Indeducibili i canoni di locazione finanziaria se l’immobile non ha uso aziendale e non è arredato come ufficio

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 34068 depositata il 19 dicembre 2019 intervenendo in tema di deducibilità, dal reddito di impresa, dei costi per immobili ha affermato che “In tema di imposte sui redditi, il riconoscimento del carattere strumentale di un immobile presuppone la prova della funzione strumentale del bene non già in senso oggettivo, bensì in rapporto all’attività dell’azienda, non contemplando tale disposizione una categoria di beni la cui strumentalità è “in re ipsa”, e potendosi prescindere (ai fini dell’accertamento della strumentalità) dall’utilizzo diretto del bene da parte dell’azienda soltanto nel caso in cui risulti provata l’insuscettibilità (senza radicali trasformazioni) di una destinazione del bene diversa da quella accertata in relazione all’attività aziendale”

La vicenda ha riguardato una società per azione, esercente l’attività di fabbricazione di prodotti chimici, a cui veniva notificato un avviso di accertamento, a seguito di una verifica eseguita da propri funzionari e conclusa con processo verbale di constatazione, ritenuto solo parzialmente deducibili i canoni di locazione finanziaria relativi ad un immobile. Avverso tale atto impositivo la società proponeva ricorso inanzi alla Commissione Tributaria Provinciale. I giudici di prime cure ritenendo “in merito all’arredamento ed all’uso cui era destinato l’immobile, sicuramente non per uso ufficio e la mancata comunicazione dell’unità locale alle competenti autorità dimostravano “che l’immobile non era utilizzato ad uso esclusivo aziendale, per cui le relative spese erano di rappresentanza per inerenza, pertinenza e caratteristica e pertanto tassabili ai sensi dell’ad. 108 comma 2 del TUIR” accoglieva parzialmente il ricorso limitando la deducibilità dei canoni di leasing ad 1/3. Avverso la decisione della CTP la contribuente depositava ricorso alla Commissione Tributaria Regionale, i cui giudici rigettavano sia l’appello principale che quello incidentale e compensato le spese del giudizio.

La società contribuente impugnava la sentenza della CTR con ricorso in cassazione fondato su due motivi.

Gli Ermellini nel rigettare il ricorso della contribuente affermano che “il riconoscimento del carattere strumentale di un immobile, ai sensi dell’ad. 40 (poi 43), secondo comma, secondo periodo, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, presuppone la prova della funzione strumentale del bene non in senso oggettivo, ma in rapporto all’attività dell’azienda”

Pertanto, per i giudici di legittimità, “gli immobili appartenenti ad imprese commerciali gestite da società di capitali costituiscono, in sostanza, beni strumentali solo se per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni. Ed incombe al contribuente che intenda far valere la natura strumentale dell’immobile l’onere di fornire la prova della sua destinazione esclusiva all’utilizzazione nell’attività propria dell’impresa […] la prova della funzione strumentale del bene non in senso oggettivo, ma in rapporto all’attività dell’azienda”

In conclusione la società per poter dedurre dal reddito d’impresa il canone di leasing dell’immobile, lo stesso deve:

• avere natura strumentale come previsto dall’articolo 43 (Ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione o dell’impresa commerciale da parte del possessore. Gli immobili relativi ad imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato salvo quanto disposto nell’articolo 77, comma 1. Si considerano, altresi’, strumentali gli immobili di cui all’ultimo periodo del comma 1-bis dell’articolo 62 per il medesimo periodo temporale ivi indicato)).
• avere un arredamento tipico di un ufficio e non è sufficiente qualche faldone contenente delle fatture e la presenza di un’impiegata amministrativa.