Per i costruttori di immobili oltre al problema della crisi che stanno attraversando come dimostrato dalle statistiche del calo continuo delle vendite vi è anche il problema delle normativa sulle società non operative. Il problema principale di questi operatori è certamente quello finanziario, in quanto la mancata vendite di fabbricati realizzati prevalentemente o totalmente con prestiti bancari, non consente il rientro del debito. E anche le procedure di ristrutturazione del debito hanno scarsi sbocchi in quanto il conto economico è privo di ricavi.
Ai fini Iva l’invenduto genera due ordini di problemi:
- in primo luogo l’assenza di ricavi comporta lo stato di società non operativa con la preclusione della compensazione e del rimborso del credito d’imposta;
- il secondo problema è legato alla detrazione dell’Iva.
Le società di costruzione e immobiliari che non riescono a vendere gli immobili, devono fare i conti con le regole delle società non operative previste dall’articolo 30 della legge n. 724/1994, i cui effetti sono stati estesi dall’articolo 2, commi da 36 quinques a 36 duodecies del Dl 138/2011 alle società in perdita sistemica.
Pertanto se l’impresa immobiliare non raggiunge i ricavi minimi, considerando anche l’incremento delle rimanenze, non riulterà operativa. Tenuto conto che i ricavi minimi sono determinati in base al valore delle immobilizzazioni e dei titoli e partecipazioni posseduti, può accadere che la società immobiliare non detenga nulla di tutto questo e quindi, a questo primo livello, l’assenza di ricavi sia irrilevante. Ma rimane la seconda verifica per la quale una società può subire gli effetti delle società di comodo e cioè il conseguimento di risultati d’esercizio negativi; si tratta dell’ipotesi in cui la società per tre periodi di imposta consecutivi abbia conseguito una perdita fiscale, o due anni in perdita e uno con un reddito inferiore al reddito minimo. Le società immobiliari cadono facilmente in questa situazione poiché in assenza di vendite la perdita fiscale è inevitabile in quanto alcuni costi (esempio le spese amministrative) non sono imputabili in aumento al costo delle rimanenze. La procedura dell’interpello per la disapplicazione della presunzione di non operatività spesso non trova accoglimento da parte dell’agenzia delle Entrate che si disimpegna con l’argomentazione «la società non ha fornito le prove di aver posto in essere tutte le azioni possibili per la vendita dei fabbricati».
La condizione di società di comodo ai fini Iva produce tre effetti:
- divieto di utilizzazione in compensazione orizzontale del credito Iva;
- divieto di chiedere il rimborso che in presenza di crisi finanziaria è l’aspetto più grave;
- perdita definitiva del credito dopo tre periodi “di comodo”.
La possibile ipotesi delle perdita definitiva del credito viene mitigata dalla circostanza che, se la società in almeno un periodo di imposta del triennio ha conseguito un volume d’affari superiore al reddito minimo, il credito Iva è salvo. L’Agenzia, con la circolare n. 1 del 15 febbraio 2013, ha regolato la decorrenza degli effetti del blocco Iva per le società non operative e in perdita sistemica. Se la società in un anno non supera il test dei ricavi, il blocco riguarda il credito Iva maturato in tale anno. Qualora la società sia in perdita sistemica il credito Iva inutilizzabile è quello risultante dalla dichiarazione annuale del primo anno successivo al triennio in perdita.
L’altro aspetto che le imprese immobiliari e di costruzione devono verificare è la rettifica della detrazione in presenza di operazioni esenti. Sotto questo profilo la questione è tuttavia gestibile a seguito delle modifiche introdotte all’articolo 10, punto 8, del Dpr 633/72 e dal Dl 83/2012. Generalmente in presenza di fabbricati costruiti per la vendita, ma momentaneamente invenduti, le imprese tentano di concederli in locazione. La locazione di fabbricati abitativi è naturalmente esente da Iva, ma se è posta in essere da imprese costruttrici o di ripristino, l’impresa locatrice ha la facoltà di optare per l’applicazione dell’Iva del 10% sul canone. L’opzione viene esercitata nel contratto di locazione il quale deve essere registrato con la tassa minima di registro di 67 euro; l’opzione è vincolante per tutta la durata del contratto. L’opzione per la applicazione dell’Iva sui canoni di locazione è assolutamente opportuna al fine di evitare alla imprese di costruzione la perdita dell’Iva detraibile, sia quella assolta nell’esercizio in base alla percentuale del pro-rata sia quella detratta sui beni immobili posseduti in base alla rettifica della detrazione.
