La Corte di Cassazione sez. civile con la sentenza n. 21395 depositata il 19 settembre 2013 intervenendo in tema di condominio ha stabilito che in tema di utilizzazione del muro perimetrale dell’edificio condominiale da parte del singolo condomino, costituiscono uso indebito della cosa comune, alla stregua dei criteri indicati negli artt. 1102 e 1122 c.c., le aperture praticate dal condomino nel detto muro per mettere in collegamento locali di sua esclusiva proprietà, esistenti nell’edificio condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, in quanto tali aperture alterano la destinazione del muro, incidendo sulla sua funzione di recinzione e possono dar luogo all’acquisto di una servitù (di passaggio) a carico della proprietà condominiale. Inoltre ha chiarito che nell’ipotesi di preesistenza di un varco di passaggio nel muro perimetrale dell’edificio condominiale, l’apertura di altro e diverso varco da parte del singolo condomino non può essere ritenuta una semplice modalità di esercizio “ampliativa” della preesistente facoltà o in essa ricompresa ai sensi dell’art. 1027 c.c., ma determina un onere nuovo e diverso a carico del fondo servente sì da porre le premesse per la costituzione di una ulteriore servitù, imponendosi un ulteriore peso a carico delle strutture dell’edificio, escludendosi così l’ipotesi del semplice aggravio della servitù preesistente.
La vcidenda ha riguardato un Condominio che aveva chiesto la condanna di F..C. a rimettere in pristino un muro perimetrale che il convenuto, proprietario dell’unità immobiliare all’interno del fabbricato condominiale, aveva demolito per mettere in comunicazione un locale di sua proprietà con un locale attiguo facente parte di un altro condominio; chiedeva inoltre il risarcimento dei danni.
Il convenuto eccepiva di non essere stato l’esecutore della demolizione e di non averla autorizzata; chiamava in causa in manleva la Mondial Shoes, conduttrice dei locali in quanto esecutrice dei lavori.
La terza chiamata non contestava di avere eseguito i lavori, ma ne contestava l’illiceità e assumeva che i lavori erano stati autorizzati dal proprietario dei locali condotti in locazione e che l’amministratore del condominio ne era a conoscenza.
Il Tribunale di Roma con sentenza del 20/3/2003 condannava la terza chiamata alla rimessione in pristino del muro nonché, in solido con il convenuto, al risarcimento dei danni liquidati in Euro 25.000 ritenendo l’illiceità delle opere eseguite sul muro condominiale. La parte soccombene ricorre alla Corte di Appello che conferma quanto deciso dal Tribunale. Per cui il ricorso arriva inanzi alla Corte di Cassazione.
Gli Ermellini confermano la statuizione dei giudici di merito con cui si era dichiarata l’illegittimità dell’apertura di un varco in un muro condominiale ad opera di un condomino ritenendo così infondato il ricorso proposto dal condomino avverso tale statuizione.
in particolare il condomino sostenendo la violazione e falsa applicazione dell’art. 1027 c.c., chiedeva che la pronuncia venisse cassata considerato che nella specie la servitù che consentiva l’accesso da un locale all’altro già esisteva e che si era limitato a realizzare l’apertura di un ulteriore varco di accesso che non poteva minimamente aggravare la condizione del fondo servente perché rimanevano inalterati il contenuto, la portata e l’oggetto della servitù, variando solo le modalità di esercizio che non erano predeterminate.
Richiamando precedenti giurisprudenziali in materia, la Corte ha chiarito che l’apertura di altro e diverso varco non può essere ritenuta una semplice modalità di esercizio “ampliativa” della preesistente facoltà o in essa ricompresa ai sensi dell’art. 1027 c.c., ma determina un onere nuovo e diverso a carico del fondo servente sì da porre le premesse per la costituzione di una ulteriore servitù, imponendosi un ulteriore peso a carico delle strutture dell’edificio, escludendosi così l’ipotesi del semplice aggravio della servitù preesistente.
