In tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 comma 1, n.4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1. n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria

La Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 27846 depositata il 3 ottobre 2023, intervenendo in tema di ripartizione delle spese condominiali, ha ribadito il principio di diritto secondo cui “… l’art. 1117 cod. civ. non introduce una mera presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condomini vincibile con qualsiasi prova contraria, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene che è suscettibile di essere superato mediante la produzione di un titolo che dimostri la proprietà esclusiva di quel bene (Cass. Sez. 2 27-2- 2023 n. 5850 e precedenti ivi richiamati). In particolare la terrazza a livello, con funzione di copertura dei vani sottostanti, deve ritenersi bene di proprietà condominiale ex art. 1117 cod. civ. in quanto, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all’esistenza stessa del fabbricato; non osta a tale conclusione la circostanza che a essa si acceda da un appartamento contiguo, al cui servizio pertinenziale la terrazza sia destinata, perché occorre che la deroga all’attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà risulti da uno specifico titolo (Cass. Sez. 2 23-8-2017 n. 20287 Rv. 645233-01); …”

La vicenda ha riguardato un condomino che aveva impugnato, innanzi al giudice di pace, la delibera condominiale con cui si era preso atto delle infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza verso il sottostante immobile e del degrado del parapetto e del cornicione della medesima terrazza ed aveva deliberato di eseguire i lavori di ripristino della pavimentazione della terrazza, del cornicione e del parapetto, approvando le relative spese e il loro riparto. Il giudice di pace rigettava l’impugnazione della delibera. Avverso tale decisione, il condomino ricorreva al Tribunale. I giudici del Tribunale rigettarono il ricorso del condomino. Il condomino proponeva ricorso in cassazione fondato su due motivi.

Gli Ermellini rigettano il ricorso.

I giudici di legittimità precisano che “… seppure la sentenza avesse ritenuto la proprietà esclusiva della terrazza in capo al condomino C.S., non avrebbe potuto giungere alla conclusione dell’erronea ripartizione delle spese relative al rifacimento della pavimentazione della terrazza, dovendosi anche in quel caso applicare il principio posto da Cass. Sez. Un. 10-5-2016 n. 9449, Rv. 639821- 01, espressamente richiamato dalla sentenza impugnata e non contestato in alcun modo dal ricorrente. Secondo le Sezioni Unite «in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 comma 1, n.4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1. n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione e di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio» (nello stesso senso Cass. Sez. 2 7-2-2017 n. 3239 Rv. 642495-01). In forza di tali principi, la circostanza che la terrazza a livello sia di proprietà esclusiva del condomino o sia soltanto soggetta al suo uso esclusivo non incide sul concorso di responsabilità del condominio, da risolvere secondo i criteri posti dall’art. 1126 cod. civ. e perciò sulla base della ripartizione delle spese eseguita nel caso di specie dalla delibera impugnata. …”

Infine il Supremo consesso ha chiarito che per specifico titolo va inteso non “… il titolo del soggetto individuato come proprietario della terrazza, ma deve intendersi l’atto costitutivo del condominio -ossia il primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali-, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (così Cass. Sez. 2 – , Sentenza n. 21440 del 06/07/2022 Rv. 665175-01; analogamente, v. anche, Cass. Sez. 2 8-10-2021 n. 27363 Rv. 662361-01, Cass. Sez. 2 16-7-2004 n. 13279 Rv. 574665-01, Cass. Sez. 2 7-4-1995 n. 4060 Rv. 491690-01). …”