avviare subito i lavori sulla base della dichiarazione “responsabile” (cioè soggetta a sanzione) del progettista abilitato (ingegnere, architetto, geometra), che dichiara l’intervento compatibile con le normative edilizio-urbanistiche.
Le principali semplificazioni ed innovazioni degli ultimi tempi sono state l’allargamento nel 2010 dell’edilizia libera, soggetta a Comunicazione inizio lavori “asseverata” (Cil) e l’introduzione (Dl 70/2011) della Scia in edilizia, la Segnalazione certificata di inizio attività, che rispetto alla Dia consente di avviare subito i lavori anziché aspettare 30 giorni. Poi, sempre col Dl 70/2011, l’introduzione del silenzio-assenso sul permesso di costruire.
Il decreto 69/2013 nel proseguire la strada dell’autocertificazione, ha previsto l’ eliminazione dei vincoli del rispetto della sagoma agli interventi di demolizione e ricostruzione. Contrariamente, alla previgente normativa, la definizione di ristrutturazione edilizia comprendeva anche la demolizione e ricostruzione solo se l’edificio ricostruito non modificava né volume né sagoma di quello preesistente, ora invece basta rispettare il volume, potendo dunque cambiare la sagoma. Questo comporta che mentre prima la demolizione e ricostruzione senza il rispetto della sagoma originaria (cosiddetta “fuori sagoma”) era nuova costruzione, e dunque soggetta a permesso di costruire, ora si può realizzare con semplice Scia.
La nuova versione a seguito della legge 98/2013 alleggerisce gli oneri per il privato, per gli interventi fuori sagoma che restano nella ristrutturazione edilizia “leggera” (ossia che non comportano aumento di unità immobiliari, modifica dei prospetti, delle superfici e delle destinazioni d’uso in zona A), il contributo costo di costruzione, che è dovuto solo sul permesso di costruire. Dovrebbero invece rimanere gli oneri di urbanizzazione se, come prima, ci sarà un aumento di carico urbanistico.
La principale novità è quella relativa alla modifica normativa si potranno fare molti interventi di trasformazione urbana prima impossibili. Visto infatti che la demolizione e ricostruzione fuori sagoma era, nel vecchio regime, «nuova costruzione», doveva rispettare le regole dei piani urbanistici. Se ad esempio in quell’area era sopravvenuto una inedificabilità assoluta, non si poteva fare nulla (cioè: solo la D&R con la stessa sagoma e volume). E comunque si dovevano rispettare tutte le nuove regole su indici di edificabilità, destinazioni, altezze, distanze.
Per cui attualmente la demolizione e ricostruzione fuori sagoma (fermo restando lo stesso volume) è una semplice ristrutturazione edilizia, e la giurisprudenza è univoca nel dire che in questi casi il proprietario ha diritto di conservare volumi, superfici, destinazioni, altezze e distanze preesistenti, anche se in contrasto con il Prg vigente. Si potranno allora demolire vecchi edifici e ricostruirli tutti diversi, anche modificando la sagoma, in deroga al Prg, purché si rispettino le caratteristiche preesistenti su volume, destinazione d’uso (non si potrà dunque trasformare capannoni in case), superfici, altezze. Sulla stessa sagoma, se modificata, bisognerà tuttavia non sforare i parametri precedenti, ad esempio l’altezza o le distanze, sennò si ricade nella nuova costruzione.
Il Parlamento ha inserito qualche paletto per frenare la liberalizzazione nei centri storici, ma l’ha fatto un po’ maldestramente: spetterà infatti ai Comuni stabilire, entro il 30 giugno 2014, in quali aree dentro le «zone A» la D&R fuori sagoma è soggetta sempre a permesso, anziché Scia.
Ma l’intervento resterà sempre «ristrutturazione edilizia», con la conseguenza che potrà comunque beneficiare dell’interpretazione giurisprudenziale, con il solo paletto di dover passare per un ok esplicito degli uffici comunali.
