La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 15921 depositata il 23 giugno 2017  intervenendo in tema di tributi locali ha affermato che ai fini della determinazione della base imponibile per i tributi locali ed in particolare ai fini ICI il valore dell’area edificabile non è calcolato con la rendita catastale ma del suo valore venale che è influenzato dal piano regolatore.

La vicenda ha riguardato un contribuente a cui veniva notificato dal Comune un avviso di accertamento dell’imposta comunale sugli immobili (ICI) relativa a terreno ritenuto edificabile. Il contribuente avverso tale atto impositivo proponeva ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale. Il giudice adito accoglieva le doglianze del ricorrente. Il Comune impugnava la sentenza di prime cure innanzi alla Commissione Tributaria Regionale. I giudici di appello confermarono la sentenza impugnata. In particolare la CTR riteneva che  il terreno assoggettato ad imposta non meritava la qualificazione di area edificabile solo perché inserito nel PRG adottato dal Comune, in quanto la potenzialità edificatoria a scopi privati era inesistente essendo l’area “destinata ad essere utilizzata come parcheggi, sede stradale, servizi parascolastici.

Il Comune proponeva ricorso in cassazione, avverso la decisione della CTR, fondato su un unico motivo.

Gli Ermellini accolgono il ricorso del Comune ricordando che la questione oggi può essere agevolmente risolta alla luce del consolidato orientamento per cui <<In tema d’ICI, a seguito dell’entrata in vigore degli artt. 11 quaterdecies, comma 16, del d.l. n. 203 del 2005, convertito nella I. n. 248 del 2005, e 36, comma 2, del d.l. n. 223 del 2006, convertito nella I. n. 248 del 2006, che hanno fornito l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992, l’edificabilità di un’area, ai fini della determinazione della base imponibile, da effettuare in base al valore venale e non a quello catastale, deve essere desunta dalla qualificazione attribuitale nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione dello stesso da parte della Regione e dall’adozione di strumenti urbanistici attuativi, salva, però, la necessità di valutare la maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell’immobile, nonché la possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione in ragione delle concrete condizioni esistenti al momento dell’imposizione>> (Cass. n. 12377/2016);

Pertanto per i giudici di legittimità Quindi per determinare la natura del terreno è doveroso ricorrere al criterio della “mera potenzialità edificatoria”, intesa come concreta appetibilità del suolo, poiché il piano regolatore adottato costituisce un elemento già fiscalmente valutabile, ma è fatta salva la possibilità di tenere conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie e della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione, in quanto elementi comunque incidenti sul valore del bene in comune commercio (Cass. S.U. n. 25506/2006). Questa ultima pronuncia infatti evidenzia che “la equiparazione legislativa di tutte le aree che non possono considerarsi “non inedificabili”, non significa che queste abbiano tutte lo stesso valore dal momento che, con la perdita della inedificabilità di un suolo (cui normalmente, ma non necessariamente, si accompagna un incremento di valore) si apre soltanto la porta alla valutabilità in concreto dello stesso”.