La Corte di Cassazione con la sentenza n. 11449 del 10 maggio 2017 intervenendo in tema di contratti ha affermato che il contratto di “sale and lease back” può essere dichiarato nullo, se risulta una preesistente situazione debitoria del venditore-utilizzatore nei confronti del compratore-concedente e tale situazione consente di dubitare della compatibilità dell’operazione con il divieto di patto commissorio.

La vicenda ha visto protagonista una società che aveva sottoscritto un contratto di “sale and lease back” al fine di reperire liquidità e che poi veniva dichiarata fallita. La curatela aveva proposta, al Tribunale, domanda di nullità del contratto di leasing, stipulato dalla società fallita, avente a oggetto la cessione di un immobile ad altra società. Il Tribunale adito dichiarava la nullità del contratto. La società di leasing impugnava la decisione del giudice di prime cure innanzi alla Corte di Appello che confermava la decisione del Tribunale. I giudici di merito qualificavano l’operazione come sale and lease back e ritenuto che violasse il divieto di patto commissorio (art. 2744 cod. civ.) ed in particolare  alla preesistente situazione debitoria, al vero e proprio stato di dissesto economico della società venditrice, di cui l’acquirente era a conoscenza.

La società di leasing proponeva ricorso in cassazione fondato su due motivi.

I giudici di legittimità rigettano il ricorso proposto ritenendo che i giudici di appello hanno correttamente applicato il principio secondo cui “il contratto di sale and lease back, pur configurando in sé un’operazione negoziale che non può ritenersi necessariamente preordinata alla fraudolenta elusione del divieto stabilito dall’articolo 2744, cod. civ., tuttavia viola tale divieto qualora, per le circostanze del caso concreto – difficoltà economiche dell’impresa venditrice, che giustificano il sospetto di un approfittamento della sua condizione di debolezza, sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall’acquirente – l’operazione riveli una finalità in contrasto con esso (Cass. 06/08/2004, n. 15178; 21/07/2004, n. 13580; 22/04/1998; 16/10/1995, n. 10805)”.

Gli Ermellini evidenziano che la preesistenza di una situazione debitoria del venditore-utilizzatore nei confronti del compratore-concedente rileva come una delle possibili manifestazioni della situazione di difficoltà economica, la quale è certamente uno degli indici rivelatori della finalità elusiva del divieto di patto commissorio in concreto perseguita dagli stipulanti.