Superbonus – interventi antisismici realizzati su un edificio di un unico proprietario composto da unità abitative funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo – Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020,n. 34 (decreto Rilancio). Rettifica parziale a risposta n. 231 pubblicata il 9/04/2021 – Risposta 09 giugno 2021, n. 397 dell’Agenzia delle Entrate

Superbonus – interventi antisismici realizzati su un edificio di un unico proprietario composto da unità abitative funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo – Articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020,n. 34 (decreto Rilancio). Rettifica parziale a risposta n. 231 pubblicata il 9/04/2021

Con l’istanza di interpello specificata in oggetto, è stato esposto il seguente

Quesito

L’Istante, cittadina italiana residente all’estero, rappresenta di essere proprietaria di un fabbricato composto dalle seguenti unità immobiliari, autonomamente accatastate:

– due appartamenti (uno in classe A/3, uno in classe A/4);

– un locale ad uso autorimessa (classe C/6);

– tre locali ad uso magazzino/deposito (classe C/2).

Le sei unità immobiliari componenti il fabbricato risultano funzionalmente indipendenti e dispongono di almeno un accesso autonomo sull’esterno.

Tenuto conto anche della documentazione integrativa trasmessa il 5 febbraio 2021, secondo quanto rappresentato, inoltre:

– l’autorimessa (classe C/6) e il locale deposito (classe C/2) costituiscono pertinenze dell’unità abitativa avente categoria catastale A/3;

– le altre due unità immobiliari destinate a locale deposito/magazzino (classe C/2) non costituiscono pertinenze di nessuna delle due unità abitative presenti, né risulta esistere su di esse alcuna servitù a favore di immobili.

L’Istante intende effettuare interventi di miglioramento sismico con consolidamento e/o rifacimento della copertura, dei solai, sottofondazioni e eventuali rinforzi sulle murature con riferimento a tutte le unità immobiliari sopra richiamate e chiede se possa usufruire della detrazione prevista dall’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020 n. 34 (cd. decreto Rilancio).

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

L’Istante ritiene che per le prospettate opere di miglioramento sismico possa fruire delle detrazioni di cui all’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, con limite massimo pari a 96.000,00 euro, autonomo e distinto per le seguenti unità immobiliari:

1) unità abitativa A/4;

2) unità abitativa A/3, considerando unitariamente anche le due unità immobiliari pertinenziali;

3) unità ad uso deposito C/2;

4) altra unità ad uso deposito C/2;

Al riguardo, il contribuente evidenzia, infatti, che non sussiste per l’applicazione dell’agevolazione in questione riferita agli interventi di miglioramento sismico il limite di due unità immobiliari previsto dal comma 10 del decreto legge 19 maggio 2020 n. 34 e che gli interventi di miglioramento sismico sono riferibili a ciascuna delle predette 6 unità immobiliari come ” unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti e dotati di almeno un accesso autonomo dall’esterno”.

Parere dell’Agenzia delle entrate

A parziale rettifica della risposta n. 231 pubblicata il 9 aprile 2021, si osserva quanto segue.

L’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito “decreto Rilancio”‘), convertito, con modificazione, dalla legge 17 luglio 2020 n. 77, ha introdotto nuove disposizioni che disciplinano la detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020, spettante nella misura del 110 per cento delle spese stesse a fronte di specifici interventi finalizzati alla efficienza energetica (ivi inclusa la installazione di impianti fotovoltaici e delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) nonché al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici (cd. Superbonus) effettuati su unità immobiliari residenziali.

Le nuove disposizioni si affiancano a quelle già vigenti che disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobonus) nonché per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus) attualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90.

Le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto del Superbonus sono indicati nei commi da 1 a 8 del citato articolo 119 del decreto Rilancio, mentre l’ambito soggettivo di applicazione del beneficio fiscale è delineato nei successivi commi 9 e 10.

L’articolo 121 del medesimo decreto Rilancio, inoltre, stabilisce che i soggetti che sostengono, negli anni 2020 2021 e 2022, spese per interventi di riqualificazione energetica degli edifici, per taluni interventi di recupero del patrimonio edilizio (compresi quelli antisismici) di cui ai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013, ivi inclusi quelli che accedono al Superbonus ai sensi del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, nonché per gli interventi di installazione di impianti fotovoltaici e di installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici possono optare, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

Le modalità attuative delle disposizioni da ultime citate, comprese quelle relative all’esercizio delle opzioni, da effettuarsi in via telematica anche avvalendosi dei soggetti indicati al comma 3 dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, sono state definite con i provvedimenti del direttore dell’Agenzia delle entrate 8 agosto 2020, prot. n. 283847 e 12 ottobre 2020, prot. n. 326047.

Da ultimo, l’articolo 1, comma 66, lettere a) e f) della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo che il Superbonus si applica alle spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e che, per la parte di spesa sostenuta nell’anno 2022, la detrazione è ripartita in quattro quote annuali di pari importo.

