L’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 22/E del 28 giugno 2013 ha fornito una serie di precisazioni e chiarimenti per la corretta applicazione dell’Iva sulle cessione e alle locazioni di fabbricati chiarendo quando e con quali modalità applicare la normativa di riferimento alle tematiche oggetto della circolare a seguito delle modifiche alla disciplina introdotte dal Decreto Legge del 22 giugno 2012 n. 83.
Locazioni
Altro aspetto che viene precisato dalla circolare n. 22/E del 28 giugno 2013 è quello della durata del regime Iva prescelto per i contratti stipulati a partire dalla data di entrata in vigore del D.L. n. 83/2012 (26 giugno 2012), il regime Iva prescelto al momento della stipula è vincolante per tutta la sua durata. La stessa regola vale per i contratti relativi agli alloggi sociali, come previsto dal D.L. n.1/2012, che è entrato in vigore il 24 gennaio 2012. Se, invece, il contratto era già in corso al momento dell’entrata in vigore del decreto, la nuova disciplina interessa soltanto i canoni di locazione non ancora pagati o non ancora fatturati. In particolare, per i contratti di locazione in corso di esecuzione, viene ammessa la possibilità di modificare il regime Iva applicato ai canoni di locazione limitatamente ai contratti assoggettati a Iva per obbligo di legge, in base alla previgente disciplina.
Cessioni
Per le cessioni, non vi sono modifiche di rilievo, di fabbricati o di porzioni di fabbricati diversi da quelli strumentali, effettuate nel quinquennio dall’ultimazione dell’edificazione e dall’intervento, dalle imprese costruttrici e di ripristino, transazioni che rimangono imponibili per legge.
La nuova disciplina riguarda le vendite effettuate dopo il predetto periodo, soggette al regime “naturale” di esenzione e per le quali le imprese possono, con la nuova normativa, scegliere di scontare l’imposta. Anche per gli alloggi sociali è possibile optare per l’imponibilità sulle compravendite. Tale opzione riguarda solo le imprese costruttrici o attuatrici del recupero dello stabile, mentre le cessioni di fabbricati abitativi, realizzate da altre categorie di operatori economici, continuano a essere esenti da Iva. Fanno eccezione le cessioni degli alloggi sociali, alle quali può essere in ogni caso applicata l’imposta su opzione, a prescindere dall’attività svolta dal cedente. L’aliquota per le abitazioni non di lusso è del 10% (n. 127-undecies) della Tabella A, parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972, percentuale che scende al 4% nel caso in cui l’immobile rappresenti la “prima casa” dell’acquirente. Nessuno sconto, quindi aliquota ordinaria per le abitazioni “di lusso”.
Possibilità di optare per l’Iva anche in caso di cessioni di fabbricati strumentali, realizzate dalle ditte costruttrici e di ripristino, nonostante il regime Iva “naturale” preveda per esse l’esenzione. Come per le abitazioni, continuano a scontare l’Iva per legge le vendite effettuate nei cinque anni dal termine dalla costruzione o dall’intervento operato. L’aliquota è quella ordinaria, salvo le eccezioni previste da norme specifiche.
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