La Commissione di studio CNDCEC “Fiscalità immobiliare e della transizione ecologica” e FNC hanno pubblicato il documento “La tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di interventi agevolati con il c.d. “superbonus”: aspetti controversi“. Il documento esamina le plusvalenze su cessioni di immobili oggetto di interventi agevolati con il Superbonus conclusi da non più di 10 anni come previsto dalla legge n. 213/2023 art. 1, commi 64-66.
La legge di bilancio (legge n. 213/2023 art. 1, commi 64-66) ha inserito nell’articolo 67, comma 1, del TUIR la nuova lettera b-bis) che prevede la tassazione delle “plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati” fruendo del c.d. “Superbonus” di cui all’art. 119 del d.l. n. 34/2020, “che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione”.
La circolare n. n. 13/E del 13 giugno 2024, l’interpello n. 156 del 16 luglio 2024, interpello n. 157 del 17 luglio 2024, interpello n. 208 del 23 ottobre 2024 hanno chiarito e precisato che
il nuovo presupposto impositivo sulle cessioni a titolo oneroso di beni immobili, che sono stati oggetto di interventi agevolati con il “superbonus” di cui all’art. 119 del d.l. n. 34/2020, scatta:
- a prescindere dalla circostanza che la detrazione “Superbonus” sia stata applicata nella percentuale “originaria” del 110%, oppure nelle percentuali “ridotte” del 90%, 70% oppure 65%;
- a prescindere dalla circostanza che la detrazione “Superbonus” sia stata fruita per quote annuali in dichiarazione dei redditi a scomputo dell’imposta lorda, oppure mediante opzione per la cessione del credito o lo sconto sul corrispettivo, ex art. 121 del d.l. n. 34/2020;
- a prescindere dal fatto che il beneficiario della detrazione “Superbonus” sia stato il contribuente proprietario che cede l’immobile, oppure un altro degli aventi diritto al beneficio (per esempio, il conduttore, il comodatario o il familiare convivente);
- a prescindere dalla durata del possesso dell’unità venduta (e quindi anche nel caso di possesso ultraquinquennale), perché l’unico parametro temporale rilevante è quello decennale che decorre dalla data di ultimazione dei lavori agevolati con il “Superbonus”.
In ogni caso la lettera b-bis) dell’articolo 67 del TUIR esclude dalla nuova tassazione l’imponibile le cessioni di immobili:
- “acquisiti per successione”;
- “e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo”.
Il documento pubblicato dalla CNDCEC e FNC analizza gli aspetti più controversi della norma riguardanti le sotto riportate fattispecie:
- immobile acquisito per successione e successivamente oggetti di interventi superbonus;
- immobile acquistato fruendo del Sismabonus acquisti in versione Superbonus;
- interventi Superbonus effettuati dal donante;
- immobile oggetto di interventi Superbonus senza trasformazione urbanistica e edilizia;
- cessione dell’immobile antecedentemente alla fine dei lavori;
- cessione tramite il contratto di rent to buy.
Nei casi in trova applicazione la tassazione di cui alla lettera b-bis dell’art. 67 del TUIR il contribuente può optare, ai sensi dell’art. 1, comma 496, della l. 23 dicembre 2005, n. 266, nell’atto per l’assoggettamento della plusvalenza al regime di imposizione sostitutiva del 26%, con versamento dell’imposta sostitutiva a cura del notaio rogante.
Allegato