La successiva lettera m) del citato articolo 1, comma 66, della legge di bilancio 2021 ha, inoltre, inserito nel medesimo articolo 119 del decreto Rilancio il comma 8- bis ai sensi del quale «Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera a), per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022». Il comma 67 del citato articolo 1 della legge di bilancio 2021 ha inserito nell’articolo 121 del decreto Rilancio il comma 7-bis, ai sensi del quale le sopra richiamate disposizioni «si applicano anche ai soggetti che sostengono, nell’anno 2022, spese per gli interventi individuati dall’articolo 119». L’articolo 1, comma 74 della citata legge di bilancio 2021 prevede che l’efficacia delle sopra richiamate proroghe di cui «ai commi da 66 a 72 resta subordinata alla definitiva approvazione da parte del Consiglio dell’Unione europea ».

Con riferimento alla applicazione di tale agevolazione, prima dell’entrata in vigore della legge di bilancio 2021, sono stati forniti chiarimenti con la circolare 8 agosto 2020, n. 24/E, con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60/E e da ultimo con la circolare 22 dicembre 2020, n. 30/E, cui si rinvia per ulteriori approfondimenti.

Come precisato nella predetta circolare n. 24/E del 2020, ai sensi del citato articolo 119, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”):

– su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti, sia trainati);

– su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);

– su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati); nonché

– su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati).

Da ultimo, l’articolo 1, comma 66, lettera n) della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l’articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo al comma 9, lettera a), che il Superbonus si applica agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».

Ai sensi del comma 15-bis del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, le disposizioni agevolative in commento non si applicano, invece, alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico.

Ai fini che qui rilevano, si ricorda che a seguito delle modifiche previste dall’articolo 1, comma 66, lettera b), della citata legge n. 178 del 2020 al comma 1-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio «Un’unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente ” qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva: impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale».

Il comma 1-bis, inoltre, dispone che «per “accesso autonomo dall’esterno”si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.».

Sulla base di tale normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:

– all’immobile si accede direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;

– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:

– la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;

– il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Per quanto di interesse, si rileva che la citata circolare n. 24/E del 2020, secondo quanto stabilito ai commi 1 e 4 del citato articolo 119, definisce come “trainanti o principali”, tra gli altri, gli interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico di cui ai commi da 1-bis a 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013 (cd. sismabonus). La normativa prevede inoltre limiti di spesa massima diversi a seconda che l’intervento sia realizzato sulle parti comuni di un edificio in “condominio” o costituito da due a quattro unità distintamente accatastate di un unico proprietario o in comproprietà tra più persone fisiche [cfr. articolo 119, comma 1, lettere a) e b)] oppure su un edificio unifamiliare o su una unità immobiliare, indipendente e con accesso autonomo dall’esterno, situata in edifici plurifamiliari.

In ordine agli immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus, il comma 4 dell’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, non richiama, a differenza dei commi 1 e 2, “gli edifici unifamiliari o le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno”.

Pertanto, come chiarito dal Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici nel parere reso con nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615, dovendo l’intervento di riduzione del rischio sismico analizzare necessariamente l’intera struttura, non è necessario, ai fini del “Super sismabonus” verificare se le unità immobiliari abbiano le caratteristiche indicate in tali commi.

Nel caso di specie, l’Istante dichiara di voler realizzare interventi di miglioramento sismico su sei unità immobiliari di sua proprietà (due unità abitative e relative pertinenze e due unità immobiliari ad uso deposito non costituenti pertinenze di unità abitative), facenti parte di un unico fabbricato, che dichiara essere ” funzionalmente indipendenti e con la disponibilità di “almeno un accesso autonomo” dall’esterno.

Trattandosi di un fabbricato, composto da 6 unità distintamente accatastate (di cui 2 pertinenziali ad una delle 2 abitazioni), di proprietà dell’Istante rileva quanto stabilito all’articolo 119, comma 9, lettera a) secondo cui sono ammessi al Superbonus anche gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. In tale ipotesi, i predetti soggetti possono beneficiare del Superbonus per gli interventi realizzati su un numero massimo di quattro unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio. Come chiarito in risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 505839 del 29 aprile 2021, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la legge di bilancio 2021. Con riguardo, invece, alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze.

Anche in relazione agli edifici posseduti da un unico proprietario, inoltre, va verificato che l’edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza. Pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento. Resta esclusa, la possibilità di beneficiare del Superbonus per le spese relative ad interventi “trainati” realizzati sulle singole unità non residenziali.

Nel caso di specie, pertanto, nel rispetto di ogni condizione richiesta dalla normativa nei termini sopra precisati, ferma restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello) e nel presupposto che le unità immobiliari su cui effettuare gli interventi siano parte del medesimo corpo di fabbrica, si ritiene che l’Istante unico proprietario dell’edificio possa accedere al Superbonus per le prospettate opere di intervento sismico, con limite massimo pari a 96.000,00 euro moltiplicato per le 6 unità immobiliari componenti il fabbricato oggetto del quesito.

Il presente parere viene reso sulla base degli elementi e dei documenti presentati, assunti acriticamente così come illustrati nell’istanza di interpello, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione del contenuto e non implica un giudizio in merito alla conformità degli interventi edilizi alle normative urbanistiche, nonché alla qualificazione e quantificazione delle spese sostenute nel rispetto della norma agevolativa, su cui rimane fermo ogni potere di controllo dell’amministrazione finanziaria.