L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 77/E/2017 esamina la problematica inerente un’operazione di compravendita con locazione finanziaria (ossia un contratto di “sale and lease back”) in cui la società istante vende un terreno edificabile ad una società di leasing e quest’ultima finanzia la costruzione del fabbricato sovrastante il terreno, ipoteticamente per due anni.
L’Istante procederà alla stipula, al termine della costruzione dell’immobile, con la società di leasing un contratto di locazione finanziaria avente ad oggetto il terreno ceduto ed il fabbricato costruito, assumendosi l’obbligo versare i canoni periodici ed un riscatto finale.
Da un punto di vista contabile, la plusvalenza è imputata a conto economico a partire dal momento in cui decorrere il contratto di locazione finanziaria (ossia dopo circa due anni dalla cessione del terreno) e ripartita durante la durata del contratto stesso, così come previsto dal comma 4 dell’articolo 2425-bis del codice civile, introdotto dall’articolo 16 del Dlgs 310/2004.
Da un punto di vista fiscale, il contratto di sale and lease back è stato tradizionalmente concepito come due distinte operazioni: la cessione del cespite e la locazione finanziaria del bene stesso. Di conseguenza, ai fini delle imposte sui redditi, la cessione del bene alla società finanziaria è idonea a generale una plusvalenza imponibile in capo alla società cedente (cfr circolare n. 38/2010). Tale orientamento è stato rivisto alla luce dell’art. 13-bis del Dl n. 244/2016. Per cui non trova più applicazione nei confronti dei quali il bilancio e redatto secondo le norme del codice civile.
Infatti alla luce della nuova formulazione dell’art. 83 comma 1 del DPR 917/86, il quale statuisce che per i soggetti diversi dalle micro-imprese di cui all’art. 2435-bis c.c., che redigono il bilancio in conformità alle disposizioni del codice civile, valgono – così come già previsto per i soggetti che redigono il bilancio in base ai principi contabili internazionali – “i criteri di qualificazione, imputazione temporale e classificazione in bilancio previsti dai rispettivi principi contabili”, anche in deroga alle successive disposizioni del TUIR.
Le predette modifiche normative hanno consentito la determinazione del reddito coerenti con le modalità di rappresentazione contabile, con l’effetto che la plusvalenza generata dall’operazione di sale and lease back è fiscalmente ripartita secondo le disposizioni civilistiche (art. 2425 comma 4 c.c. ) e, dunque, in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria.
La conclusione alla quale è pervenuta la risoluzione n. 77/2017 risulta in linea con quanto statuito dalla Cassazione n. 35294/2016 circa la ripartizione pluriennale della plusvalenza realizzata, mediante la cessione del bene, sulla base della durata del contratto (coerente con la causa effettiva del lease back e aderente alla sostanza del negozio) – nel silenzio della normativa fiscale e in assenza di una specifica disposizione tributaria derogatoria dei principi generali di derivazione e imputazione per competenza – costituisce l’unico criterio di imputazione espressamente previsto, e non vi è alcun motivo per disattenderlo.
Quesito dell’Istante
In virtù della cessione del terreno edificabile emerge una plusvalenza e che la stessa è da imputare, secondo i nuovi principi contabili OIC, a conto economico sulla base della durata contrattuale del leasing finanziario stipulato per l’acquisto dell’immobile costruito, il contribuente ha chiesto all’Agenzia chiarimenti:
- sul corretto periodo di tassazione della plusvalenza, ossia se è possibile ripartire la plusvalenza per la durata del contratto di leasing;
- sul momento a partire dal quale la plusvalenza diventa imponibile ai fini delle imposte.
Per il contribuente la plusvalenza dovrà concorrere alla formazione del reddito dell’impresa in proporzione alla durata del contratto di leasing e che gli effetti fiscali della stessa dovrebbero concorrere al reddito d’impresa dal periodo di imposta nel quale avverrà la decorrenza del contratto.
Le indicazioni delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate ritiene corretta la soluzione proposta dal contribuente alla luce dell’articolo 2425-biscomma 4 del cod. civ. secondo cui “le plusvalenze derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore sono ripartite in funzione della durata del contratto di locazione”, rileva che dal punto di vista contabile, la plusvalenza realizzata dalla società a seguito della vendita del terreno è imputata a conto economico a partire dal momento in cui decorrere il contratto di locazione finanziaria (ossia dopo circa 2 anni dalla cessione del terreno) ed è ripartita per la durata dello stesso contratto.
La risoluzione precisa che il nuovo principio di derivazione rafforzata, così come già previsto per i contribuenti Ias/Ifrs, anche per i soggetti che adottano i principi contabili Oic, assume rilevanza fiscale la rappresentazione contabile e, in particolare, i concetti di qualificazione, classificazione e imputazione temporale adottati in bilancio.
Sulla base di tale novità normativa, la risoluzione in esame attribuisce rilevanza fiscale all’imputazione temporale della plusvalenza operata in sede contabile e realizzata nell’ambito del contratto di sale and lease back.
Questo comporta che la plusvalenza derivante dalla cessione del terreno alla società di leasing, anziché concorrere integralmente nel periodo in cui è realizzata, deve essere ripartita in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria.
Pertanto si afferma nella risoluzione in commento che a seguito della nuova formulazione dell’articolo 83 del Tuir, che l’imputazione temporale prevista in ambito civilistico per l’operazione di “sale and lease back” in esame debba assumere rilevanza anche ai fini fiscali.
In particolare, nel caso oggetto di interpello, la plusvalenza realizzata, ai fini reddituali:
- sarà “ripartita” in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria;
- rileva fiscalmente a partire dal momento in cui inizia a decorrere il contratto di locazione finanziaria.
