La Corte di Cassazione sez. civile con la sentenza n.19493 del 2013 intervenendo in tema di responsabilità professionale ha affermato che la mancata vendita dell’immobile per il permanere dell’ipoteca non pregiudica un affare più redditizio in futuro.
Per gli Ermellini dunque il notaio non è tenuto a risarcire in automatico il danno da responsabilità professionale causato dal suo ritardo nel trascrivere il contratto di compravendita di un appartamento.
La vicenda ha avuto come protagonista un notaio non proprio solerti nello svolgere il loro lavoro. Infatti lo stesso era rimasto inerte tre anni prima di trascrivere un atto di compravendita di una casa acquistata da una società immobiliare per rivenderla a un cliente. Nelle more un creditore del precedente proprietario aveva provveduto ad iscrivere un’ipoteca sull’appartemento, facendo così sfumare l’affare all’agenzia. La società immobiliare, che aveva estinto l’ipoteca ed evitato l’esproprio, ritenendosi danneggiata aveva chiesto al notaio di sborsare di tasca sua la differenza tra il prezzo di acquisto della casa e quello che contrattato con il cliente che doveva ricomprarla.
I giudici di merito avevano accolto la richiesta del ricorrente. Il professionista aveva provveduto a ricorrere alla Suprema Corte per la cassazione della decisione della Corte di Appello. La Cassazione aveva ritenuto non corretto il principio.
Gli Ermellini hanno spiegato, nelle motivazioni, che la Srl immobiliare, prima di ottenere il danno da lucro cessante, doveva dimostrare che gli era stato impossibile, in futuro, realizzare lo stesso prezzo pattuito con l’offerta andata a monte.
Pertanto la tesi del ricorrente notaio, accolta dalla Cassazione, secondo il quale visto che l’immobile era rimasto nella proprietà della società, questo poteva essere rivenduto a un prezzo anche superiore grazie all’andamento favorevole del mercato. I giudici di legittimità precisano che la mancata vendita non ha un carattere irreversibile «sì da determinare un definitivo depauperamento del patrimonio nel suo concreto valore, salvo il concorso di particolari fattori». Tra questi la Corte inserisce, a titolo di esempio, oltre all’impossibilità di realizzare un affare altrettanto soddisfacente, anche l’impossibilità di impiegare le risorse economiche che sarebbero derivate dalla vendita, in attività particolarmente vantaggiose: circostanze che devono comunque essere provate dal danneggiato.
Il notaio non ottiene però soddisfazione quando cerca di condividere la sua responsabilità con il Conservatore dei registri imobiliari, che aveva rifiutato di trascrivere l’atto, come avrebbe dovuto, perché era irregolare. Un comportamento che, secondo il professionista, doveva portare i giudici a riconoscere che l’evento dannoso si era verificato a causa di una responsabilità solidale.
Il notaio era stato, infatti, prontamente informato del rifiuto opposto dal Conservatore, ma malgrado questo era rimasto inerte per tre anni. E certamente sapeva che il comportamento del funzionario era illegittimo perché violava l’articolo 2674 del codice civile, il quale impone al conservatore l’obbligo di trascrivere gli atti, a meno che siano illeggibili o che non abbiano i requisiti richiesti dal codice civile: ma non era il caso dell’irregolarità contestata nel caso in esame. La Cassazione annulla la sentenza di condanna e rinvia alla Corte d’Appello, invitandola a quantificare il danno, tenendo conto del principio formulato.
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