Il regime della cedolare secca è facoltativo e prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali sui redditi derivanti dalla locazione di unita abitative. L’opzione per tale regime fiscale prevede anche la esclusione del pagamento l’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
L’esercizio dell’opzione presenta delle limitazioni. Infatti non possono optare per questo regime:
- soggetti titolari di attività economica, diverse dalle persone fisiche quali società di persone, società di capitali, imprenditori e lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti, essendo irrilevante la circostanza che l’immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative;
- unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A10, B, C e D (per l’opzione è esercitabile solo le unità catastali da A1 ad A9 e A11 e relative pertinenze);
- le unità di cui al punto precedente devono essere locate a uso abitativo , per cui risulta non esercitabile se locate per uso diverso da quello abitativo;
- non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
I requisiti per poter optare per la cedolare secca sono di seguito indicati:
- unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – Uffici o studi privati) destinate al solo uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata;
- persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni;
L’opzione per il regime della cedolare secca va esercitata in sede di registrazione del contratto anche di proroga e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca da parte del locatore da esercitare in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata.
Le disposizioni normative generali prevedono che se il contratto alla scadenza è prorogato, per continuare ad applicare il regime della cedolare secca, occorre comunicare all’Agenzia delle Entrate la relativa opzione.
Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo della registrazione l’opzione viene espressa nella dichiarazione dei redditi, salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.
Nel caso in cui il locatore intendesse optare per il mantenimento della cedolare secca anche in seguito alla proroga del contratto deve rinnovare l’opzione in sede di proroga entro 30 giorni dal verificarsi della stessa salvo quanto previsto dal c.d. Decreto Fiscale in relazione alla mancata comunicazione della proroga del contratto.
Per quantizzare gli importi da versare va considerato il canone di locazione, che è si escluso dall’IRPEF e relative addizionali, ma è soggetto all’ “imposta sostitutiva” l che si determina applicando al 100% del canone percepito le seguenti aliquote:
- ordinaria – 21% (applicabile alla generalità dei contratti di locazione per i quali si è scelta la cedolare secca);
- ridotta – 10% (dal 2018 15%) per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del D.L. 551/1988).
I versamenti della cedolare secca, saldo e acconto (pari al 95% dell’imposta pagata l’anno precedente) devono essere effettuati entro:
- al 30 giugno;
- al 31 luglio con maggiorazione dello 0,40%;
- 30 novembre per il 2° o unico acconto.
L’acconto, se la somma supera i 56,65 euro, della cedolare secca va effettuato:
- in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
- in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
– la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno;
– la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.
E’ possibile il versamento rateale del saldo e della prima rata di acconto della cedolare secca secondo lo piano di rateazione previsto per l’IRPEF mentre l’acconto di novembre deve essere versato in unica soluzione.
I codici tributi per la compilazione del modello F24 del saldo e dell’acconto sono di seguito elencati:
- 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata;
- 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione;
- 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo.
La compensazione segue le regole ordinarie.