COMMISSIONE TRIBUTARIA REGIONALE del LAZIO – sezione 21 – Sentenza 9 aprile 2013, n. 86
REGISTRO – AVVISO DI LIQUIDAZIONE – COMPRAVENDITA AREA FABBRICABILE – CRITERI DI VALUTAZIONE
massima
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Nelle rettifiche immobiliari, l’Agenzia delle Entrate non può servirsi del c.d. “ metodo misto”, composto dall’utilizzo in contemporanea di due diversi metodi di valutazione per la rideterminazione del valore della compravendita.
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In data 23 dicembre 2010 la I.I. Srl. in persona del legale rappresentante Ing. G.V. assistito e difeso dai dottori M. e V.T. proponeva ricorso avverso la sentenza n. 230/62/10, resa pubblica il 25 maggio 2010 dalla Commissione Tributaria Provinciale di Roma sezione 62ª.
Tale sentenza aveva respinto il ricorso proposto dalla società contro l’avviso di rettifica e liquidazione n. (omissis) imposta di Registro, con il quale veniva richiesto il pagamento di € 3.721,74, per un atto di compravendita di un terreno, registrato a Roma 13 giugno 2003, sostenendo che la compravendita riguardava un’area fabbricabile, per cui si ritiene legittimo il ricorso dell’Ufficio ai criteri previsti dagli artt. 51 e 52 del D.P.R. n. 131/86.
Ricorre in appello la società per i seguenti ordini di motivi in primo luogo precisa che non ha mai ritenuto di disconoscere o contestare, né la qualità edificatoria del terreno compravenduto, né l’illegittimità dell’applicazione degli artt. 51 e 52 del summenzionato decreto.
Pertanto la difesa sostiene che la decisione dei primi giudici è viziata da una evidente incomprensione delle motivazione addotte dall’appellante a sostegno delle proprie argomentazioni, accogliendo apoditticamente i criteri utilizzati dall’Ufficio ai fini delle valutazioni.
Ribadisce che l’Ufficio ha applicato le disposizioni in tema di rettifica del valore degli immobili ai fini dell’imposta di registro in modo contraddittorio, considerato che dichiara di aver adottato il metodo di valutazione comparativo, per cui il valore di rettifica doveva essere calcolato su trasferimenti degli stessi immobili a qualsiasi titolo avvenuti, ma non oltre tre anni dalla data dell’atto, salvo aggiungere che era addivenuto al parametro unitario di € 80/mq mediante un altro diverso metodo cioè quello deduttivo.
Al riguardo ad avviso dell’appellante occorre evidenziare che il metodo deduttivo, detto anche reddituale calcola il valore dell’immobile utilizzando il flusso reddituale netto conseguente al suo impiego.
Ritiene inoltre che, considerata la giurisprudenza di Cassazione, era onere dell’Ufficio fornire la prova del valore iniziale dell’immobile nell’ambito del parametro prescelto in base al metodo comparativo, in particolare ciò non è avvenuto poiché l’Ufficio ha introdotto illegittimamente in giudizio un criterio matematico finanziario.
In sostanza l’appellante evidenzia che i coefficienti su cui è fondato il suddetto metodo non sono dimostrati, e tra l’altro è diverso dal criterio comparativo al quale si riferisce l’avviso di accertamento.
Insiste sulla illegittimità dell’atto impugnato in considerazione del fatto che il valore attribuito al terreno compravenduto, non soltanto non è stato ricavato dalla comparazione con altri terreni similari, ma è riferito immotivatamente ai correnti valori di mercato praticati nella zona per i capannoni industriali.
La difesa ritiene che l’applicazione degli artt. 51 e 52 D.P.R. n. 131/86 deve considerarsi arbitraria, immotivata, illegittima, e pertanto da censurare, in quanto il percorso logico seguito dal giudici di primo grado, considerato il laconico e difettoso sillogismo, determina a proprio avviso il mancato assolvimento dell’onere della prova a carico dell’ufficio.
In data 3 febbraio 2011 l’agenzia delle Entrate controdeduce sostenendo il proprio comportamento in tema di legittimità dell’applicazione degli artt. 51 e 52 del già menzionato D.P.R., contestando in toto quanto descritto nell’appello.
L’appellante il 28 febbraio 2013 deposita proprie memorie illustrative contestando le controdeduzioni dell’Ufficio, in particolare richiama recente giurisprudenza della Cassazione, laddove con Ordinanza dell’11 febbraio 2013, n 3262 ha chiarito che “la menzione del criterio astratto su cui si fonda la verifica e la specificazione degli estremi dell’atto assunto quale termine di comparazione soddisfano l’onere di motivare l’avviso di rettifica, ma non solevano l’ufficio dal diverso ed ulteriore onere di allegare, ove la motivazione abbia un contenuto comparativo, l’atto assunto quale termine di comparazione”.
MOTIVAZIONE
L’appello della società è fondato e deve essere accolto, per il seguente ordine di motivi, in primo luogo occorre evidenziare che giusta recentissima giurisprudenza di cassazione, non è legittimo per la determinazione del valore del terreno oggetto della controversia utilizzare due metodi di valutazione.
In particolare l’Ufficio nella fattispecie ha usato illegittimamente per la rettifica il valore risultante dall’utilizzo misto sia del sistema “comparativo” che di quello “reddituale, inoltre il valore del terreno nell’applicazione del primo metodo è stato desunto dal confronto con la cessione di “capannoni industriali” immobili diversi per caratteristiche e condizioni dal valore del terreno di cui è causa.
In sostanza ad avviso di questo collegio non è possibile applicare contemporaneamente due distinti metodi di valutazione, per cui non si determinerebbe un’attendibile stima del terreno, considerato la diversità di criteri adoperati per addivenire ad una corretta valutazione utilizzata dai succitati metodi, così come l’Ufficio non può esimersi dall’onere di allegare l’atto sul quale si è fondato il sistema comparativo.
Pertanto considerata la natura giuridica e la complessità degli argomenti trattati si ritiene equo compensare le spese.
P.Q.M.
accoglie l’appello della società e compensa le spese.
