La Corte di Cassazione con la sentenza n. 10498 depositata il 28 aprile 2017 intervenendo in tema di validità del contratto di locazione di un immobile ad uso non abitativo ha affermato che la registrazione tardiva del contratto sana la nullità con effetto retroattivo.
La vicenda ha riguardato una società che aveva dato in locazione un immobile ad una società esercente attività di parafarmacia. Il locatore non provvedeva alla registrazione del contratto entro i termini stabiliti dalla normativa. Successivamente il conduttore comunicava il proprio recesso dal contratto di locazione. La società locatrice conveniva, dinanzi al Tribunale, la società conduttrice, al fine di accertare l’illegittimità del recesso anticipato di quest’ultima, per mancanza dei requisiti richiesti dall’art. 27 della L. 392/78, nonché per sentirla condannare al pagamento dei canoni dovuti dalla stessa sino alla prima scadenza contrattuale. La società convenuta, ritenendo il contratto nullo in quanto non registrato, considerava infondata la pretesa di pagamento dei canoni.
Il Tribunale adito accoglieva la domanda della società locatrice, ritenendo che, seppur tardivamente e nel corso del giudizio, il contratto fosse stato registrato. Avverso la decisione di prime cure la convenuta proponeva ricorso alla Corte d’Appello, i cui giudici confermavano la decisione impugnata.
La conduttrice proponeva ricorso in cassazione fondato su tre motivi.
Gli Ermellini respingono il ricorso ritenendo che la sanatoria con efficacia ex tunc consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluto dalle parti sia nell’interesse del locatore (che potrà trattenere quanto ricevuto in pagamento) sia nell’interesse del conduttore (che non rischierà azioni di rilascio e godrà della durata della locazione come prevista nel contratto), non facendo, inoltre, perdere il diritto di avviamento, il diritto alla prelazione, così come la libera trasferibilità dell’azienda e del contratto di locazione. In caso contrario si configurerebbe un contratto nuovo e diverso da quello voluto dalle parti.
Si rammenta che l’artcolo 1 comma 346 della legge 311/2004 dispone che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
La stessa Corte Costituzionale è stata chiamata ad intervenire sulla problematica, con l’ordinanza n. 420/2007, ed ha affermato che la norma fiscale in questione ha, di fatto, elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c.”.
Pertanto, l’inesatto adempimento di un obbligo fiscale, come quello concernente la registrazione del contratto, avrebbe conseguenze di natura civilistica operanti sulla validità del contratto stesso.
La dottrina prevalente ritiene che il legislatore, con l’art. 1 comma 346 della L. 311/2004, abbia introdotto una condizione legale di efficacia della locazione, rappresentata dall’adempimento dell’obbligo tributario della registrazione che, una volta avvenuta, conferisce efficacia giuridica al negozio fin dalla sua origine, ossia ex tunc.
Nel caso di specie, i giudici di legittimità, seguendo le autorevoli indicazioni della Corte Costituzionale, rilevano che la mancata registrazione del contratto di locazione configura una nullità del contratto per contrarietà a norme imperative (indipendente da violazioni attinenti ad elementi intrinseci della fattispecie negoziale, relative alla struttura o al contenuto del contratto), ma che tale nullità postula un’attività esterna alla formazione del negozio, che risulterebbe altrimenti privo di deficienze strutturali e ormai perfezionato.
Ed è proprio tale profilo – si legge nella sentenza – che rende ammissibile la possibilità di configurare la tardiva registrazione come fattispecie sanante con efficacia retroattiva della nullità del contratto, una volta adempiuto al precetto tributario.
Per i giudici, è la stessa normativa fiscale che ha contemporaneamente previsto la possibilità di sanatoria ammettendo la registrazione tardiva, come si rileva dalle norme sul ravvedimento operoso di cui all’art. 13 comma 1 del DLgs. n. 471/97.
Inoltre, l’assenza, all’art. 1 comma 346 della L. 311/2004, circa la specificazione temporale per la registrazione tardiva consente di leggere la norma nel senso che se il contratto è registrato (non importa quando), allora si tratta di un contratto valido.
In conclusione, i principi espressi dalla Corte possono essere così riassunti:
– la tesi della nullità, che in ragione della sua atipicità risulti sanabile con effetto ex tunc è coerente con i principi che sottendono al complessivo impianto normativo in materia di obbligo di registrazione del contratto di locazione;
– la possibilità di sanatoria con efficacia ex tunc in esito alla tardiva registrazione consente di mantenere stabili gli effetti del contratto voluto dalle parti, circostanza che non si verificherebbe con il riconoscimento di un’efficacia ex nunc del contratto.